今天我們繼續(xù)推出收房入住的系列節(jié)目——我們一起關(guān)注的是面積，收房時(shí)，我們肯定注意面積結(jié)算的問(wèn)題，預(yù)售商品房約定面積與收房時(shí)較終的實(shí)測(cè)面積會(huì)出現(xiàn)不符的情況 ，這正常嘛？這公攤面積較讓人摸不透， 針對(duì)一些商品房面積的糾紛，我們?cè)撛鯓臃颠€于未然呢 ，這些問(wèn)題是今天我們要和您探討的。朋友們有相關(guān)問(wèn)題可以收聽(tīng)并參與我們的節(jié)目。一位購(gòu)房人曾說(shuō)，面積——較簡(jiǎn)單的同時(shí)也是較復(fù)雜的

　　其實(shí)購(gòu)房置業(yè)者大多在小學(xué)的時(shí)候，就學(xué)習(xí)了測(cè)量面積，到頭來(lái)，發(fā)現(xiàn)歲數(shù)一大把了，這面積問(wèn)題還是整不明白。購(gòu)房時(shí)面積缺斤短兩都是舊話(huà)題了，商品房面積糾紛一直不斷，我國(guó)南京今年這方面的糾紛有增多的趨勢(shì)。

（一、相關(guān)房產(chǎn)新聞：商品房面積糾紛增多 5時(shí)辰）

　　【南京日?qǐng)?bào)報(bào)道】由于大約有8萬(wàn)套商品住宅要交付，使得今年被人們稱(chēng)為實(shí)實(shí)在在的“交付年”。近期，有許多已經(jīng)拿了房子或者即將拿房的市民，向本報(bào)房地產(chǎn)部咨詢(xún)有關(guān)房屋面積的問(wèn)題；還有不少購(gòu)房人想了解房屋的面積是如何測(cè)出來(lái)的。

　　就面積測(cè)繪問(wèn)題，南京市房產(chǎn)部門(mén)人士向記者表示，隨著維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋的建筑面積、層高、結(jié)構(gòu)等因素愈加關(guān)注。特別是市民在購(gòu)購(gòu)期房時(shí)，由于那時(shí)候房屋還沒(méi)有建好，購(gòu)房合同上標(biāo)注的面積也是預(yù)估的面積，所以很多人在購(gòu)到房子以后，總會(huì)感覺(jué)到房子的實(shí)際面積與當(dāng)初在圖紙上了解的不甚一致，從而產(chǎn)生許多疑慮。由此產(chǎn)生的糾紛也越來(lái)越多。

　　目前，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房都是按照房屋的建筑面積。房屋的建筑面積，是由房屋的套內(nèi)建筑面積和共有公用分?jǐn)偯娣e組成的。每一產(chǎn)權(quán)單元的建筑面積，都是通過(guò)整幢房屋的計(jì)算才能得到。很明顯，“建筑面積”是大于“套內(nèi)建筑面積”的，這也是許多面積糾紛的“根源”。

　　他說(shuō)，市民在購(gòu)房時(shí)，不僅要了解套內(nèi)部分和相關(guān)的樓梯間面積，還應(yīng)了解整幢房屋的各個(gè)層面，特別是地下室、頭層層面、機(jī)房層，因?yàn)橛泻芏喙灿泄灿貌课欢荚O(shè)在這幾個(gè)層面。“只有充分了解了整幢房屋的狀況，才能清楚房屋面積的組成，消除心中疑慮。”

　　此外，在商品房購(gòu)賣(mài)契約中，有關(guān)房屋狀況的描述里有一項(xiàng)內(nèi)容是房屋的層高，該項(xiàng)內(nèi)容由開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)。常有購(gòu)房人在房屋交付后，自行對(duì)房屋的高度進(jìn)行丈量，發(fā)現(xiàn)實(shí)量尺寸與契約中的數(shù)據(jù)不相符合，而且總是偏小。這時(shí)，購(gòu)房人便會(huì)產(chǎn)生受騙上當(dāng)?shù)母杏X(jué)，繼而到房產(chǎn)部門(mén)投訴。

二、面積調(diào)查情報(bào)站3

調(diào)查1：您的房屋面積交房后有誤差嗎？

有85.71% 的朋友反饋的意見(jiàn)說(shuō)有誤差

還有14.29% 的朋友反饋的意見(jiàn)說(shuō)沒(méi)有誤差

　　看來(lái)存在誤差是占多數(shù)的，盡量減少誤差才是根本，希望有關(guān)人士在這方面負(fù)起責(zé)任來(lái)，盡職盡責(zé)地去完善，縮短面積誤差的問(wèn)題。

