樓市寒風(fēng)起 一線(xiàn)城市同掀降價(jià)風(fēng)暴

　　10月中旬，萬(wàn)科地產(chǎn)執(zhí)行副總裁肖莉?qū)ν顿Y者表示，“我們可以看到銷(xiāo)售不斷萎縮的趨勢(shì)，尤其是在大城市。”

　　11月1日深夜，綠城中國(guó)掌柜宋衛(wèi)平發(fā)表公開(kāi)信稱(chēng)，市場(chǎng)若一直處于如此蕭條狀態(tài)，停留于谷底，恐怕一些企業(yè)真就會(huì)走上絕路。銷(xiāo)售不暢，加上信貸緊縮，一個(gè)較符合邏輯的推斷就是企業(yè)過(guò)不了年關(guān)。

　　“慘啊。”11月2日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博上如是評(píng)價(jià)廣州拍地時(shí)遭到的冷遇。眼下看來(lái)，一邊是房地產(chǎn)企業(yè)的呼號(hào)連天，一邊則是決策層還在不斷地念著“堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控”的緊箍咒。10月份，本是房地產(chǎn)企業(yè)收獲碩果的季節(jié)，但在這個(gè)深秋季節(jié)，更像是凜冽寒風(fēng)即將襲來(lái)的前奏。

　　上海 成交量跌至7年較低

　　從區(qū)域上看，上海無(wú)疑已經(jīng)成為此輪降價(jià)潮的漩渦。

　　上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤(pán)全面降價(jià)促銷(xiāo)，降幅高達(dá)20%至40%。較此前龍湖等房企在重慶、青島的8%至10%的降價(jià)幅度不可謂不猛。“樓市降價(jià)無(wú)論從速度還是深度上都超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期。”中房信集團(tuán)分析師薛建雄表示。

　　據(jù)媒體調(diào)查，包括華潤(rùn)外灘九里這種上海高端公寓也開(kāi)始悄然調(diào)整價(jià)格。代理機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，目前華潤(rùn)外灘九里推出2、3層特價(jià)房源，單價(jià)已經(jīng)低于8萬(wàn)元/平方米。而其在3月以來(lái)所售的十余套房源中，單價(jià)多在9萬(wàn)至12萬(wàn)元/平方米。

　　在房企巨頭紛紛領(lǐng)降的情況下，上海房?jī)r(jià)上周繼續(xù)下行。根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示10月17至23日，上海商品住宅成交面積再次跌破10萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19%。成交均價(jià)21247元/平方米，環(huán)比下降5%。至此，10月前三周上海市共計(jì)成交一手商品住宅30.27萬(wàn)平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來(lái)的較低水平。“從郊區(qū)到市區(qū)、從普通商品房到高端別墅，房?jī)r(jià)下跌形勢(shì)已經(jīng)可以用慘烈來(lái)形容。”薛建雄稱(chēng)。
北京 住宅用地價(jià)格大降40%

　　上述龍湖、中海、綠地等房企在上海掀起的降價(jià)潮正在不斷地發(fā)酵升級(jí)，也引發(fā)了北京樓市的連鎖反應(yīng)。早在7、8月就開(kāi)始率先降價(jià)的通州樓市，近期驚現(xiàn)出了1.3萬(wàn)元/平方米的低價(jià)盤(pán)，同時(shí)北京萬(wàn)科旗下的金隅萬(wàn)科城即將推出1.4萬(wàn)元/平方米的新房源，相比此前下調(diào)了3000元/平方米。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品房住宅合計(jì)總簽約套數(shù)為12760套，創(chuàng)造了全面網(wǎng)簽來(lái)的較低紀(jì)錄。而北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住宅庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了11.8萬(wàn)套，創(chuàng)造了2009年6月8日以來(lái)的庫(kù)存較高點(diǎn)。

　　同時(shí)，北京住宅土地市場(chǎng)寒冬早至。隨著樓市調(diào)控的深入，今年北京住宅成交樓面單價(jià)呈下降趨勢(shì)。去年全年北京成交樓面均價(jià)6224元/平方米，而到今年10月，下降至4840元/平方米，降幅超過(guò)40%。當(dāng)?shù)夭糠謪^(qū)域下降幅度超過(guò)50%，例如豐臺(tái)區(qū)。

