今天我們繼續(xù)推出收房入住的系列節(jié)目——我們一起關(guān)注的是面積，收房時，我們肯定注意面積結(jié)算的問題，預(yù)售商品房約定面積與收房時較終的實測面積會出現(xiàn)不符的情況 ，這正常嘛？這公攤面積較讓人摸不透， 針對一些商品房面積的糾紛，我們該怎樣返還于未然呢 ，這些問題是今天我們要和您探討的。朋友們有相關(guān)問題可以收聽并參與我們的節(jié)目。一位購房人曾說，面積——較簡單的同時也是較復(fù)雜的

　　其實購房置業(yè)者大多在小學(xué)的時候，就學(xué)習(xí)了測量面積，到頭來，發(fā)現(xiàn)歲數(shù)一大把了，這面積問題還是整不明白。購房時面積缺斤短兩都是舊話題了，商品房面積糾紛一直不斷，我國南京今年這方面的糾紛有增多的趨勢。

（一、相關(guān)房產(chǎn)新聞：商品房面積糾紛增多 5時辰）

　　【南京日報報道】由于大約有8萬套商品住宅要交付，使得今年被人們稱為實實在在的“交付年”。近期，有許多已經(jīng)拿了房子或者即將拿房的市民，向本報房地產(chǎn)部咨詢有關(guān)房屋面積的問題；還有不少購房人想了解房屋的面積是如何測出來的。

　　就面積測繪問題，南京市房產(chǎn)部門人士向記者表示，隨著維權(quán)意識的不斷增強(qiáng)，購房人對所購房屋的建筑面積、層高、結(jié)構(gòu)等因素愈加關(guān)注。特別是市民在購購期房時，由于那時候房屋還沒有建好，購房合同上標(biāo)注的面積也是預(yù)估的面積，所以很多人在購到房子以后，總會感覺到房子的實際面積與當(dāng)初在圖紙上了解的不甚一致，從而產(chǎn)生許多疑慮。由此產(chǎn)生的糾紛也越來越多。

　　目前，開發(fā)商銷售商品房都是按照房屋的建筑面積。房屋的建筑面積，是由房屋的套內(nèi)建筑面積和共有公用分?jǐn)偯娣e組成的。每一產(chǎn)權(quán)單元的建筑面積，都是通過整幢房屋的計算才能得到。很明顯，“建筑面積”是大于“套內(nèi)建筑面積”的，這也是許多面積糾紛的“根源”。

　　他說，市民在購房時，不僅要了解套內(nèi)部分和相關(guān)的樓梯間面積，還應(yīng)了解整幢房屋的各個層面，特別是地下室、頭層層面、機(jī)房層，因為有很多共有共用部位都設(shè)在這幾個層面。“只有充分了解了整幢房屋的狀況，才能清楚房屋面積的組成，消除心中疑慮。”

　　此外，在商品房購賣契約中，有關(guān)房屋狀況的描述里有一項內(nèi)容是房屋的層高，該項內(nèi)容由開發(fā)商填寫。常有購房人在房屋交付后，自行對房屋的高度進(jìn)行丈量，發(fā)現(xiàn)實量尺寸與契約中的數(shù)據(jù)不相符合，而且總是偏小。這時，購房人便會產(chǎn)生受騙上當(dāng)?shù)母杏X，繼而到房產(chǎn)部門投訴。

二、面積調(diào)查情報站3

調(diào)查1：您的房屋面積交房后有誤差嗎？

有85.71% 的朋友反饋的意見說有誤差

還有14.29% 的朋友反饋的意見說沒有誤差

　　看來存在誤差是占多數(shù)的，盡量減少誤差才是根本，希望有關(guān)人士在這方面負(fù)起責(zé)任來，盡職盡責(zé)地去完善，縮短面積誤差的問題。

調(diào)查2：面積誤差多少？

回答：多三平米以內(nèi) 的朋友占 20.00%

多三平米以上40.00%

　　　少三平米以內(nèi)10.00%

　　　少三平米以上30.00%

　　通過這組數(shù)據(jù)顯示：多三平米以上還是占居多的，其實在建筑面積上，一些小的誤差是不可避免的，但要盡量縮小這種誤差，給業(yè)主一個公平公正的實用房屋面積才是較好的。

調(diào)查3：您的面積測算在什么時候完成 ？

有50.00% 的朋友回答說在交房時 ，就完成面積測算了

還有50.00% 的朋友回答說在領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證時完成面積測算的

調(diào)查4：您對住房面積的準(zhǔn)確性有懷疑嗎 ？

有80.00%

沒有20.00%

　　看來老百姓對住房面積的準(zhǔn)確性還是存在疑問，大多不確信自己拿到的這間房子的標(biāo)準(zhǔn)是符合自己原有面積的，那么君君在這里提醒各位準(zhǔn)備入住的業(yè)主售房時一定要測量好面積，及時有效的維護(hù)您自己的權(quán)益。

　　好了，這里是調(diào)查情報站，我是君君，下次節(jié)目再見。

三、焦點網(wǎng)徐蕊報道 5時辰

　　收房時，您注意過面積結(jié)算的問題嗎？您對開發(fā)商告訴您的較終面積有疑問嗎？在焦點天津房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查中，對面積的結(jié)算環(huán)節(jié)還不清楚的業(yè)主占很大一部分，而且在驗房過程中，面積問題也是常常被業(yè)主忽略的問題之一。一位先春園（四、預(yù)售商品房約定面積與收房時較終的實測面積不符應(yīng)該如何處理？

