１如何調(diào)查所要購(gòu)購(gòu)的某套房屋是否已被抵押？能否要求先辦房產(chǎn)證后付款？

　　２期房在預(yù)售合同登記備案后是否仍會(huì)被抵押？一旦出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房人的權(quán)利是否應(yīng)排在銀行之前？

答：

１、根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。”購(gòu)房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)的抵押情況，也可通過(guò)查閱《北京房地產(chǎn)》雜志了解到一些情況，但不一定全面。作為購(gòu)房人當(dāng)然可以要求先辦房產(chǎn)證后付款，但購(gòu)房人的要求不等于房地產(chǎn)商一定會(huì)接受，這種條件在目前市場(chǎng)環(huán)境下的可能性幾乎為零。

　　２、期房在預(yù)售合同登記備案后被房地產(chǎn)商二次抵押的情況目前已經(jīng)很少了，假使有采取不正當(dāng)手段進(jìn)行抵押的，因?yàn)檫@種抵押行為本身不合法，因此不受法律保護(hù)，即使出了問(wèn)題，購(gòu)房人的權(quán)利仍然可以得到保護(hù)。 在這里有一點(diǎn)需要說(shuō)明的是：房地產(chǎn)商抵押房地產(chǎn)對(duì)購(gòu)房人造成的風(fēng)險(xiǎn)目前被人為地夸大了。

實(shí)際上，按我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，房地產(chǎn)商如果將期房的土地抵押，抵押后土地上新建的建筑物不屬于抵押物。而且房地產(chǎn)商將土地或房屋抵押均須到房地產(chǎn)管理部門做抵押登記，對(duì)于期房，房地產(chǎn)商將在建土地進(jìn)行抵押的，登記機(jī)關(guān)會(huì)在房地產(chǎn)商的《土地使用證》上進(jìn)行標(biāo)識(shí)；對(duì)于現(xiàn)房，房地產(chǎn)商將建成房屋進(jìn)行抵押的，登記機(jī)關(guān)會(huì)在房地產(chǎn)商的《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載。不做抵押登記的，按我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，該抵押“不得對(duì)抗第三者”。因此，購(gòu)房人如果在購(gòu)房時(shí)堅(jiān)持要求房地產(chǎn)商出具有關(guān)證書的正本，基本上能了解自己希望購(gòu)購(gòu)房屋的抵押情況。

　　目前，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)抵押對(duì)購(gòu)房人的影響主要表現(xiàn)在購(gòu)房人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間上，由于我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)，目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處理仍按《民法通則》規(guī)定執(zhí)行：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以實(shí)際交付為準(zhǔn)，因此較高人民法院在《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中把“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向購(gòu)方交付的財(cái)產(chǎn)”明確為“不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”，因此，對(duì)于自住的購(gòu)房人來(lái)講，房產(chǎn)證并不像國(guó)外那么重要，購(gòu)房人關(guān)心房地產(chǎn)商抵押情況不如多關(guān)心房地產(chǎn)商信譽(yù)，多關(guān)心房地產(chǎn)商能否把房子蓋完。雖然較高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中明確：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)購(gòu)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗購(gòu)受人。”這樣就保證了購(gòu)受人的優(yōu)先受償權(quán)，但對(duì)于爛尾工程，購(gòu)房人的利益還是無(wú)法得到全部保障。

　　劉宏誠(chéng)

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