然而12日住建部和銀監會集體表示，對于房地產的相關配套政策和標準并未發生任何變化，給政策松動的猜想潑了一盆冷水。看來，樓市已進入深度博弈期。如何在確保政策“穩定性”的同時加強“靈活性”，已經成為管理層需要考慮的重大課題。

信貸松綁試探政策底線

由于實施了嚴格的信貸政策，本輪房地產調控被譽為“史上較嚴”。而銀行對于房貸的悄然放行，也成為了點燃此次“政策放松論”的導火索。

實際上，此次針對房地產市場的調控措施中，力度的非信貸政策莫屬。從較初上調二套房頭付比例和貸款利率，到之后對部分房價上漲過高過快、供應緊張的地區暫停發放第三套及以上住房貸款，再到6月份出臺的“認房又認貸”的二套房認定標準，信貸政策可謂層層收緊。

不過，中國證券報記者也發現，信貸松綁的情況近期確實出現在北京、上海等地的多家銀行中。部分銀行表示可以受理第三套房貸的申請，對頭付和利率的要求雖然各有不同，但基本上頭付都在五成以上、貸款利率上浮15%到20%。

“發放第三套房貸款頭先要看客戶是否是真實的需求。”中信銀行北京分行有關人士告訴中國證券報記者，目前中信銀行對于第三套房貸的發放比較嚴格，但并沒有完全叫停。“如果能夠證明客戶不是通過貸款進行房地產投資或者去炒房，而是由于家庭的真實需要申請貸款的話，將按照基準利率上浮20%執行，頭付比例比二套房50%的頭付比例有一定的提高，但具體比例由貸款行根據客戶的資信情況決定。”

然而就在信貸市場稍有松動之際，住建部和銀監會于12日分別做出回應，表示各地將繼續堅定不移地執行國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策，關于房貸的“政策要求和標準沒有任何變化，各商業銀行要嚴格執行，不能動搖”。

受此影響，部分銀行一改此前“曖昧”的態度，開始重申對房貸的嚴厲政策。中信銀行和招商銀行等銀行有關人士均表示要嚴格按照國家有關規定執行，建設銀行某信貸人員更是明確表示：“不會發放第三套房貸款，對二套房也是執行認房認貸的政策，沒有任何松動。”

其實僅從上半年的信貸投放來看，信貸增速已經呈現出逐月回落的態勢。根據央行較新發布的金融統計數據，上半年我國新增貸款規模4.63萬億元，同比少增2.74萬億元。其中，6月人民幣貸款增加6034億元，較5月份下降360億元。上半年新增貸款占全年計劃額度的61.73%，基本符合全年“3322”的信貸投放節奏。不過，從新增信貸的結構上看，上半年以住房按揭貸款為主的個人中長期貸款達到1.21萬億元，占新增貸款的比重達到了26.13%。

“2009年信貸增長速度過快后，大量信貸資金流入樓市，成為了房價上漲的重要推手。今年信貸收縮對房貸產生了直接影響，打擊了投機和投資性需求，從而在源頭上對樓市進行了調控，是此輪政策調控的核心，也是管理層之所以對于信貸特別重視的原因所在。”一位房地產業內人士直言。

湘財證券研究人士也指出，國十條中對三套房的表述頭先就存在漏洞，而且就各省市細則來說，海南省、廣州市未作三套房規定；北京、青島、浙江、山東等省市細則和國家表述基本一致；而廣東省細則表述為“廣州、深圳等城市要嚴格限制發放購購第三套及以上住房貸款”，因此三套房的限制并非全國通用。僅從三套房政策來說，放松與否對市場的影響并不大。“三套房政策更像是試金石，管理層對此的態度會揭示未來政策的走向。”

調控政策難轉向

在住建部、銀監會等部委同時否認之際，政策近期可能放松的論調同樣沒有得到眾多業內人士的認同。

北京大學房地產研究所所長陳國強表示，調控新政出臺至今不到100天，盡管政策初步效果已經顯現，但要取得更好的調控效果需要更長的時間。政策宜穩不宜變，這樣可以傳遞給市場各方穩定、連續的預期。如果政策松動的話，不僅調控效果會大打折扣，甚至會帶來負面影響。

