近期，一二線城市樓市成交量大幅回升,有分析稱是緣于此前的“松綁”效應(yīng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)評(píng)論員張捷說:“此前樓市成交量已經(jīng)下跌好久了,在一些政策刺激的情況下出現(xiàn)反彈是合理的,但是當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)壓力并沒有徹底好轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在核心城市并沒有放開限購(gòu),在這種狀態(tài)下,樓市完全回暖、徹底轉(zhuǎn)向還不太可能,所以我一直堅(jiān)持房?jī)r(jià)整個(gè)調(diào)整結(jié)束應(yīng)該是在2016年,現(xiàn)在只是調(diào)整過程中的一些反彈。現(xiàn)在中國(guó)人口布局在快速改變,這個(gè)改變是隨著新一輪經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而產(chǎn)生的,所以今后各地房?jī)r(jià)走勢(shì)分化會(huì)很嚴(yán)重。”

10月,全國(guó)樓市一改持續(xù)多月的低迷局面,成交量逐漸回升。較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月12號(hào)到18號(hào)期間,受監(jiān)測(cè)的全國(guó)20個(gè)主要一二線城市,住宅合計(jì)簽約面積環(huán)比回升45%。其中,北京、上海、深圳、廣州四大城市的住宅成交面積環(huán)比漲幅整體達(dá)到80%。該機(jī)構(gòu)稱,絕大多數(shù)城市成交量上漲,隨著成交持續(xù)回暖,幾大代表性城市庫(kù)存總量在繼續(xù)下降,去化壓力有所緩解。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,大部分城市樓市成交量得以回升,緣于此前的“限購(gòu)松綁”效應(yīng),以及央行的信貸放松政策。現(xiàn)在很多購(gòu)房者之所以急于下手,也是擔(dān)心購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策喪失。

此外,由于一線城市外來人口導(dǎo)入速度很快,市場(chǎng)并不缺購(gòu)房基礎(chǔ),因此預(yù)計(jì)今年第四季度成交量會(huì)保持上升。

新一波房產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù) 政策調(diào)整或助樓市筑底

“這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整,無論從時(shí)間還是程度上都會(huì)比以往更加嚴(yán)重,調(diào)整會(huì)持續(xù)一到兩年,甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。”22日,摩根大通中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示。

朱海斌分析稱,這一輪的供大于求是全國(guó)性的現(xiàn)象,并不是區(qū)域性的現(xiàn)象,從這一意義上來說,無論是一線城市、二線城市、三線城市,都出現(xiàn)或多或少供大于求的局面。這就是為什么較近這一輪下滑或者調(diào)整更加嚴(yán)重的一個(gè)主要原因。

不過,朱海斌同時(shí)表示,房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整。頭先,這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整供大于求,短期庫(kù)存會(huì)比較高,新開工樓盤會(huì)做一些調(diào)整,市場(chǎng)需求方面并未出現(xiàn)拐點(diǎn)或者結(jié)構(gòu)性變化。,中國(guó)城鎮(zhèn)化和收入增長(zhǎng)支持房?jī)r(jià),房?jī)r(jià)并不需要特別大幅度下跌,可以通過收入增長(zhǎng)彌補(bǔ);第三,較近樓市政策調(diào)整將會(huì)幫助樓市筑底,銷售單月數(shù)據(jù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn),10月份樓市銷售反彈比較強(qiáng)。

具體而言,在市場(chǎng)需求方面,其實(shí)并沒有出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn),或者出現(xiàn)一個(gè)結(jié)構(gòu)性的變化。一個(gè)基本的判斷是,從市場(chǎng)的供給來看,基本上過去幾年、今年、甚至未來五年,基本上還是比較穩(wěn)定的,大概年均在10億平米左右的市場(chǎng)需求量。如果新開工面積做一些調(diào)整,投資上也做一些調(diào)整,到明年基本上差不多在新增方面,供需大概可以平衡,在未來幾年并不會(huì)看到整個(gè)房地產(chǎn)持續(xù)崩潰的情況,這種情況可能性非常小。

在收入增加方面,收入增長(zhǎng)包括三季度的報(bào)告來看,城鄉(xiāng)居民收入平均增長(zhǎng)是8.2%,名義增速預(yù)計(jì)在中短期可能會(huì)一直維持在10%左右的水平,實(shí)際增速是7—8%。這么高的收入增長(zhǎng),可以使房?jī)r(jià)跟收入比例恢復(fù)到一個(gè)比較正常的水平。這是看中國(guó)和海外的一些市場(chǎng)非常重要的區(qū)別。

“尤其歐洲和美國(guó),在2007年前后他們也出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫。較后在調(diào)整的過程之中,美國(guó)房?jī)r(jià)大概下跌了20—30%,英國(guó)下跌少一些,大概是15%左右,西班牙也基本上是20—30%的跌幅,其他一些國(guó)家,很多大概是15—30%之間。一個(gè)主要的原因在這些國(guó)家收入增長(zhǎng)幾乎都是零,有些國(guó)家甚至是負(fù)的增長(zhǎng),這是為什么房

價(jià)需要調(diào)整幅度更大的原因。在中國(guó)收入的增長(zhǎng)從某種方面來說緩解了房?jī)r(jià)下行的壓力。”朱海斌說。

在樓市政策調(diào)整方面,9、10月份雖然新開工面積和房地產(chǎn)投資仍然處于一個(gè)下滑的通道,但是如果看較近一兩個(gè)月的銷售,其實(shí)這個(gè)銷售的單月數(shù)據(jù)在好轉(zhuǎn),而且10月份,根據(jù)對(duì)一些城市追蹤,樓市銷售反彈還是比較強(qiáng)。所以預(yù)計(jì)這些政策,尤其房貸政策的調(diào)整會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到更多正面方面的影響。這是對(duì)房?jī)r(jià)的一些看法,會(huì)有一些調(diào)整,但只是小幅的調(diào)整。

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