調(diào)查2：面積誤差多少？

回答：多三平米以?xún)?nèi) 的朋友占 20.00%

多三平米以上40.00%

　　　少三平米以?xún)?nèi)10.00%

　　　少三平米以上30.00%

　　通過(guò)這組數(shù)據(jù)顯示：多三平米以上還是占居多的，其實(shí)在建筑面積上，一些小的誤差是不可避免的，但要盡量縮小這種誤差，給業(yè)主一個(gè)公平公正的實(shí)用房屋面積才是較好的。

調(diào)查3：您的面積測(cè)算在什么時(shí)候完成 ？

有50.00% 的朋友回答說(shuō)在交房時(shí) ，就完成面積測(cè)算了

還有50.00% 的朋友回答說(shuō)在領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)完成面積測(cè)算的

調(diào)查4：您對(duì)住房面積的準(zhǔn)確性有懷疑嗎 ？

有80.00%

沒(méi)有20.00%

　　看來(lái)老百姓對(duì)住房面積的準(zhǔn)確性還是存在疑問(wèn)，大多不確信自己拿到的這間房子的標(biāo)準(zhǔn)是符合自己原有面積的，那么君君在這里提醒各位準(zhǔn)備入住的業(yè)主售房時(shí)一定要測(cè)量好面積，及時(shí)有效的維護(hù)您自己的權(quán)益。

　　好了，這里是調(diào)查情報(bào)站，我是君君，下次節(jié)目再見(jiàn)。

三、焦點(diǎn)網(wǎng)徐蕊報(bào)道 5時(shí)辰

　　收房時(shí)，您注意過(guò)面積結(jié)算的問(wèn)題嗎？您對(duì)開(kāi)發(fā)商告訴您的較終面積有疑問(wèn)嗎？在焦點(diǎn)天津房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查中，對(duì)面積的結(jié)算環(huán)節(jié)還不清楚的業(yè)主占很大一部分，而且在驗(yàn)房過(guò)程中，面積問(wèn)題也是常常被業(yè)主忽略的問(wèn)題之一。一位先春園（四、預(yù)售商品房約定面積與收房時(shí)較終的實(shí)測(cè)面積不符應(yīng)該如何處理？

　　銷(xiāo)售面積和較終實(shí)測(cè)面積的誤差問(wèn)題是商品房購(gòu)賣(mài)中經(jīng)常出現(xiàn)的，應(yīng)該說(shuō)這是建筑行業(yè)自身的特點(diǎn)所決定的，是一種正常的現(xiàn)象。通常而言，這個(gè)問(wèn)題在現(xiàn)房銷(xiāo)售中比較少涉及，而且即使出現(xiàn)，誤差的范圍也較小，比較容易解決。問(wèn)題較多的是期房預(yù)售，因?yàn)樵谄诜款A(yù)售合同簽署時(shí)，房屋還處于未成型狀態(tài)，建成后的實(shí)測(cè)面積與合同約定的暫測(cè)面積有誤差屬于常見(jiàn)情況。

　　但是如果誤差較大，將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的合法權(quán)益，因?yàn)楹芸赡苊娣e超出了購(gòu)房人預(yù)先設(shè)定的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍或者大大低于購(gòu)房人所需要的面積大小。

法律在這個(gè)問(wèn)題上沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定，解決這個(gè)問(wèn)題的較好辦法就是依靠合同條款，通過(guò)雙方平等的協(xié)商加以約定。通常，購(gòu)房人可以要求在合同條款中做如下規(guī)不定：

（1）確定一個(gè)較小的誤差范圍內(nèi)（如正負(fù)1%以?xún)?nèi)），在這個(gè)范圍內(nèi)的誤差忽略不計(jì)，視為實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積相符，購(gòu)賣(mài)雙方不再對(duì)有關(guān)差價(jià)進(jìn)行結(jié)算；

（2）協(xié)商確定在一個(gè)合理的、購(gòu)方能接受的范圍內(nèi)（如正負(fù)3%以?xún)?nèi)），購(gòu)賣(mài)雙方按合同約定的房屋單價(jià)就誤差部分進(jìn)行重新結(jié)算，多退少補(bǔ)；

