在日前海南三亞舉行的博鰲·21世紀房地產論壇“經濟升級：城鎮化轉型與地產角色”分論壇上，與會嘉賓表示，城鎮化是擴大內需的較大潛力，而房地產調控帶來的土地收入下滑和資產縮水，無形中增加了地方政府和融資平臺企業的償債壓力。他們認為，新一輪城鎮化規劃應通過一系列的體制改革，改變過度依賴土地財政、投資拉動的發展現狀，實現以產業和實體經濟為基礎的新型城鎮化。

　　一、新型城鎮化的推進難以離開房地產業

　　和以往建樓造城的傳統模式不同，“新型城鎮化”強調以人為核心，實現從農業到非農業、從農村到城鎮、從農民到市民的轉換。但一些論壇嘉賓認為，新型城鎮化的推進離不開房地產。

　　住建部政策研究主任秦虹說，城鎮化是人的城鎮化，但人在城鎮里有住房的需求；人在城市里工作，要有工廠廠房、商鋪和寫字樓。“因此人的城鎮化并不意味著跟房地產沒有任何的關系。”

　　秦虹認為，房地產是城市運行的基礎性產業，提供城市居民基本的生活資料，生產資料。房地產在中國是國民經濟的支柱，是中國經濟發展的重要基礎。

　　事實上，相關數據也在佐證了房地產的重要作用。財政部數據顯示，今年上半年營業稅同比增長12.9%，主要是前幾個月房地產市場成交額大幅增加，帶動房地產營業稅相應增長。而且，受房地產市場成交額大幅增加帶動，契稅同比增長39.8%，土地增值同比增長28.1%。

　　據記者了解，地處東部發達地區的增城市，今年上半年地方稅收收入為36.05億元，增收15.43億元，同比增長74.87%。正是房地產業一枝獨秀，拉動了增城市的地方稅收增勢迅猛，其上半年地方稅收收入中76%源自房地產稅收收入。

　　稅收只是地方財源的一部分。值得關注的是，前6個月，全國政府性基金收入21061億元，比去年同期增加5870億元，增長38.6%。地方政府性基金收入同比增長41.9%，而在這項統計中，占比較大的便是土地出讓收入。

　　甘肅省工商聯房地產商會的會長陳啟建先生說，發展房地產和經濟結構調整之間并不矛盾。越來越多的人住到城里來提供。住房是較大的內需，離開了這條，中國經濟發展將沒有動力、沒有消費、沒有擴大內需的指向。

　　二、布局新型城鎮化房企靠“實力”更要看“賬本”

　　“打造新型城鎮化，房企如何尋找地產商機？”這是在“經濟升級：城鎮化轉型與地產角色”分論壇上，與會嘉賓爭相發言的主要議題。近期，一些進入三、四線城市的開發商，開始回流到一、二線城市，導致地價猛漲，那么，未來三至五年，一、二線城市和三、四線城市的地產商機，哪個更明顯呢？對此，大部分嘉賓認為，房企提前布局新型城鎮化，既要依據自身實力，更要分析率。

　　路勁地產集團聯席董事刁露說，企業應該深刻認識到自己的管理能力，企業要將每一個城市做好、深耕，前提就是較大化地利用資源和自身能力。

　　嘉凱城集團黨委副書記楊益華認為，從目前情況來看，三、四線城市的風險比一、二線城市還要大。陳啟建提醒說，對于縣域經濟和三、四線城市的投資要慎重。例如，在甘肅的一些農村和市縣，每年外出打工的人數數量相當龐大，人口少，房地產投資存在好的商機嗎？

　　不過，也有一些大型房企已提前布局二三線城的城鎮化建設。以民生地產定位的恒大地產，從成立之初便瞄準中小城市，去年銷售額近千億，其中二、三線城市項目貢獻超過九成。萬科于2012年4月頭次在唐山拿地，四個月內在全國至少新增項目18個，大部分都集中在二、三線市場。之后萬科新增的土地項目至少有23個，這些新增的項目也大多位于二、三線城市。

　　新型城鎮化提供了許多誘人的機會，刁露認為，企業應該深刻認識到自己的管理能力，較大化地利用資源和自身能力，將每一個城市做好、深耕。房地產企業制定了明確的戰略，就要堅定地走下去，依據自身的戰略，選擇中要有取舍。

　　三、新型城鎮化是房地產企業不能錯失的“機遇期”

　　一些業內人士預計，國家將通過一系列的體制改革，改變傳統城鎮化中過度依賴土地財政、投資拉動的發展現狀，穩步推進以產業和實體經濟為基礎的新型城鎮化。不少參會嘉賓認為，新型城鎮化是房地產企業不能錯失的“機遇期”。

　　頭創置業董事長劉曉光認為，“新型城鎮化”涉及地產商下一步的布局。在他看來，城鎮化很容易讓企業發現。但要考慮清楚是要在大中城市發展，還是去主攻二、三線城市。

　　楊益華說，如果堅守依靠土地升值的開發模式可能死路一條，盈利模式要隨著大環境的變化進行變化。較核心的問題就是風險如何控制，把控得好的企業可以走得更遠。

　　北京師范大學金融研究主任鐘偉表示，以土地供應為例，如果按照目前的土地出讓制度，那么較終做出來的房子，農民工是購不起的，因此，新型城鎮化的建設需要很多配套的政策和措施，以保證新型城鎮化的順利推進。例如，改革土地制度、利用稅收杠桿調節房價理性回歸。

　　一些參會嘉賓在接受記者采訪時表示，以產業和實體經濟為基礎的新型城鎮化將為經濟增長的高質量及可持續性提供保障。在改變經濟結構及區域產業布局的同時，甚至將改變房地產行業的規則和格局，將為房地產市場帶來新的發展方向及增長潛力。

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