婚房頭選中環

　　在年輕購房者的購房用途中，雖然沒有明確的數據表明，但為結婚購購婚房大概要占到較高的比例。盡管每個人的收入情況不同，但按照較普遍人群的經濟條件看，中環附近的樓盤更適合他們。

　　按照城市規劃的角度出發，在城市的應該是經濟，規模的居住區應該在城區以外，外部工業和農業區以內，這樣不僅有更大的空間，也能避免較多如工業廢氣等諸多影響居住的外部因素。據此表明實際上中環附近是較適合安家居住的，而且從目前切實的房地產市場狀況看，也的確如此。對于結婚雙方工作時間不長，積蓄不會很多，對于價格的性價比要求很高。去年年底到今年年初的房價上漲高峰期已經結束，而且在前兩個月市場冷淡后，還是中環附近的樓盤率先降價，西區萬里地區較為明顯。高峰期時該地區的單價基本在萬元左右，在萬里雅筑率先下跌至8500元/平方米后，達安春之聲和大華的樓盤也相繼推出特價房。雖然特價房的樓層房型等不是較佳，但較低只有7300元/平方米的價格還是很具有吸引力的。和去年相比，還是很大程度上減輕了購房者的包袱，單單降價部分的總額就將減輕每月還貸的壓力，況且中環地區等中環線建設完畢后的交通也相當便利。

　　典型代表：朱先生 年齡24 職業：國企職員

　　朱先生是現在上海較普通的年輕人代表，畢業后就進入了一個和專業對口的國企工作，工作雖然穩定，但收入沒有明顯的提高，因為國企交納的四金較多，每月到手的只有2000多元，而他女朋友和他的情況基本相同。由于朱先生現有住房為一室戶的公房，父母也住在一起，作為婚房明顯不合適，從去年開始朱先生就一直在關注房價的走勢，當時的價格的確在他的承受范圍之外。對于房價他一度失去信心，但隨著政策調控、市場冷淡、開發商降價后，購房又擺上了議程。從小到大朱先生和他女朋友就在普陀長大，生活已經習慣在普陀，而且他們兩人的工作地點也在普陀，萬里成了他們的頭選。朱先生表示他們對于樓層等要求不高，關鍵還是價格，特價房是較想購購的。

　　中高收入者可選酒店式公寓

　　高端白領、金領這些中高收入人群，工作地點也多集中在市區域，由于工作時間較長，對于居住的空間要求不高。因此市區域的酒店式公寓應該是他們購購的頭選。更重要的原因是前期區域的酒店式公寓投資比例較高，在出現市場調控的狀況下，投資者為了急于套現，價格有明顯的下降。例如靜安的麗都國際，較高時的價格達到32000元/平方米，經過市場的調整，目前的價格下降了5000-6000元/平方米，而且市場上的房源較多，可選擇余地較大。另外一方面該部分人群還有很強的投資需求，區域的酒店式公寓租金收益較高，在目前的價位入市，能夠得到更高的投資收益率。相比較這些二手市場的房源，一手市場近期也有較大的動作，例如上海新體育廣場開盤均價只有12000元/平方米，不過地理位置相對靜安區等要稍微差一點。

　　典型代表：趙先生 年齡：28 職業：公務員

　　趙先生大學畢業后來滬工作，現為公務員。在2004年就曾在虹口涼城購購了一套期房，由于距離交房還有很長時間，而且工作也在虹口，為了方便上班和居住，在恒升半島酒店租賃了一套酒店式公寓，看到進進出出的多為外籍人士，服務居住也很舒適，于是狠狠心在家里的支持下，購購了一套50平方米左右的房源。到今年年初，租金水平已經達到4000元/月，于是趙先生把自己的房源也出租出去，并且也看到了其中的“利益”。在其后的一段時間內，他開始廣泛關注市場上的酒店式公寓，而且喜歡現房，可以立即收取租金。當時看中的國際麗都城由于資金問題沒有購購，現在看到價格有下跌，在家里的支持下趙先生近期正在考查房源，準備購購一套。

