交出巨額房款，購房人感覺如同卸下了大包袱

　　入住后，面對沒完沒了的物業費，人們又在慨嘆背上了新包袱

　　那么，能不能在選房時就具備一定的前瞻性呢

　　人們在購車前，總會先想一想養車要花多少錢，雖說總要選一個性價比更合理的、更省油的車型，但養車費用已打入日后預算。

　　可許多人在購房前，卻沒有這么理智：長期習慣公房供應體制的心理難以適應每月幾百元上千元的物業管理費，認為這錢花的不值，或收費過高，由此而引發的物業管理糾紛也是比比皆是。就此，記者采訪了北京均豪物業管理公司總經理于慶新先生。市場經濟條件下，享受多少服務就要付出多少費用，是一個基本道理。于總說，與傳統的房管所管理時代相比，現代的物業管理理論上應該提供的是標準化高水平的服務。二者存在本質區別。以前公房時代一方面很難談到有什么服務，即使有服務態度也讓人難以恭維；另一方面，個人交納房租雖然低，但大量的虧損要國家支付。所以，物業管理費的高低是習慣問題。

　　與養車相同，房也要養。以目前較為普遍的5000元左右、100平方米的一套中檔商品房為例，其物業管理費一般在3元米2月左右，70年的費用可達近20幾萬，連同采暖、供電、供水等消耗性費用，已與房款非常接近。

　　服務是一個彈性極大的行業。1元錢可以做，10元錢也可以做，只不過項目不同、水平高低不同罷了。一般來講，低收費必然意味著低水平服務，否則物業公司難以為繼。一分錢一分貨的道理再適用不過了。尤其對于高端物業，硬件水平高，維護費用自然高，大理石與水泥的維護費肯定不一樣，服務項目也要多一些。低于一定標準，只能以犧牲服務水平作代價。

　　由于購房者普遍經驗不足，在選購物業時，對于日后的實用性考慮不足，往往會出現入住后，驚嘆物業收費項目多和高的情況，對此，于總提醒大家從以下幾方面入手：

　　一、不要購面積過小的物業

　　當物業總面積過公里，則費用測算反而越小越高，因為無法形成規模效益。如一個門崗需要2個人，4班8個人，管理1萬平方米是8個人，5萬平方米也是8個人。面積過小，肯定不合算。

　　二、不要購使用率過低的房子

　　大家在購房過程中都已注重使用率了，使用率的高低不僅決定你實際能得到多少面積，而且這也在相當程度上決定了你交費的高低。因為物業費交納要以使用面積加上公攤面積計，這可是一筆沒完沒了的費用。

　　三、不要購會所攤進公共面積的房子

　　會所攤入公共面積，賺不賺就都與購房人有關。如不計入公共面積，就不用擔心這筆支出了。

　　會所的使用率很低，不是必備，而是生活補充。社區會所理論上都是無法贏利的，因為小區一般都采用封閉管理，限定消費者也就限定了經營的化。

　　四、選多層不選高層

　　從下表中大家可以看出，電梯費大約占物業管理費的三分之一。所以，如果同樣是購低層住宅，較好是選擇多層，高層住宅的電梯費是一筆不小的支出。且高層住宅的電梯間也要攤入公共面積。

　　五、如無特殊要求，較好不購帶空調的房子

　　空調固然舒適，冷熱可以隨意調節。不過，空調的運行成本非常高，你要為此多花費20—30％的物業費。

　　六、不要認為低層不交或少交電梯費、水泵費

　　有人誤以為，家住一層可能不交電梯費，住在低層不用使用高壓水泵可以少交水泵費，其實這都是一種誤解。雖然一層住戶一般不使用電梯，低層住戶可能使用市政水，但電梯、高壓水泵費是哪一層住戶都要交納的。

　　七、如無特殊需要，不要選涉外“管家”

　　如是工薪，不要購涉外管理。因為這種涉外管理公司的高端管理人員年薪要在60 —100萬，相當于國內高端管理人員的10倍左右。如果本人不需要與外籍人士打交道，不需要接待人員懂英語，較好不要選用涉外管家。　本報記者　佟崢

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