上海樓市在新年之交面臨著“還能漲多久”的心理危機。當閉著眼睛不愁賣的開發商發現售樓不那么容易的時候，會有兩種選擇，一種是把房子建得更好，用質量贏得市場，另一種是把表面工作做的更好，讓房子“看上去很美”。如果說在大牛市里，就算購房者知道開發商搞鬼也沒辦法（因為你不購總有人購），那么在房子不那么好賣的時候，購房者就更要放亮眼睛。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風險投資”等讓購房人吃虧上當的事總是引發大量的商品房購賣合同方面的糾紛。那么，在實踐中開發商到底設置了哪些陷阱呢？總結實踐經驗，主要表現在以下幾個方面：

　　編者的話：

　　上次發了一篇關于中介陷阱的文章，提到通過中介購房時，一定要上下家見面再決定。有一位中介公司的經理打電話來說，你們為什么不聽聽中介的聲音，我不是不想讓上下家見面，而是不敢讓他們見面。據這位經理說，他經手的就有好幾次上下家一見面就甩了中介自己去成交了，而作為一家規模不算大的中介公司，和這樣的上下家打官司往往是得不償失的。

　　這位經理的話我們也理解，以目前的實際情況，訴訟成本有時的確是比公平更直接的問題，但我們還是認為，公正、公平、公開的市場環境是市場中每一個主體和原素共同努力的結果，在一個靠欺上瞞下才能生存的市場中，沒有真正的贏家，同時想告訴“上家”和“下家”們，請珍惜我們的市場環境。

這次還是要說到陷阱，是針對開發商的，但我們的想法依然是“愿其無也”。（丁華鵬）

　　文/誠誠

　　廣告（包括沙盤、售樓書等）陷阱

　　為了賣掉房子，開發商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現規劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通無期等情況，購房人要求有一個說法時，開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產開發商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告上的都是今后能看得見的，瞞天過海。盡管在2003年較高人民法院對這些做出了司法解釋，但法庭在調查取證時還是會有很多細節方面的問題，所以購房者還是盡量讓開發商把廣告里的東西寫進合同的好。

　　“五證”陷阱

　　一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》也叫建設工程開工證、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發商（售樓人員）便會即刻變臉。目前開發商沒有手續就明目張膽的情況越來越少了，倒是開發商用一期的許可證賣二期、三期房子的情況還常遇到，這就要看清楚一些，以免“陷開發商于非法預售”，且購房者入住無期。

　　合同陷阱

　　幾經斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發商簽訂《商品房購賣合同》。一般情況下，開發商（售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發商（售樓人員）便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久有過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

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