板樓與塔樓　俺挑哪個好？

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 1359 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

李宏：泰躍房地產公司副總經理

　　王剛：金禹銘建筑設計咨詢有限公司

　　曹小樂：《精品購物指南》物業部記者

　　侃談提要：

　　無論挑哪個，牢記選房三要素——價格、環境、戶型

　　板樓也有爛戶型

　　40米，塔樓、板樓生死線

　　南方更適合板式住宅的發展

　　地價越貴，塔樓越好

　　價格、環境、戶型——選房三要素，單方造價、綠化率、容積率——開發三要素

　　曹：板式小高層較早是在上海熱起來的，此后，北京市場上也刮起了板樓風，難道隨著建筑技術的發展，塔樓真的風光不再了？

　　李：板式住宅與塔式住宅肯定各有利弊。要說到底哪個類型更好，頭先要弄清選房原則。除位置外，一般人挑選住宅較關注的就是價格、環境、戶型（以下簡稱為選房三要素），決定規劃也有與之相對應的三要素：目標客戶的消費水平、綠化率、容積率（以下簡稱為規劃三要素）。目標客戶的消費水平決定了項目的價位；影響環境的較主要指標就是綠化率了，綠化率越高，環境越好；容積率決定了戶型、面積等方面的問題。在目前這一階段，智能化等不過是些次要因素。塔樓、板樓哪個好，其實取決于購房者個人在選房三要素中的價值取向更看重哪一條。三要素的不同側重，決定了塔樓、板樓的優劣之分。

　　曹：能舉個例子嗎？

　　李：項目的地域范圍先確定了一個項目的主要客戶，不同層次的消費群存在巨大的價格差異，這一差異在規劃中就反映為不同的容積率、綠化率、不同的成本概念。比方說，同一地塊，就蓋一間房子，環境肯定很好，戶型也棒，但你說它得賣多少錢？要是蓋了100套住宅又會賣多少錢？價格是主導中的主導，脫離了價格說環境、戶型根本不可能，忽視環境、戶型說價格倒是有可能的。

　　因此，塔樓、板樓優劣的比較離不開市場，即選房三要素的影響，塔樓、板樓哪個好這一話題，更恰當地應說是比較以塔樓為主的社區與以板樓為主的社區的差異。

　　脫離市場說塔樓、板樓，板樓戶型一定好嗎？

　　曹：我們不妨先從純技術的角度，將板樓、塔樓比比看。

　　李：板樓戶型比較方正，采光、通風條件好，使用率較高。

　　王：大家較平均，像大鍋飯。板樓不同戶型的均好性較好，每套戶型的采光、通風、朝向等條件都差不多。板樓的戶型的差異主要體現在樓層上。塔樓朝向差異就很明顯。此外，板樓使用率較好。

　　李：單從結構造價上講，板樓造價相對偏低，因為結構相對簡單，但差別有限，因為目前普遍采用框架結構、現澆工藝。此外，建筑安裝費用，尤其是北京，在房地產開發總成本中，所占比例并非決定性的。

　　曹：公攤面積方面呢？

　　李：公攤面積的多少其實受建筑高度影響大，樓梯、樓道每層的配備數量是固定的。但，電梯廳、泵房、入口大堂等，不管多少層，面積都是一定的，建筑越高，參加分攤的戶數越多，也越實惠。10層20戶與14層28戶分攤的比例肯定不一樣。

　　曹：那么，板樓戶型肯定很好嗎？

　　李：也不能完全地說所有的板樓戶型都好，大進深的一般不太好。板樓戶型取決于兩個因素：進深、面寬。如16米進深，100平方米面積，面寬就6．25米了，南向兩間，得安排起居室、主臥室吧？客廳要是4米寬，算不上豪華，但臥室僅2．25米，臥室如3米，客廳僅3．25米都不理想。

　　而且，一塊地上擺了幾棟板樓，如仍有余地，板樓通過加大進深增加銷售面積，而且仍滿足日照間距要求。進深大了，戶內采光就差了。塔樓相對好些，布局靈活性強，多朝向，多價位，比較經濟，選擇余地也大。

　　真要是板樓條條都比塔樓好，為什么不全建板樓？都知道別墅比公寓好，為什么不全建別墅？存在就有它的道理。

　　40米——塔樓的生線，板樓的死線

　　李：前面說到比較塔樓不能脫離市場，這還要強調一點，目前大多數城市規劃上有40 米、80米的限高要求；北京8級抗震，北京規定板式較高14層，日照間距板式1．6米，塔式1．2米。根據這個我們選擇了比較理想的方正的地塊做了幾個比較方案。每個方案布置得都比較寬松，讓大家比較明了地看看塔樓、板樓的優劣。需要做個說明：土地前期成本（征地拆遷、土地分成等）在房地產開發成本中占的比例，超過50％，甚至能占到60％，但這個數字是固定的，與總建筑面積的增減沒關系。所以有個簡單的推論，面積越多，每平方米內分攤掉的前期成本越少，價格越低。

