銷售企業(yè)的資質(zhì)審查

　　我們經(jīng)常得到忠告：要想購到質(zhì)量可靠的商品，應到正規(guī)的商場。同樣，我們購購房屋，也應注意查看銷售商的資質(zhì)。在早期的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商一般自產(chǎn)自銷。但隨著市場的細分，將房屋交由專門的代理商進行銷售的方式已經(jīng)被大多數(shù)開發(fā)商所接受。

　　一般而言，代理方式可以采用以下的一種或幾種：

　　（1）獨占權代理，即只有代理商有銷售物業(yè)的權力，開發(fā)商不得自行銷售；

　　（2）排他代理，即開發(fā)商和代理商共有物業(yè)出售的權力，誰先賣誰得傭金；

　　（3）普通代理，開發(fā)商與多個代理商簽約，誰賣出誰得傭金；

　　（4）浮賣權代理，開發(fā)商給代理商一個底價，超出部分歸代理商作傭金；

　　（5）聯(lián)合代理契約，開發(fā)商與多家代理商簽約，所得傭金分成；

　　（6）分銷授權代理，即指定并授權給一家代理商，而該代理商有權轉(zhuǎn)委托其他代理商分銷物業(yè)；

　　（7）包銷代理，代理商以一定價格將物業(yè)全部購入或在代理期限結束時，將售后剩余物業(yè)全部自行購入。

　　對于房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)，需具有《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書》。設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，可以采取企業(yè)法人或合伙企業(yè)形式，必須具有四名以上（含）取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格合格證》的專職人員。盡管國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的資質(zhì)尚未采取等級管理，但市場競爭的優(yōu)勝劣汰法則，已經(jīng)有一批企業(yè)脫穎而出，成為明星企業(yè)。可以預見的是，未來房地產(chǎn)市場上，銷售企業(yè)將起到越來越重要的作用，其資信狀況也將日益受到關注。

　　常見購房知識問答（相關）

　　■“五證”、“兩書”指什么？

　　商品房的“五證”包括：建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證、商品房銷（預）售許可證；“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。

　　■現(xiàn)房、期房分別怎樣判斷合法性？

　　按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人購這樣的現(xiàn)房，只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩證兩書就可以，但已竣工尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，仍須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證，購房人購購時仍需要看“五證”“兩書”。

　　■什么是使用率？什么是實用率？

　　住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72％～75％之間，板樓在78％～80％之間。而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引購房人。

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