陳先生就是不同意在北京購購四合院，就又一次被老父親稱為“假洋鬼子”。在巴黎生活和工作了十年的陳先生固執(zhí)地認為：可以在國內(nèi)購購住宅居住、辦公，但是出于投資目的，設(shè)想未來地產(chǎn)的“ ”，是完全行不通的。自從3個月以前，北京開始出售二環(huán)路附近的四合院，針對購與不購的問題，陳家就自動分成兩派，每天飯后總要斗得不可開交，出場的雙方是全家對陳先生一個人。“現(xiàn)在購住宅用商品房，土地較長的使用年限是70年，等到了70年以后，我們后代就一無所有了，那時四合院又會重新拍賣，你怎么辦？”陳先生刻意看了一眼自己3歲的小女兒，“在我國現(xiàn)有的法律中對于私有財產(chǎn)的保護還很不充分，在這方面要等待政策的完善和成熟，百年老宅只是夢想罷了。”鑒于擁有陳先生這種顧慮的購房人很多。記者針對私人購置地產(chǎn)的相關(guān)問題請教了有關(guān)部門和專家。　

　　房地的分離：永遠的房子和70年的土地國家建設(shè)部地產(chǎn)司的一位工作人員解釋說：“房地產(chǎn)”說的是兩個東西，分別是房子和土地。所以，人們購到的是房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)。其中房屋的所有權(quán)是恒久的，換句話說，即使過了1000年，你的子孫也可以指著房子的磚頭說：“我的”。

　　與消費者獲得的房屋所有權(quán)不同的是，消費者只擁有房屋所占用土地的使用權(quán)，并且根據(jù)國家的規(guī)定，住宅用地的較長出讓年限是70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化用地的年限是50年，商業(yè)、旅游、娛樂的土地出讓年限只有40年。到了使用年限，國家會將土地?zé)o償收回。地產(chǎn)司的這位工作人員說：“我們只能回答有關(guān)建筑的問題，有關(guān)土地的問題較好還是聽一下國土資源部的意見，這個問題還是不要說的太多。”土地的輪回：一般不會影響人們的生活國土資源部新聞處的龍先生道出了土地使用年限政策的由來。

　　我國以現(xiàn)在的方式出讓塊商品房用地是在1987年，當(dāng)時我國還沒有相關(guān)的經(jīng)驗和政策可以依據(jù)。于是，政府借鑒了香港的做法，把土地的使用年限定為70年，正好可以滿足兩代人的居住。比如一個人在他成年以后(如：25歲)，購購住宅地產(chǎn)，那么按照平均的壽命計算，房子大約可以滿足兩代人。并且，由于當(dāng)時我國民用住宅主要是磚混結(jié)構(gòu)，從房屋的使用壽命上也是合適的。

　　“到現(xiàn)在為止，香港已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用年限超過70年的現(xiàn)象，政府采取的方式是繼續(xù)將土地租給使用者，收取新的土地使用費用。”龍先生說：“一般情況下，是會延續(xù)土地的使用權(quán)。業(yè)主擁有土地使用權(quán)的優(yōu)先購購權(quán)。”現(xiàn)行的規(guī)定：收回你的房子沒有補償很遺憾的是，以上的解釋并沒有打消陳先生的顧慮，他依然堅持不購“老北京四合院”。陳先生說，他所真正顧慮的是“私有財產(chǎn)的保障問題”。按照現(xiàn)有的法律，國家在收回土地的時候，將無償收我的房子，這在世界好多國家的法律中都是顯失公平的。

　　根據(jù)1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布實施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。也就是說，土地部門在土地使用期限結(jié)束以后，可以對土地進行任何的改革，包括夷為平地，既不屬于國家應(yīng)急征用，也不屬于拆遷補償，而是按照土地使用權(quán)的協(xié)議規(guī)定，無償取得你持有“恒久所有權(quán)”的房屋。或者可以理解成，有我的子孫會兩手空空地站在一片瓦礫前，看著自己的房子被鏟平，被改成商業(yè)，而自己卻沒有任何補償，他父輩幾十年的積蓄被國家“無償取得”。憲法修正：我們走在保護私有財產(chǎn)立法的前夜剛剛結(jié)束的十屆人大二次會議通過的憲法修正案，對于保護私有財產(chǎn)進行了重要的修改：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公眾利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用，并給予補償。”

　　在采訪的過程中，有人強調(diào)業(yè)主只擁有土地的使用權(quán)，沒有土地的所有權(quán)，并且在70年使用期限到期的時候，是合同的終止，而非“征用公民的私有財產(chǎn)”，所以不屬于此列。為此我們采訪了有關(guān)專家，專家指出：雖然土地到期已經(jīng)不是公民的“財產(chǎn)”，但對于附著在土地上的建筑，依然屬于公民的私有財產(chǎn)，國家在改變土地用途的情況下，應(yīng)該對業(yè)主擁有“所有權(quán)”的建筑進行必要的補償，而不是“無償取得”。隨著政策法規(guī)的完善，憲法所規(guī)定的對于私有財產(chǎn)的保護將會在具體的立法、法規(guī)修訂中得以體現(xiàn)。我們有理由相信，我國正走在充分保護私有財產(chǎn)立法的前夜。今年五一長假，陳先生全家還是購購了位于西二環(huán)的一座老北京四合院。陳先生說，全家人都相信，更多保護私有財產(chǎn)的立法指日可待，用70年的時間，等待一部更明確清晰的立法，時間實在是太充分了。本文涉及的法規(guī)有《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、新《憲法》；觀點和法規(guī)解釋來自于國家建設(shè)部新聞司、國土資源部房地產(chǎn)司。　

　　信息塊：　

　　人們已經(jīng)關(guān)注“未來的事情”，對于使用權(quán)年限的糾紛已經(jīng)出現(xiàn)：2004年5月初，蘇州干將西路“樂怡苑”的一些業(yè)主起訴了開發(fā)商。滄浪區(qū)人民法院開庭審理了這起由土地使用年限而導(dǎo)致的房屋購賣糾紛。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，一般住宅房的土地使用年限為70年，業(yè)主發(fā)現(xiàn)他們的土地使用證上只有50年。(此案正在審理中)　

　　土地的轉(zhuǎn)讓過程：在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中，地產(chǎn)開發(fā)商整塊從國家購購?fù)恋氐氖褂脵?quán)，在完成開發(fā)建設(shè)、銷售以后，整塊的土地使用權(quán)被分割，業(yè)主將成為土地使用權(quán)的所有者群體，土地順利實現(xiàn)從國家到個人的使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

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