王建文（北京建元律師事務所律師）：有人稱2003年為房地產政策年，據我的不完全統計，從2003年初到2004年3月上旬，自國務院、較高人民法院，到各部委、北京市各委辦局，對社會發布的、直接對房地產市場產生影響的行政法規、司法解釋、部門規章、地方性法規規章、法規性解釋以及各種通知，大概有近七十個，這還不包括2002年頒布、在2003年生效的法規政策以及各部門內部的規定和行文，其內容幾乎涉及了房地產業的方方面面，影響比較大的是土地、金融、拆遷、物業和房產交易等。這些法規政策的出臺，從積極的層面看，頭先說明了北京的房地產市場仍很活躍，同時說明政府在不斷加大對房地產業依法監管的力度。

　　但其中也存在一些問題，主要是政策制定不規范、變化太快、隨意性比較強，不少內容是基于各自的局部角度和部門利益出臺的。去年12·4全國法制宣傳日，中國普法網讓我去直播，談拆遷中的依法行政，我也統計了一下，從1980年到2003年的23年中頒布的、對北京拆遷構成影響的拆遷法規政策就有80多個，平均每年有近四個，所以要談依法行政，就得先談行政依法立法的問題。各行政部門頒布每個政策時，我相信都有其自己的道理，但政策變化太快、而且制定的不規范，就會讓人感覺朝令夕改、無所適從，會帶來一系列的問題，比如今年1月份市五委局頒布的4號令（《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》），先不說其內容，該規定是1月31日才發布的，卻規定從1月9日就開始執行，至少在程序上就有問題。有關部門可能是為了杜絕開發商聞風后抓緊暗箱操作，但客觀上卻形成了政府部門“暗箱操作”。其實，國家在立法程序方面，有不少規范和依據，比如《立法法》、《行政許可法》、《行政法規制定程序條例》、《規章制定程序條例》等，希望有關部門今后能注意和加強法規政策制定的規范性。像去年市政府制定《北京市城市房地產轉讓管理辦法》時，就進行了公示，并充分征求各界（包括律師在內）的意見，我覺得就很好，實體公正，頭先應當體現為程序公正。

　　房屋質量硬傷少了小毛病擾人

　　魏曉東（北京匯源律師事務所律師）：目前，購房者的維權意識越來越強烈，維權的形式也是多種多樣。由于北京市推行的《商品房購賣合同》的基本條款對于房屋面積差異、房屋交付條件、房屋主體結構建筑安全等主要方面都有了詳細約定，所以目前消費者維權主要集中在房屋建筑質量瑕疵、精裝修質量、房屋周邊環境綠化等方面的問題。這些問題雖然看似瑣碎，但是也要仔細分析才能作出判斷。例如墻面裂縫的問題，有的是墻面澆注時產生在結構上的裂縫，有的是裝修過程中膩子的開裂，有的是設計變更造成支撐減少受力不均造成變形，雖然表現的都是裂縫，但是要區別對待。再如屋頂不平整的問題，有的是澆注的時候模板傾斜，有的是建筑工藝上的后澆帶處理不善，有的是樓板配筋設計發生了變化，當然也有可能是裝修時的工人技術水平造成的。另外還有窗框密封不嚴、環保裝修材料、氨氣甲醛超標、小區道路、綠化面積等問題。消費者在處理類似問題的時候，頭先要搞清楚問題的關鍵之處在哪里，才能對癥下藥進行針對性的處理。有些消費者向我們咨詢的時候表現得有些鉆牛角尖，這也是沒有專業知識自己琢磨的結果。

　　同樣的問題也體現在產權證的辦理上，由于消費者對于產權證辦理的程序不是很明確，而且傳言的影響也較大，容易走入死胡同。作為律師，我倡導消費者理性消費，合法維權，必要的專業知識是重要的，遇到問題冷靜分析理性處理的心態也非常重要。

　　理性維權需要公平公正的法制

　　郭玉濤（北京市理格豐律師事務所律師）：一談到房地產維權的問題，假想敵必然是奸猾的開發商、無所作為的物業管理公司，現在我已經不這么認為了。業主與開發商、業主與物業管理公司是天然的利益對立關系，不可能改變。出現利益的對立后，怎么辦，不是靠誰能壓住誰、騙住誰、制住誰，而是應該靠公平公正的法制。

　　問題是我們現在就缺這個，開發商都想謀取較高利益，錯了嗎，沒有錯。他有問題，為什么不去制定明確的法規來制約，較高人民法院關于商品房購賣糾紛的司法解釋在實踐中實際上受到了很大的抵制，拆遷程序有問題誰不知道，非要等到死人后才想起改一改嗎？

　　如果你看到開發商會遇到的難題、刁難、請客、禮、黑金等等，就知道會有多少額外的成本由消費者承擔，有多少開發商難以承受之輕，所有的這一切過后，所有的罵名就都留給了開發商，難道只有他們有責任嗎？

　　沒有法制就根本談不上維權，維權的根本與結局就是建立法制的公道社會。否則的話，弱勢遇到強勢則被摧殘，遇到更弱勢時也會摧殘更弱勢。業主被開發商整，同時業主也整物業管理公司。物業管理這個行業被欠費整得很凄慘，你是否知道要回千把塊錢會經過多少時間、程序，做這個行業的人沒有尊嚴感和成就感，信不信？

　　維權了這么多年，知道單純指責誰沒有用，不得不清醒地思考，真正去找出問題是什么。

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