“土地紅利”與“人口紅利”向來密不可分。

  過去30年中國經濟的高速發展，正是建立在土地資本化、人口快速增長并城市化的基礎上。然而，觀察30年來的新增人口曲線，會發現1990年后出生的人口急劇減少。而90后，正是當前房地產市場的購房主力之一。

  多數研究者都把深圳、廈門近兩年房價快速上漲的原因歸結為人口凈流入的增加，尤其是年輕人口的增加；相反那些市場增長乏力的城市，人口基本上是凈流出的。

  從第6次人口普查和2000年以來的新增人口數目來看，人口凈流出的城市遠大于人口凈流入的城市，支撐房地產的“剛需”在持續萎縮。

  90后購房人口基數銳減

  目前的房地產市場，投資需求已經逐漸減弱，自住需求成為支撐樓市的主要動力。而自住需求與人們的年齡段有密切的相關性。

  成交數據顯示，當前樓市中，購房者主要集中在25-35歲之間，他們占所有購房者的50%以上。從所購房屋的面積和價格區間看，也以剛需類產品為主，符合當前市場需求的主流。

  “這個年齡段的人口越多，市場的潛在需求就越扎實。隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。”專家說，總體來看，40歲以上年齡段購房占比大大低于35歲以下年齡段。

  人口增長越快，購房需求越穩定；而在人口增速接近的情況下，年輕人比重越高，則購房需求越穩定，而且更具可持續性。

  以去年全國房價漲幅榜首的廈門為例，其人口年齡結構與深圳非常接近，同樣是年輕人占比高而中老年占比低，其年輕化程度明顯優于其它城市。

  另一個例子是深圳。在花樣年總裁潘軍眼里，深圳作為一個產業升級較為成功的城市，已經變為全國較吸引人口流入的地方；其常住人口中，年輕人占也比較高。

  第6次全國人口普查數據顯示，深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高，而50歲以上的中老年人占比則很低。

  但以上城市只是少數，從第6次人口普查數據看，幾乎所有的城市都出現了20歲以下年輕人占比急劇減少的現象。

   新出生人口數據也能佐證這一點。wind數據顯示，中國在1985到1990年年均出生人口2300萬人左右。但1990年之后，每年出生人口開始大幅下降，每年的新生兒以大約每年100萬人的速度遞減，直到2000年左右才止住下跌趨勢，穩定在每年新增1600萬人左右的水平上；而2000年以后出生的人群，總量上相比1990年代大幅銳減。

  劉淵指出，這意味著5-10年后（其實就是目前和未來5年，因為六普是2010年的數據），購房主力年齡段，即25-35歲年齡段人口將會大幅減少，這勢必將影響購房需求。

   一線大城市因為有外來人口的流入，這個問題并不那么嚴重，但很多人口增長緩慢的城市將會面臨需求不足的困境。例如，三四線城市中的瀘州、安慶、唐山、襄陽等地已經出現40歲以上中老年人占比較高、年輕人口不足的現象。由于這些城市人口增速已經很低，未來樓市需求的減弱是不可避免的。

   這也可以解釋為什么在“9·30”、“3·30”新政后，很多二、三、四線城市仍然未能回暖。劉淵認為，大多數二、三線城市過去幾年中發展過快，土地供應、新房建設與銷售量均大幅增長，使得它們的人均新房擁有面積已經超過一線城市的平均水平。換言之，很多二、三線城市在經濟發展、投資需求等均不如一線城市的情況下，卻賣出去比一線城市更多的房子。

  但是，多數二、三線城市人口增長卻比一線城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增長，缺乏持續穩定的新增居住需求。因此，在整體供大于求的情況下，即使有政策刺激，市場也不會輕易回升。

  10年后需求或難以支撐房價

  “容納我們生長的大地已滄海桑田，我們以往成功所依賴的天空也或已斗轉星移。確實是深思的時候了。”萬科2014年年報中這樣感嘆。

  如果說土地紅利、人口紅利都遞減了，甚至消失了，那究竟怎么判斷房價會不會大漲或者大跌？

  萬科試圖攻克這個難題。2014年，萬科研究部門調查了過去40年、27個經濟體的房地產市場，統計一共出現61次房價大漲，之后有14次出現大跌，有47次沒有出現大跌或者下跌。

  進一步地，萬科董秘譚華杰發現，傳統經常使用的房價收入比、租金收益率、按揭收益率這些指標都不是有效指標，也就是它們都不能通過過去40年歷史數據的驗證，都有大量的反例存在。

   “我們較后找到三個重要指標，其中有兩個是內因的指標，就是根據經濟體自身情況決定房價上漲或者下跌。”譚華杰介紹，這兩個內因指標一個叫做居民部門利息保障倍數，用居民部門儲蓄/上一年利息支出。這個倍數有一個臨界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全；個指標，新房名義市值對居民較大購購力占用比例，80%是危險臨界點，60%是安全臨界點，越高越危險，越低越安全。

  第三個因素，有一些經濟體并不是因為本身的原因導致的下跌，而是因為其他國家尤其是周邊國家房價下跌而受到沖擊，在這種情況下，有一個重要指標就是它的經常性賬戶順逆差。所有因外部沖擊導致房價泡沫破滅的經濟體，均處于逆差狀態。

   結合這個指標看中國目前的情況，頭先從居民部門利息保障倍數來看，中國現在處于完全安全位置。臨界點是1.5倍，而中國目前實際是11倍，遠遠超過 1.5倍安全邊際。未來十年即使這個指標往下走，要走到1.5倍的可能性幾乎不存在。從這個指標基本可以判斷未來10年就是安全的；個指標，新房名義市值對居民較大購購力，這個指標沒有上一個指標那么好，但是相對處于好的位置，在安全臨界點上，較近三年這個指標呈現向下趨勢。

  從這兩個指標來看，萬科得出結論：住宅行業未來十年總體來看是安全的，基本不會發生房價斷崖式下跌、泡沫破滅；但10年后，需求將可能難以支撐房價。

  10年。這個時間節點，與中原集團從人口結構角度出發的研究結果相似。10年后，00后會成為購房主力，但他們的數量還足以支撐那時的房價嗎？10年后，中國房地產市場的泡沫會破滅嗎？

  無論如何，萬科等大型房企已在布局應對。萬科的計劃是，十年后，住宅開發業務在集團中的營收比重將降至一半；萬達的計劃更為激進，從今年開始萬達就要全面退出住宅銷售市場，到2020年，萬達凈利潤的三分之二要來自租賃收入。

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