　　方案一，14層，這是北京允許的較高的板樓，總建筑面積90720平方米，綠化率45％；方案二，在方案一基礎上加上東西向板樓，總面積119720平方米，綠化率下去了，只有40 ％；方案三，考慮到樓越低人感覺越親切尺度感越好，選擇了10層，看，成本上升了，綠化下去了，面積少了，人體與建筑的親和力是否一定要犧牲綠化加大成本？方案四，蓋了6層，才6萬平方米，這房子的價格能和方案二比嗎？方案五以后都是塔樓方案。方案五，塔樓比著方案二，也建14層，才113400平方米，比方案二少了6000平方米，單價上去了，綠化才 40％。方案五完蛋了。可見40米限高（14層）以下，不存在塔樓和板樓之爭。板樓占據完全優勢。但再拿方案六與方案二比較，6A方案限高80米，鋪滿規劃216000平方米，綠化率低于40％，僅35％，綠化率是所有方案里較低的，價錢也是較便宜的，如想滿足方案二40 ％綠化率要求，摘掉一個塔樓即可，就是6B方案，面積少了21600平方米，仍有194400平方米，綠化率40％面積，比方案二多出8萬平方米，價格優勢太大了。如果比著方案二做到 110000平方米的規模，6個塔樓就夠了，你說綠化率多高，環境比方案二好多少倍，在價格上仍有一定優勢，面積還多了幾千平方米嗎？從以上就可以看出，塔樓很有靈活性，高端房可以選擇方案6C，或方案一，中檔房可以選擇6B，低檔房可以選擇6A。在限高80米的情況下，開發商蓋哪種房子，關鍵看目標消費群在價格、戶型、綠化上更看重哪一條了。不過置業者要注意指標上的均好性較重要。另外，塔樓的靈活性還體現在對地塊的適應性強，當鄰近建筑有影響時，地塊不方正時，塔樓有時是惟一選擇。

　　曹：塔樓的戶型與板樓有一拼嗎？

　　李：有，經過精心設計，塔樓戶型也很好，太陽園的塔樓這回不就獲獎了嗎？太陽園的方案類似于6B，價格有保證，全地下車庫，綠化指標接近6C，但未將車庫增加成本計入售價，中檔價位，高端綠化。

　　怎么解釋上海的板樓熱

　　曹：上海那邊板樓不挺看好的嗎？

　　王：上海的板樓豈止是看好，簡直可以說是占完全優勢。

　　曹：怎么會形成這種局面？

　　王：上海限高比北京寬松，板式高層能蓋到17～18層，甚至20層。越往南，日照間距越小，上海城區1．0，郊區1．2，北京1．6、1．7，上海土地利用率高于北京，能蓋板樓的余地大；北京屬寒冷地區，上海屬潮濕地區，上海住宅對通風要求高于北方，上海、深圳要求夏、冬都要良好通風，北方夏天要求良好的通風，冬天卻要防風。板式通風條件優于塔式，對南方適用性強。

　　另外，北京日照角度較好的是正南、正南偏東30度，上海是正南、正南偏東11度，深圳是正南、正南偏東7～8度。所以北方稍偏東的也是好房，但到了南方就不行了，所以，北方塔樓的生存空間比南方大。

　　現在不正在講究節能嗎？板式外墻表面積比塔樓大多了，冬天熱損失也大，對于北京這類采暖地區，用板樓不如塔樓節能。

　　北京抗震要求高，單從這點講，塔樓也比板樓結實。

　　李：小曹，你去過上海嗎？

　　曹：去過。

　　李：你發現沒有，上海在徐匯區、黃浦區、南京路等核心地區，很少能看見塔樓。

　　曹：好像是。

　　李：這就是地價呀，土地前期成本因素的影響又起主導作用了。那的地，蓋板樓得賣多少錢？

　　閑話

　　王：我覺得，大多數人購房頭先圈定地域范圍，在該范圍內，看價格，再次看環境、戶型、同一地段可比性。雖然業內有板樓熱，但購房人不該把塔樓、板樓當作頭選因素，當然，這也意味著塔樓的價格優勢靈潔性更突出了。上午看回龍觀，下午看美林，沒這么干的。

　　曹：《精品》的人常這么干。

　　王：項目考察當然另說了。購房人的確應看中項目的綜合優勢，突出一點，蓋住其他，這樣的產品不會太好。