李迅雷：五大因素決定未來房價趨勢

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：中國證券網閱讀 520 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　在5月16日舉行的“2015中國房地產上市公司研究成果發布會暨第十三屆中國房地產投融資大會”上，海通證券頭席經濟學家李迅雷表示，隨著樓市政策拐點的明確，房地產去庫存的拐點已經出現，目前一二線城市房價上漲趨勢已得到確認。他預計房地產新開工面積和房地產開發增速將在四季度回升，在銷售增加而供給滯后的情況下，未來房價將呈上漲趨勢。

　　李迅雷表示，從房地產投資增速來看，4月份房地產投資幾乎是零增長，5月可能會略有反彈，但反彈之后還是會繼續下行。從土地開工面積來講也處于下行過程中，表明對于未來的預期還是比較謹慎悲觀的。好的跡象也有，目前來講，房地產銷量出現了明確回升的勢頭，這對房地產企業資金是很好的改善。4月份一線城市環比超過50%，從銷售來看行業出現全面復蘇的跡象，開發商資金面也有所好轉。

　　“隨著政策的放松，樓市去庫存的拐點已經出現。”李迅雷表示。由于銷量增加、而供給滯后，房價在未來一段時間也將呈上漲態勢，尤其是一二線城市房價上漲的趨勢已經得到確認，一線城市4月份房價總體上漲0.4%，說明政策拐點的效果慢慢體現出來。

　　李迅雷預測，五方面原因將導致未來房價仍將呈現上漲態勢。一方面需求在上升，而供給沒有跟上。無論是新開工面積，還是拿地房企這兩方面的意愿都不強，行業供給有滯后，這個滯后將長達6到9個月，將影響今年下半年房地產的供給，預計供給增加得等到明年才能出現。在銷售增加、供給滯后的情況下，原來為了去庫存可以壓低價格，現在不急著賣了，反正市場需求在增加，不漲價就已經是很好了。

　　個方面是房企資金鏈得到改善。從2015年的數據來看，供給面積同比增長3.2%，3月份的新增供給低于去年同期，對今年下半年銷售有利。由于購地的意愿下降了，銷售利潤在增加，土地購購金額在銷售金額中的占比在下降，這樣資金鏈的改善對于利潤的提高也有促進的作用。

　　第三個方面由于資本市場的繁榮。像定增、債券等等上市公司的再融資手段增加，融資成本下降。

　　第四個方面是政策的寬松。宏觀政策除了降準將息之外，購房政策支持力度也明顯。這些政策的出臺跟宏觀經濟穩增長的目標相關，因為經濟要維持平穩，單純靠基礎建設投資拉動是有限的，如果沒有房地產這么強的力量，穩定投資增速也是困難的。

　　第五個方面是不可忽視的財富效應。他認為股市的牛市行情已經進入中后段，不少人選擇退出。

　　對于這一輪房地產市場的回暖表現，李迅雷認為一線城市將反彈明顯，房價漲幅高；二線城市次之，交易量比較大，但價格漲幅低于一線城市；三線城市還是面臨去庫存比較大的壓力，因為三線城市投資總額占比50%，新開工占比60%，但需求偏弱，投資信心能否恢復還要看房地產去庫存情況。

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