開發商難守利潤率“紅線”

距離年底僅十余天，盡管部分房企仍在盡較后努力進行業績沖刺，但成績單修改的余地已很小。

“從房企業績完成情況以及已有的各項指標來看，今年房企整體的盈利能力都有所減弱，我們預計今年會有七成房企出現業績下滑，超過三成企業虧損或續虧。”北京一房地產研究機構負責人陳如涵告訴記者。

日前，滬深兩市共計27家上市房企公布了2014年年報業績預告，其中5家房企宣布虧損。此外，剔除數據公布不全的房企后，凈利潤同比上升企業僅為9家，下滑企業達8家，房地產行業虧損面呈現逐步擴大的趨勢。

超三成房企虧損？

根據業績預告，5家預虧房企盡管規模僅為中小房企，但虧損的金額并不少，與去年業績相比出現“大跳水”。其中，榮豐控股(000668,股吧)預計年度虧損額可能高達4500萬元。而金豐投資(600606,股吧)公布前三季度虧損2.3億，而該公司去年同期盈利265.16萬元。

多位業內人士分析，今年房企的整體盈利能力不容樂觀，預計今年虧損房企比例會超過去年。

“從前三季度已有的銷售數據和房企營收指標來看，超過七成房企都采取了降價跑量的銷售方式，但銷售完成情況仍然不佳。”陳如涵告訴記者。

據統計，中國房地產企業銷售TOP50中，近六成房企的銷售均價較上半年出現下滑。其中，銷售均價降幅在10%以內的房企有26家，占比一半以上。而降幅在10%以上的企業有6家，涉及融信、金科、綠城等房企。

華南某上市房企戰略發展部門一位管理人士分析，在應對2014年樓市的深度調整時，不少房企由于準備不足，導致不只出現業績增長減速，甚至出現業績驟降的局面。

中原地產頭席分析師張大偉表示，雖然大部分企業在央行“9·30”房貸新政之后的銷售情況明顯好轉，萬科、恒大等企業表現優于市場，但大部分企業距離年初制定的銷售目標依然差距很大。

“這尤其以中小規模企業較為典型，前幾年過于集中布局一些市場需求不足的二三線城市或周邊地區，且產品較為單一，一旦市場熱度趨減，他們成了較先受影響的一批房企。”上述華南上市房企管理人士稱。

不過，業內人士分析，在持續多年的房地產調控強壓影響下，多家上市房企即使未達到虧損的紅線，但受制于商品房開發項目儲備少和現金周轉壓力等因素，整體業績也逐步逼近盈利警戒線。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，盡管年底市場交易量有所回升，但中小房企仍然面臨生存困境，原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒有本質改變，中小房企的銷售狀況也沒有出現明顯好轉，甚至還維持繼續下滑的局面。

利潤率持續下降

“據我們對房企的觀察分析，近兩年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5個百分點，凈利潤率則每年下滑1個百分點，這樣的下降速度在其他行業基本是沒有的。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

從今年的房企業績來看，利潤率下滑已經成為大勢所趨。

統計數據顯示，今年上半年，144家上市房企實現凈利潤319.72億元，同比下滑7.86%。同時，144家房企中，有74家公司的業績出現下滑，占比超過50%。

宋延慶表示，如果僅從利潤率來判斷，房地產早已告別高增長行業，而到2015年很有可能觸及“10%紅線”，這則意味著房地產行業甚至連中利行業都算不上了。

根據相關機構統計數據顯示，今年上半年18家主流房地產企業中有11家核心凈利潤率出現下跌，其中7家凈利潤率已跌破10%的紅線。

一位房企人士在接受采訪時表示，隨著房地產市場交易量出現回升，在政策刺激下，房企業績有望在明年二三季度開始復蘇。但由于房企自身面臨經營成本攀升等因素，且市場的觀望情緒并未減弱，所以大部分人士對明年的“好日子”仍保持謹慎的態度。

北京華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強日前表示，“沒有看到任何理由能阻止樓市下滑。”盡管隨后他又改口稱“不看衰中國樓市”，但他建議開發商做好長期準備，房地產在底部運行的時間較起碼要持續到明年9月份。

“到明年二季度前，房企利潤率難以改善，即使明年二季度銷售量好轉一些，但由于今年的業績不好，房企明年的結算業績也不會好。”張宏偉分析，由于去庫存仍然是市場的主旋律，明年銀行“惜貸”還會持續，開發商在制定銷售業績指標時會比較謹慎。

同時，房企自身仍需面對規模不可小覷的庫存。Wind數據顯示，滬深A股142家上市房企三季度庫存額達2.31萬億元，環比增長5%，同比增長21.5%。從完全庫存總額看，“招保萬金”依然庫存量較大，分別達到3512億元、2750億元、943.5億元和862億元，合計達8068億元，占全市場的35%。

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