　　銷售面積和較終實測面積的誤差問題是商品房購賣中經(jīng)常出現(xiàn)的，應(yīng)該說這是建筑行業(yè)自身的特點所決定的，是一種正常的現(xiàn)象。通常而言，這個問題在現(xiàn)房銷售中比較少涉及，而且即使出現(xiàn)，誤差的范圍也較小，比較容易解決。問題較多的是期房預(yù)售，因為在期房預(yù)售合同簽署時，房屋還處于未成型狀態(tài)，建成后的實測面積與合同約定的暫測面積有誤差屬于常見情況。

　　但是如果誤差較大，將嚴(yán)重影響購房者的合法權(quán)益，因為很可能面積超出了購房人預(yù)先設(shè)定的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍或者大大低于購房人所需要的面積大小。

法律在這個問題上沒有強(qiáng)制性的規(guī)定，解決這個問題的較好辦法就是依靠合同條款，通過雙方平等的協(xié)商加以約定。通常，購房人可以要求在合同條款中做如下規(guī)不定：

（1）確定一個較小的誤差范圍內(nèi)（如正負(fù)1%以內(nèi)），在這個范圍內(nèi)的誤差忽略不計，視為實測面積與暫測面積相符，購賣雙方不再對有關(guān)差價進(jìn)行結(jié)算；

（2）協(xié)商確定在一個合理的、購方能接受的范圍內(nèi)（如正負(fù)3%以內(nèi)），購賣雙方按合同約定的房屋單價就誤差部分進(jìn)行重新結(jié)算，多退少補(bǔ)；

（3）超過以上合理范圍的誤差（如正負(fù)誤差超過3%），視為賣方違約，購方有權(quán)解除合同，那么業(yè)主是有權(quán)退房的并按合同約定要求賣方退還房價款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。

　　如果實際面積的誤差超過正負(fù)3%以上，。如果業(yè)主不要求退房的話，面積多了3%以上的話，3%以內(nèi)的部分業(yè)主應(yīng)按照原價繳納，而超過3%的部分是不收取任何費(fèi)用的。如果面積少了3%以上，3%以內(nèi)的部分按原價退還，3%以上的部分則應(yīng)雙倍退還給業(yè)主。

五、問題解答：公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅瑸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各種分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

1、大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

不應(yīng)計入的公用建筑空間：

1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

　　分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積 X 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

　　公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

六、趙先生的面積結(jié)算經(jīng)歷

　　長期以來，趙先生一直夢寐以求能夠擁有一間帶大客廳的房屋。2000年1月，趙先生被一套兩室一廳的商品房所吸引，樓書上標(biāo)明的建筑面積為36平方米的大客廳令趙先生怦然心動，于是趙先生決定購購此房。房屋驗收時，一位律師朋友提醒他一定要注意對房屋面積進(jìn)行仔細(xì)的驗收，于是，趙先生對此特別留了心，所幸的是，驗收時開發(fā)商出具的經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門實測的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積與購房合同的約定大致相同，趙先生很滿意。可他一進(jìn)新房，卻立即意識到客廳沒有想象中那么大。失望之余，他想一定是開發(fā)商在面積問題上作了手腳，于是他又請有關(guān)單位對房屋面積進(jìn)行了重新測量。測量結(jié)果顯示客廳建筑面積僅為32平方米，比樓書標(biāo)明的建筑面積少4平方米，而陽臺和其中一間臥室的建筑面積卻比樓書標(biāo)明的建筑面積各增加了2平方米。趙先生據(jù)此向開發(fā)商提出賠償要求。但開發(fā)商認(rèn)為樓書標(biāo)明的房屋各個組成部分的面積在合同中沒有約定，不能作為索賠依據(jù)。趙先生很是生氣，于是，他拿著標(biāo)明房屋各組成部分建筑面積的樓書找到律師朋友，問自己能不能憑樓書向開發(fā)商找回點賠償？

　　律師點評：趙先生很難憑一紙樓書得到開發(fā)商的賠償。本案中，由于商品房購銷合同僅約定了趙先生所購房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積數(shù)值，未詳細(xì)約定商品房各個組成的相應(yīng)面積數(shù)，更未約定樓書為合同有效組成部分，故，趙先生僅憑一紙沒有法律效力的樓書很難得到開發(fā)商的賠償。

　　律師建議：本案中，開發(fā)商利用相應(yīng)增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達(dá)到商品房建筑面積總值不變的目的，這樣做可謂是一箭雙雕：既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本（陽臺造價一般較低）。開發(fā)商如此”精明”，費(fèi)盡心思規(guī)避法律，購房人真是防不勝防。購房人如果不希望趙先生的遭遇在自己身上重演，在簽訂商品房購賣合同時，就應(yīng)當(dāng)把樓書標(biāo)明的面積詳細(xì)約定在合同里，并約定相應(yīng)誤差的處理方法及違約責(zé)任。這樣，購房人才有可能購到滿意的商品房。

七、如何防范商品房面積糾紛

(律師)畢志榮

　　依據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》中的規(guī)定，商品房銷售面積（也稱建筑面積）由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e組成，而套內(nèi)建筑面積又包括套內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積三部

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