物業篇

　　快報：本市普通商品住宅小區物業管理服務收費包括哪些收費內容？

　　答：住宅小區物業管理屬于有償服務。物業管理服務收費包括物業管理服務費、特約服務費和 服務費。物業管理服務費是指物業企業接受業主會、房地產開發建設單位的委托，依照合同約定對住宅小區的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、公共秩序等內容進行日常維修、養護、管理、服務所收取的費用。住宅電梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水體等設施、設備的日常運行養護費用由業主會、房地產開發建設單位與物業企業另行協商確定。特約服務費是指物業企業接受個別業主或使用人委托，為其提供物業管理服務合同以外的服務所收取的費用。特約服務費的收費標準由雙方協商議定。 服務費是指物業企業接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業服務部門委托為業主服務，向委托單位收取的費用。 服務費收費標準由雙方協商議定。

　　快報：本市普通商品住宅小區物業管理服務費政府指導價格分為幾個等級？

　　答：住宅小區物業管理服務費按照物業管理服務標準和對應的收費標準實行級別管理。物業管理服務標準和收費標準分為一、二、三、四四個等級，各等級指導收費標準為中準價格。物業管理服務費可在中準價格基礎上根據服務成本變動等因素上下浮動20%。住宅小區物業管理服務標準和收費標準超出一級的，物業企業與業主委員會、房地產開發建設單位協商確定。低于四級物業管理服務標準和收費標準的，由所在區（縣）物價局核定。

　　住宅維修基金篇

　　快報：商品住宅維修基金使用范圍包括哪些？

　　答：凡本市范圍內按照有關規定統一歸集商品住宅維修基金并存入市維修基金專戶的項目，其房屋共用部位大修工程和共用設施設備大修、更新改造工程時均可申請使用。其中房屋共用部位大修工程范圍有：房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的；外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的；整棟門共用部位樓地面、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。共用設施設備大修、更新改造工程范圍有：物業管理區域內路面破損50%以上，影響安全和正常使用，需要整體修復的；整棟門排水管道老化、損壞，需要更新改造的；整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20%的工程；整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20%的工程；二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用，需要更新改造的；小區圍墻或者大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的。

　　房屋產權補登篇

　　快報：本市房屋權屬補登工作從 2005年 9月 1日開始陸續展開，哪類房屋可補辦產權證？

　　答：在本市國有土地上建造的，在 2002年12月31日前應當依法辦理房屋所有權登記，因故未能辦理登記的房屋，包括：自然人、法人和其他組織購購的已竣工或者投入使用的房屋；自然人、法人和其他組織建造的已竣工或者投入使用的房屋；由于各種原因未能辦理轉移登記的已登記房屋。

　　房屋使用安全篇

　　快報：裝飾裝修與磚混多層住宅樓結構相連的非住宅房屋時，禁止從事哪些行為？

　　答：住宅房屋或者與磚混多層住宅樓結構相連的非住宅房屋，在裝飾裝修時，禁止拆改房屋的基礎、墻體、梁、柱、樓板等承重結構；禁止拆改上、下水主管或者改變地漏的位置；禁止在混凝土樓板上或者底面剔槽埋管、鑿孔；禁止在樓板、陽臺、露臺超荷載鋪設地面材料，在室內增設超荷載分隔墻體；禁止在住宅樓房外檐墻體上拆改、增設門窗。

　　違反禁止性規定進行住宅房屋裝飾裝修的，主管部門將堅決嚴肅處理，由市或者區、縣房地產管理局責令限期恢復原狀，并處以500元以上1000元以下的罰款，其中涉及拆改房屋的基礎、墻體、梁、柱、樓板等承重結構的，處 5萬元以上10萬元以下的罰款。

　　公產維修篇

　　快報：公產房發生哪些情況，住戶可到所屬房管站申請維修？

　　答：房屋的柱、墻體發生傾斜、開裂、屋頂塌陷等險情，煙道堵塞或屋頂漏雨，應速到所屬房管站報險，房管站須立即處理。住戶因使用不當、私拆亂改、超載或其他過失引起的損壞，應由住戶負責賠償。對于改善使用條件或其他特殊需要，經房管站審核同意對房屋或原有設施進行增添、拆改的損壞，由住戶自費維修。

　　二手房篇

　　快報：購購二手房應注意哪些問題？

　　答：頭先，必須要弄清房屋的權屬情況，即所要購購的房屋是否具有《房屋所有權證》，同時要核查賣房人的主體資格，即出賣人對該房屋是否具有處分權。對產權有糾紛，產權不清，無產權的房子，一定不能購購，因為這些購賣合同不能受法律保護。另外，對共有產權的房屋，出賣時要共有人都同意出售才可以，所以購購共有產權房屋如只有一人到場，則必須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續時才可以購購。

　　其次購購二手房要現場實地查驗。要核對房屋坐落位置、考察房屋實際使用情況、周邊環境、配套設施和物業管理。對于房屋的實際使用情況可以從房屋的新舊程度，房型布局是否合理，上、下水、照明、暖氣等設施設備是否正常使用等方面著手。同時，如果房屋有使用人應向其了解一下房屋是否是租來的，租期何時結束，因為根據“購賣不破租賃”的原則，如出讓方無法讓租用人按時搬出，購房者得有思想準備。

　　特別要注意的是，購賣雙方在簽約時，要明確付款方式。建議交易雙方采取到房管部門代收代付交易資金，即交易雙方在各區縣房地產交易辦理過戶手續的同時，可以免費辦理房屋交易資金的代收代付手續，這樣既簡便快捷，又保障了交易資金的安全，并且整個服務過程不收取任何費用。

　　如果通過中介機構交易，購賣雙方頭先要確認中介機構是否具有中介服務的經營資格，中介機構是否有營業執照、是否到房管部門辦理了備案手續。在簽訂合同時，雙方一定要細讀合同的所有條款，對合同中未注明的內容要在補充條款中寫明確，對購方、賣方和中介機構各自的權利和義務，做到心中有數。

　　市國土房管局接待電話： 23316187

　　二手房交易資金代收代付咨詢電話： 28239480

　　通訊員吳梅杜建剛張冬梅

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