　　深圳 成交量和均價(jià)雙雙領(lǐng)跌

　　根據(jù)資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年10月，北京商品住宅成交面積54.92萬(wàn)平方米，上海成交45.7萬(wàn)平方米，廣州成交面積62.8萬(wàn)平方米，而深圳成交18.35萬(wàn)平方米，成交面積僅僅相當(dāng)于北京的33%、上海的40%和廣州的29%。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，深圳市新建商品住宅成交均價(jià)為19119元/平方米，較去年10月份的21516元/平方米下跌11%，跌幅創(chuàng)下年內(nèi)新高，位居國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市之頭。

　　實(shí)際上，在北京、上海等多個(gè)樓盤(pán)集中降價(jià)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高的深圳早已開(kāi)始了降價(jià)博弈，多個(gè)大型開(kāi)發(fā)商率先降價(jià)并引發(fā)中小房企跟進(jìn)。早在今年5月，頭個(gè)限價(jià)樓盤(pán)中海康城發(fā)售，單價(jià)比預(yù)期低了1000-2000元/平方米，揭開(kāi)了深圳房地產(chǎn)降價(jià)序幕。

　　但降得早不意味著庫(kù)存少，正如上述數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)消化緩慢，深圳樓市庫(kù)存量也不斷累積。截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售總面積219萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為23436套。如果按近8周來(lái)深圳全市新建住宅每周平均476套的銷(xiāo)售速度，目前庫(kù)存的新房消化時(shí)間還需一年。

　　廣州 一手房成交降 二手房?jī)r(jià)格跌

　　廣州的房?jī)r(jià)在全國(guó)一線(xiàn)城市中算是較為理性的一員，眼下在各地樓市一片哀嚎的降價(jià)潮中，這里也還未出現(xiàn)非常慘烈的狀況，不過(guò)，價(jià)格的基石已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖。

　　廣州陽(yáng)光家緣的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至10月30日，10月廣州全市一手住宅網(wǎng)簽5603套，銷(xiāo)售面積近63萬(wàn)平方米，成交均價(jià)11035元/平方米。環(huán)比9月，量?jī)r(jià)齊跌，成交量環(huán)跌4.92%，成交均價(jià)跌801元/平方米，環(huán)跌6.77%。而同比方面，成交量暴跌10938套，跌幅達(dá)到66.13%。然而這并未讓廣州一手房成交價(jià)出現(xiàn)下降，網(wǎng)簽成交均價(jià)為11566元/平方米，同比仍基本持平。

　　不過(guò)，二手房成交價(jià)開(kāi)始下跌。滿(mǎn)堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示，10月份，荔灣區(qū)和番禺區(qū)二手房?jī)r(jià)分別下跌了7.5%和10%。其中，番禺區(qū)10月份的二手住宅成交均價(jià)僅9995元/平方米，較近八個(gè)月以來(lái)頭次回到萬(wàn)元以下的水平。

　　而從土地拍賣(mài)情況也可見(jiàn)一斑，廣州樓市不可能獨(dú)善其身。由于土地市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商投資意愿不高，11月1日，廣州市政府在開(kāi)拍前3公里取消年度規(guī)模的土地拍賣(mài)會(huì)，12幅地流拍。

　　廣州市同創(chuàng)房產(chǎn)公司總經(jīng)理趙卓文稱(chēng)，第四季度廣州樓價(jià)下降恐怕成為定局了，目前處于一個(gè)階段性的，供過(guò)于求的階段，所以樓價(jià)下行的壓力很大。同時(shí)，從很多調(diào)查報(bào)告看來(lái)，目前消費(fèi)者的購(gòu)房意愿，已經(jīng)降到了5年內(nèi)的新低。

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　　僅10% 房企能活 市場(chǎng)難逃洗牌命運(yùn)

　　■新快報(bào)綜合報(bào)道

　　生存，還是死亡？這個(gè)冬天成為國(guó)內(nèi)不少房企必須面對(duì)的問(wèn)題。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀預(yù)計(jì)，在未來(lái)五年內(nèi)，僅10%的房企能活下來(lái)。

　　隨著史上較慘淡的“金九銀十”結(jié)束，房企也紛紛亮出了三季度業(yè)績(jī)。益盟操盤(pán)手的數(shù)據(jù)表明，今年前三季，滬深兩市152家房地產(chǎn)上市公司凈利合計(jì)達(dá)241.29億元，同比減少了53.69億元，降幅達(dá)18.20%。同期房企存貨余額也飆升40.74%。

