個案操作：某樓盤推出頭付10％，在正式簽合同之前，先訂三方協議，由購房者向專業投資公司借貸一筆相當于樓價20％的款項，再去辦七成按揭。

　　專家提醒：從表面上來看，降低了頭付款，可幫助一時手頭現金不多，但有購房需要的購房者。當樓市不景氣時，大多數房產商都會推出“降低頭付”的營銷策略。但嚴格來講，銀行要求

購房者有一定自由資金（比如不低于30％）才愿意貸款。降低頭付的做法會使銀行的風險增加，因此，銀行將會對購房者的資信要求比較苛刻，有可能會出現購房者獲得的貸款不足。因此，購房者在與開發商簽訂房屋購賣合同時，應當注明一旦貸款不足的處理方式。

　　陷阱2　返還差價

　　個案操作：某開發商承諾，在某時段購購某樓盤，以后若此樓盤價格下滑，愿向購房者以現金返還差價損失。

　　專家提醒：房產商的這些承諾并不意味著購房者無風險了。在簽合同時應從三方面考慮：頭先注意是否將“返還差價”等承諾寫進了合同，如沒有明確約定，應意識到這沒有法律效力。二是若將承諾寫進合同，在以后的操作中仍會存在問題，如差價損失以何標準來確定？同一時期的樓盤會存在不同位置不同價格等方面的區別，其市場價值的定位會隨著時間而發生變化，差價損失的計算依據又是什么？三是差價損失的計算期限有無時間限制？若沒有，這對開發商的約束力度會大大降低。若有，由于市場千變萬化，會產生許多不確定因素，是否會得到法院的支持也是不確定因素。

　　陷阱3　無理由退房

　　個案操作：某開發商表示，兩年內購房者如要退房，公司將提供原價退房或差價補足兩種選擇。退房時，購房者的房款還將獲得一定的年利率。

　　專家提醒：對于購房者來講，“無理由退房”風險與利益同在。頭先，交房與退房時間都是開發商定的，購房者從時間差上喪失了自由。其次，購房者付款多為銀行按揭，若還款期間退房，對銀行來講，購房者的抵押借款合同如何繼續履行或終止？相關的稅費、保險費的支出如何退還？若退房時，房屋已交付，裝修費、契稅等費用誰承擔？此外退房中，審核或批準在時間上的主動權都在開發商，這給“無理由退房”加上了個“有理由”的時間。而且在退房期間，房市的漲跌、開發商經營狀況均影響開發商承兌情況。第三，若簽這樣的合同，購房人的房款支付后應專門匯入開發商在銀行單獨設立的賬戶，該資金專門用于擔保兩年后退房時房款和利息的支付。而在兩年內，開發商無權動用這筆資金，并且，開發商還應向該賬戶事先存入相應房款的利息。第四，在退房程序上，開發商應在約定的期限內退還房款及利息。

　　陷阱4　延期付款

　　個案操作：一個豪華樓盤的開發商，提出購房者只要先支付30％的頭付款，余下的款項待交房時再付清。

　　專家提醒：這種促銷策略降低了購房者付款的財務成本，但這類房屋的余款如果購房者是基于銀行貸款的話，建議購房者在與開發商簽約時，應當確定銀行同意兩年后給予足額銀行貸款。因為目前銀行貸款政策也是經常變化的，若房產開發商交房時購房者銀行貸款不足，購賣雙方之間勢必會引起糾紛。另外，還需要提醒的是，應當在支付頭付后立即辦理商品房的預告登記，以保護自己的權益。

　　陷阱5　購房保價

　　個案操作：某樓盤推出購房保價，承諾客戶在區域平均房價下跌時給予差額補償。

　　專家提醒：按照這個承諾，消費者購房后一定期間內，若房價下跌開發商應補償差額，但怎么補法？購房人說房價每平方米下跌了1000元，而開發商不認可又怎么辦？且房價以哪天為準？萬一哪天房子有質量問題或者開發商遲延交房，購房人要求退房，那么該按什么價格進行退款和賠償呢？專家建議，若參與購房保價，一要明確“區域平均價格”的范圍、時間節點和確定主體；二要明確開發商補差的時間和違約責任；三要明確開發商在合同中違反交房義務情形下的賠償責任的計算基數，是合同約定的房價還是已經扣除補償差額后的房價；四要開發商較好有一筆資金，作為補差資金來源的擔保。

　　陷阱6　保樓金

　　個案操作：某套房屋賣100萬元，承諾每年以10％－12％的保樓金給購房者。另如某開發商承諾購購某商鋪后，即總商鋪款27％的養鋪金。

　　專家提醒：“保樓金”、“養鋪金”其實均為價格打折或售后返利的形式變化而已。目前，有的開發商承諾購房者購購后立即支付，有的則答應分期支付共兩種形式，在現實中以后者居多。如果開發商承諾的“保樓金”、“養鋪金”不是立即一次性支付的話，要充分考慮開發商的履約能力以及是否有強有力的擔保，事實上售后返利由于開發商不能實現承諾的案例比比皆是。

　　陷阱7　返稅購房

　　個案操作：開發商承諾，如購購140平方米以上的戶型，只須繳納2％的契稅，上調的契稅可以在房價中返還。

　　專家提醒：根據有關政策，140平方米以上房屋屬于非普通住宅，購購非普通住宅的風險并非僅僅體現在次購房契稅上，今后可能開征的保有稅（如物業稅和轉讓稅、土地增值稅、營業稅、個人所得稅等）均可因為是購購了非普通住宅而將區別對待，故這個承諾對今后來講，不確定因素較多，風險也較大，購房者對此應作好充分的思想準備。

　　陷阱8　購房車

　　個案操作：某開發商承諾，凡購購某別墅，即購房者某品牌轎車一輛，還附帶牌照。

　　專家提醒：“購房車”是個美麗的陷阱，若雙方約定不明極易產生糾紛。某市2005年5月黃金周期間，某先生看到某處“購別墅寶馬”后激起消費沖動，草草地在訂購協議上簽了名，并支付了10萬元定金。之后他發現協議有問題，條款稱“寶馬車具體見預售合同補充條款”，他根本沒看過預售合同。天，某先生趕到售樓處看了預售合同，才知道這條件是“所寶馬車型號待定，交付地點由甲方指定，交付時間為甲方交房后一年內且乙方付清全部房款、一年物業費及車輛購置稅費……”某先生后悔不及，后經朋友幫忙，才與開發商達成退回5萬元定金的和解協議。

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