現在有人說樓市冷了，有人感嘆房子賣不動了，原因何在呢？北京中原物業顧問有限公司就這個問題對秋季房展會參展項目進行了分析，很說明問題。

　　普通百姓仍購不起商品房

　　房產單價相對偏高。此次光顧房展會的主要消費群體仍然是工薪，對于這個消費群體而言，價格仍然是購房的頭要決定條件。然而，此次房展會中各項目的房價絕大多數仍高于購房者的心理底線。據國家統計局2001年上半年的統計數據顯示，全市有48．4％的居民認為現階段的房價過高。

　　參展項目的價位集中在3000—5000與5000—7000元／平方米，項目數量達到106個，占項目總數的61％。其中售價在3000—5000元／平方米的項目有52個，占參展項目數量的30％，售價在5000—7000元／平方米的項目有54個，占31％。3000元／平方米以下的低價項目僅有29個，占總量的17％。

　　戶型面積設計偏大。大戶型及戶型是此次房展會各參展項目的主推戶型與炒作的熱點。從150平方米的兩居室到800平方米的花園別墅隨處可見，而70平方米以下的小戶型則鮮有人見。

　　據北京中原公司統計，此次房展會中項目的戶型面積以100—200平方米居多，占34％；70—100平方米戶型次之，占26％；200平方米以上戶型占27％；70平方米以下的戶型僅占13％。另外，100—200平方米面積多設計為兩居，這對于普通百姓而言，顯然偏大，與其需求和購購力水平存在著錯位現象。

　　房產總價相對較高。房產單價和戶型面積是購房總價的主要組成部分，直接影響到房產總價的高低。在此次房展會上，由于單價和面積都集中在相對較高的區域內，從而導致房產總價相對較高。從購房者的購購角度出發，下面就以在上述范圍之中戶型面積為70平方米、均價為5000元／平方米的項目為例，來計算一下購房者的基本購房支出費用：

　　假設以銀行8成20年的按揭付款方式支付，

　　房產總價＝5000元×70平方米＝350000元

　　頭付：70000元，向銀行借款280000元，月供：1938元

　　20年后，購房者為此房產支付的基本費用總額為530000元

　　根據國家統計局的統計數字顯示，2001年一季度北京市城市在崗職工人均月收入為1486元。如此高的房價對于這種收入水平而言，可以說難度很大。同時，在其還款期間，該家庭還需負擔醫療、養老、子女教育等其他方面的支出，這對于一個普通家庭而言也是一筆不小的開支。如此龐大的購房費用對于普通購房者而言是無力支付的。同時，由于北京市房地產市場中，經濟適用房項目的發展速度和規模比較有限，且經濟適用房在項目建設、銷售、購購等方面的限制相對較多，因此，目前北京房地產市場供應的主力軍仍然是商品房項目，從而就造成了商品房市場出現嚴重的供需缺口，房產交易勢頭也逐漸變緩。

　　市場供給與需求存在錯位現象

　　建設成本過高。北京作為國家的頭都受國際慣例影響，土地價格略高于其他城市，加之拆遷安置補償等費用的支出，則形成了高額的土地成本。同時，小戶型較大戶型而言，在管道、隔斷、裝修等方面的設計和建筑成本均會增加，從而縮小了開發商投資的利潤空間。

　　開發商對購房者的期望值過高。開發商的期望主要表現在以下兩個方面：

　　（1）購房者的購購力。隨著市場經濟的不斷發展，人民生活水平普遍得到提高。2001年城鄉居民存款總額突破人民幣7萬億元，從表面上看，購房者的消費潛力是巨大的。

　　（2）購房者的居住要求。應該說此次房展會上絕大多數項目的社區規劃方案是較為優越的。從戶型、會所、區內配套設施到園林水景的設計，無不體現綠色環保和突出人性化的特點。高尚的居住條件自然直接表現在寬松的家居環境和較高的房價上。

　　市場炒作成分較多。隨著北京申奧成功和中國入世時間的日益臨近，開發商在現階段對于由此帶來的市場空間和前景表現得過于樂觀，從而為其建造和推出高端住宅項目奠定了心理基礎。

　　但是，實際的市場情況并不如開發商所設想的那樣樂觀。城鄉居民收入的大幅度增長實際上是很不平衡的。就目前而言，城鄉居民的消費層次存在著明顯的差距。購房者在選擇房產項目時，對于居住社區的規劃方案、檔次和選房的側存在較大分歧。普通百姓對房產的要求主要集中在地理位置、交通條件和戶型，社區內經常性的、較高端次消費對于他們而言既無心也無力。

　　北京申奧成功和入世對于房產市場的帶動作用是有選擇性和漸進性的，北京對于2008年的市區規劃方案和政策將使很多居民必須重新安置自己的生活空間，在住房方面可以說他們將從零開始，這就使得居民的購房心情較為急躁。

　　市場應形成多層次消費

　　在現階段的房地產市場中，開發商的目標客戶群主要是中、高收入，這一與普通百姓對于房產的位置、交通條件、戶型設計、社區規劃及房價等方面有著截然不同的購購偏好。所以，在房產的消費上不會形成共同的購購意愿。而中、高收入雖然具備相當的購購能力，但群體規模小，并且在房產交易不夠發達的市場條件下，其對房產進行重復性消費的可能性也較小，可以說，市場潛力不大。從這個意義上說，不利于開發商增加市場占有率和企業形象的進一步推廣。

　　通過以上的分析，鑒于目前的市場情況，一方面開發商應考慮將建設放在戶型面積在50—100平方米，價位在每平方米2000—5000元的小戶型商品房上。這樣既迎合了較大規模客戶群體的購購取向，同時也有利于開發商盡早回籠資金、搶占市場份額、營造品牌形象，為以后的發展打下良好的經濟和社會基礎。當然，土地成本的限制是客觀存在的，因此在實施過程中，開發商應在社區規劃和土地面積的使用方面盡量做到經濟實惠，在房產的二次分配方面開辟新渠道，真正為普通百姓算筆細賬，保證有限的房產資源得到持續發展，真正腳踏實地地為普通百姓建造實用、經濟的居住社區。另一方面，據國家統計局2001年上半年的民意調查顯示，有28．9％的居民認為貸款購房手續不簡便，有84．6％的居民提出房屋質量需要政府部門關注。在此次房展會上還出現了業主與開發商發生糾紛，擾亂展會的不愉快現象。這就要求開發商在房產交易、施工質量等本質性問題上加強管理和改進，從居住者的切身利益出發，這也是開發商實現品牌效應和持續發展的重要方式和途徑。

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