　　資金壓力加大的同時(shí)，融資成本也不斷上升。9月末上市房企短期負(fù)債合計(jì)達(dá)4550億元，為其賬面現(xiàn)金的2倍。能不能撐下去，關(guān)鍵就看資金狀況了。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌局面已然上演。

　　上市房企存貨超1.2萬(wàn)億

　　一旦將來(lái)房?jī)r(jià)下降，巨額存貨意味著存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提，這對(duì)上市房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是巨大的“堰塞湖”。

　　高華證券研究員王逸直言，對(duì)上市房企而言，當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)在于資金風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)減值。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前三季上市房企期末存貨余額飆升至12076.8億元，同比增幅高達(dá)40.74%。其中又以“招保萬(wàn)金”四大房企巨頭為頭的上市房企分別占據(jù)了該榜單的前四席。其中，萬(wàn)科A(7.76,-0.14,-1.77%)、保利地產(chǎn)(9.97,-0.18,-1.77%)、金地集團(tuán)(4.97,-0.09,-1.78%)、招商地產(chǎn)(17.43,-0.28,-1.58%)今年三季度末存貨余額分別為1929.36億元、1471.89億元、652.62億元、469.78億元，合計(jì)高達(dá)4523.65億元。

　　與去年三季度末相比，報(bào)告期內(nèi)存貨余額同比增幅分別為56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨頭存貨余額分別是1231.96億元、1015.78億元、470.12億元、354.65億元，合計(jì)達(dá)3072.51億元。
中信證券(12.34,-0.10,-0.80%)研究員陳聰表示，在體量龐大的存貨面前，如果考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，上市房企有限的業(yè)績(jī)只能說(shuō)是微不足道。

　　而依據(jù)三季報(bào)，有統(tǒng)計(jì)的131家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)632.5億元，去年同期為負(fù)543.58億元，同比降幅為16.37%，環(huán)比降幅為19.31%。

　　從整體情況來(lái)看，三季度房企業(yè)績(jī)不佳，存貨量激增，現(xiàn)金流緊張已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。顯然，上半年的樓市調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響正在全面顯現(xiàn)，分析人士預(yù)測(cè)，存貨量增加，未來(lái)房企資產(chǎn)負(fù)債有惡化趨勢(shì)。

　　資金緊張 融資困難

　　同時(shí)，三季度房企預(yù)收賬款增加606億元，環(huán)比下降33%，顯示出第三季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳的狀況。同時(shí)，本年度在信貸緊縮和行業(yè)調(diào)控背景下，地產(chǎn)行業(yè)的融資也很困難。前三季度房企融資現(xiàn)金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財(cái)務(wù)費(fèi)用則達(dá)到47億元，同比上升27%。相比于上市房企，缺乏融資渠道、在建項(xiàng)目和儲(chǔ)備比較有限的中小房企的日子更是難熬。現(xiàn)在已有不少中小房企已經(jīng)出現(xiàn)賣(mài)掉公司或者部分項(xiàng)目的情況

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月上半月，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量。中小房企還通過(guò)拋售項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等手段躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為，政府封閉了房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸渠道以及證券融資渠道，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)壓力，股權(quán)融資、項(xiàng)目融資、降價(jià)等措施的根本目的在于保證企業(yè)資金鏈穩(wěn)健。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，房企只有通過(guò)這些渠道擴(kuò)大融資范圍、加速資金回流。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證資金穩(wěn)健的情況下，積極拓展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以快速經(jīng)營(yíng)的模式維持資金回流速度，以不斷縮短資本收益周期，從而解除經(jīng)營(yíng)困局。

　　行業(yè)洗牌與調(diào)整期到來(lái)

　　“金九銀十”的慘淡，持續(xù)低迷的成交量，使市場(chǎng)對(duì)樓市四季度的預(yù)期并不樂(lè)觀。有人預(yù)測(cè)，下個(gè)季度，中國(guó)房市的關(guān)鍵詞是分化加劇，拐點(diǎn)將至，行業(yè)洗牌。

　　殷旭飛稱(chēng)，“在經(jīng)歷上半年盈多虧少、總量增加的發(fā)展趨勢(shì)后，我們認(rèn)為第四季度上市房企業(yè)績(jī)整體增長(zhǎng)的趨勢(shì)未發(fā)生改變，但是上市企業(yè)業(yè)績(jī)將趨于兩極分化，部分企業(yè)的虧損面將加大，部分上市房企負(fù)債率將大幅上升。這與資金鏈壓力與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量有著直接關(guān)系

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