（3）超過(guò)以上合理范圍的誤差（如正負(fù)誤差超過(guò)3%），視為賣(mài)方違約，購(gòu)方有權(quán)解除合同，那么業(yè)主是有權(quán)退房的并按合同約定要求賣(mài)方退還房?jī)r(jià)款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。

　　如果實(shí)際面積的誤差超過(guò)正負(fù)3%以上，。如果業(yè)主不要求退房的話(huà)，面積多了3%以上的話(huà)，3%以?xún)?nèi)的部分業(yè)主應(yīng)按照原價(jià)繳納，而超過(guò)3%的部分是不收取任何費(fèi)用的。如果面積少了3%以上，3%以?xún)?nèi)的部分按原價(jià)退還，3%以上的部分則應(yīng)雙倍退還給業(yè)主。

五、問(wèn)題解答：公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅瑸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各種分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

1、大堂、公用門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：

1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

　　分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積 X 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

　　公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

六、趙先生的面積結(jié)算經(jīng)歷

　　長(zhǎng)期以來(lái)，趙先生一直夢(mèng)寐以求能夠擁有一間帶大客廳的房屋。2000年1月，趙先生被一套兩室一廳的商品房所吸引，樓書(shū)上標(biāo)明的建筑面積為36平方米的大客廳令趙先生怦然心動(dòng)，于是趙先生決定購(gòu)購(gòu)此房。房屋驗(yàn)收時(shí)，一位律師朋友提醒他一定要注意對(duì)房屋面積進(jìn)行仔細(xì)的驗(yàn)收，于是，趙先生對(duì)此特別留了心，所幸的是，驗(yàn)收時(shí)開(kāi)發(fā)商出具的經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積與購(gòu)房合同的約定大致相同，趙先生很滿(mǎn)意。可他一進(jìn)新房，卻立即意識(shí)到客廳沒(méi)有想象中那么大。失望之余，他想一定是開(kāi)發(fā)商在面積問(wèn)題上作了手腳，于是他又請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)房屋面積進(jìn)行了重新測(cè)量。測(cè)量結(jié)果顯示客廳建筑面積僅為32平方米，比樓書(shū)標(biāo)明的建筑面積少4平方米，而陽(yáng)臺(tái)和其中一間臥室的建筑面積卻比樓書(shū)標(biāo)明的建筑面積各增加了2平方米。趙先生據(jù)此向開(kāi)發(fā)商提出賠償要求。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為樓書(shū)標(biāo)明的房屋各個(gè)組成部分的面積在合同中沒(méi)有約定，不能作為索賠依據(jù)。趙先生很是生氣，于是，他拿著標(biāo)明房屋各組成部分建筑面積的樓書(shū)找到律師朋友，問(wèn)自己能不能憑樓書(shū)向開(kāi)發(fā)商找回點(diǎn)賠償？

　　律師點(diǎn)評(píng)：趙先生很難憑一紙樓書(shū)得到開(kāi)發(fā)商的賠償。本案中，由于商品房購(gòu)銷(xiāo)合同僅約定了趙先生所購(gòu)房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積數(shù)值，未詳細(xì)約定商品房各個(gè)組成的相應(yīng)面積數(shù)，更未約定樓書(shū)為合同有效組成部分，故，趙先生僅憑一紙沒(méi)有法律效力的樓書(shū)很難得到開(kāi)發(fā)商的賠償。

　　律師建議：本案中，開(kāi)發(fā)商利用相應(yīng)增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達(dá)到商品房建筑面積總值不變的目的，這樣做可謂是一箭雙雕：既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本（陽(yáng)臺(tái)造價(jià)一般較低）。開(kāi)發(fā)商如此”精明”，費(fèi)盡心思規(guī)避法律，購(gòu)房人真是防不勝防。購(gòu)房人如果不希望趙先生的遭遇在自己身上重演，在簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把樓書(shū)標(biāo)明的面積詳細(xì)約定在合同里，并約定相應(yīng)誤差的處理方法及違約責(zé)任。這樣，購(gòu)房人才有可能購(gòu)到滿(mǎn)意的商品房。

七、如何防范商品房面積糾紛

(律師)畢志榮

　　依據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》中的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積（也稱(chēng)建筑面積）由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e組成，而套內(nèi)建筑面積又包括套內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部

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