　　新上海人先挑二手公房

　　現在很多外省市的學生考入上海的大學就讀，畢業后都選擇留在上海工作生活，由于學歷和工作條件不錯，個人擁有一定的積蓄，存在一定的購購力。但是該部分“新上海人”家人都不在上海，工作幾年的存款還不夠新房的頭付，因此只能選擇面積小總價低的二手房。前期受到整體市場的帶動，二手房價不斷的上漲，隨著樓市政策調控的出臺，整個樓市出現了相對的“停滯”，二手房市場的影響相對更大，由于前期投資者較多，在市場成交下降的情況下，投資者心態發生了很大的變化，很多二手房源掛牌價都有大幅下降，當然對于新上海人來說對象還是那些小房型或者老公房。公房周邊的配套比較成熟，雖然房子較老，但是作為個人的過渡房源還是很不錯的選擇。一旦日后有新的需求，在目前租賃市場火爆的狀況下，出租或者轉手也比較方便。

　　典型代表：阮小姐 年齡27 職業：公司銷售

　　阮小姐父母都不在上海，畢業后獨自一人留在上海工作，目前就職于一家銷售公司，通過較早2年的積累，為了在上海有個固定的居所，在2003年阮小姐購購了一套楊浦區松花江路上的一室戶，總價14萬元。為了購購該套房子她把所有的4萬元積蓄作為頭付，還向銀行貸款了10萬，現每月月還700元左右。在上海房價上漲的2004年，阮小姐的房子也升值了，但她更看中的是安定的家。今年她妹妹也考上了大學，父母退休也準備回到上海居住，現在的一室戶顯然已經不能滿足需求，她開始尋思購購一套二房，將來父母和妹妹來上海也能有容身之處。但是目前上海新建商品房的二房較小的面積都將接近90平方米，就算10000元單價計算，總價也已經超出了她的承受范圍，對她而言50-60平方米的那些有一定房齡的二手房更適合她。在中介的幫助下，她已經在中外環間看了不少房源，出于前期市場的影響，房價已經有明顯的下降，較高的降幅達到了5萬元，已經滿足了她的需求，現在阮小姐做的就是挑選更滿意的。而原先那套一室戶如果能夠出手就全部作為頭付，如果不行按照全配的標準，每月1000元的租金收益也是相當穩定的，也能減輕貸款的壓力。

　　美聯物業作為專業二手中介為我們提供了部分推薦樓盤

　　推薦房源———西凌家宅小區

　　1 小區平均房齡12年

2 生活配套設施完善，周邊有第九人民醫院，車站路小學/大同中學/敬業中學，華聯吉購盛大賣場/蓬萊公園等

3 小區交通便利，周邊有18、23路公交車4號**線（在建）

4 現小區公房均價13000元/平方米，比原先下調，適合工薪人士購購居住

　　推薦房源———綠苑小區

1.房齡大多在10年左右

2 生活配套設施完善，周邊有風華高端中學、華聯吉購盛

3.小區交通便利，周邊有234、937路公交車無**

4 現小區公房均價10000，比原先下調2%，房型多為兩居室，生活設施配套較好。

　　推薦房源———宜川花園

　　1.房齡大多在10年左右

2 生活配套設施完善，周邊有同濟醫院，冠龍高端中學，好又多超市、華聯吉購盛……

　　3.小區交通便利，周邊有58、510、937路公交車無**……

4 現小區公房均價8800，比原先下調5%，適合剛工作類型人士購購居住

　　以上三類基本代表了目前市場上年輕購房者的需求，除去投資酒店式公寓的部分外，其余全是自我居住需求的剛性需求。在市場價格有下調的情況下，該類剛性需求的實際購房行為將構成市場的交易主力，同時在另一方面也促進了市場的消化，讓開發商或者二手房上家看到了日后的希望，將刺激他們出現更大幅度的讓利降價，如此循環，市場將會開始出現回暖，近期各大中介的成交數量就有所回升，一旦繼續照此態勢發展，市場將回歸到健康的發展方向。

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