有人士指出，近幾年的房地產調控史表明，如果政策過早過快放松，會引發市場對于房價預期的轉變，從而引發報復性反彈，這是政府所不愿看到的。

中投證券房地產分析師李少明認為，在主要城市房價沒有出現明顯的下跌之前，在2010年底之前，針對房地產調控的政策不會放松，特別是有差別的住房信貸政策不會放松。

數據顯示，今年前6個月，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，同比增速略回落0.1個百分點；其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，增幅回落1.4個百分點。

目前依然保持高位的房地產開發投資額，進一步消除了各方對房地產調控會引發經濟“二次探底”的擔憂，同時也為調控政策的繼續落實打下基礎，決策層面放松調控政策的可能性進一步降低。

中金公司報告也認為，當前時點房地產市場并未出現明顯的調整，而地產上游的鋼鐵、化工品等行業庫存上升的情況也剛剛開始。雖然PMI等先行指標預示著經濟下滑的趨勢已現，但從較新公布的6月份數據(包括出口和房地產數據)來看，調控政策短期內并未明顯傷害到經濟增長，因此短期內政策并無放松必要。

而作為開發商代表的華遠地產董事長任志強也表示，房地產業內普遍所擔心的恰恰是房地產政策的放松會引發更激烈的價格反彈，打破剛剛相對平衡的供求局面，而引發更激烈的下一次調控。大起大落則必然會給中國經濟和房地產行業帶來更加不利的影響，穩定、明確的政策預期更為重要。

未來加強靈活性

從近期公布的各項經濟數據來看，自一季度后，宏觀經濟高位運行的勢頭已經開始發生改變。對宏觀經濟前景的悲觀預期無疑成為未來地產政策繼續與否的重大考驗。如何在確保政策“穩定性”的同時加強“靈活性”，成為管理層需要考慮的頭要之處。

不少業內人士認為，基于國內外宏觀經濟形勢在下半年可能出現下滑的預期，房地產市場有可能在保持大方向不變的基礎上進行微調，從而減少相應的政策風險。

湘江偉業(北京)投資有限公司董事長方明理指出，今年上半年實行的房地產政策比較嚴厲，在當前經濟前景不太樂觀且有下滑風險的情況下，下半年如果要實行更加嚴厲的政策將面臨較大的政策風險。他認為，目前政策處于實施效果期，完全對政策放松的可能性并不大。在考慮宏觀經濟的情況下，未來房地產政策進行微調的可能性。

“這是一個政策博弈的過程，主要還是看三季度的經濟形勢。”方明理認為，未來部分臨時性的政策在實施力度和到位程度上會有部分調整，比如對限購令的放松、在房貸利率上的調整、放緩房產稅和物業稅的推進，從而釋放市場壓力。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也指出，下半年如果市場調整幅度過大，應適當放松部分政策。例如，校正二套房貸政策對改善性購房需求的不合理抑制；調整二套房貸既認房又認貸的政策；對房產交易環節的部分稅收進行適度優惠等。

深圳開發商幻想調控松動

普遍觀望致開盤不多

房地產調控政策是否松動，在地產市場引起波瀾，加重了開發商觀望心態，不少開發商仍心存幻想延后開盤，造成了近期供應緊缺、房價堅挺的僵局。

開發商觀望心態加劇

撲朔迷離的調控政策，加劇了深圳開發商的觀望心態，不少開發商選擇推遲開盤，導致上半年新增供應量大幅銳減。中原地產統計顯示，今年上半年深圳市批準上市的商品住宅僅131萬平方米，比2009年同期大幅減少了三分之一，尤其嚴厲調控政策出臺后的5、6月份新增供應量更小，只有23萬和14萬平方米。這是繼去年供應量同比大減之后，深圳樓市供應量的再次銳減。去年深圳商品住宅批準上市面積共432萬平方米，同比2008年下降37%。

近一個月來，中國證券報記者粗略統計，深圳僅有兩個新項目上市。6月14日至20日一周，花樣年花郡2期、金地上塘道兩個項目加推，推售住宅面積不足11萬平方米，推售住宅套數2049套。之后的三周，深圳都是零項目上市銷售。

同時，近一個月獲批預售證的項目也僅有兩個。6月14日至20日，僅金地上塘道一個項目取得預售許可證，獲批住宅面積6.5萬平方米，獲批住宅套數947套，獲批商業面積1999平方米。7月5日至11日，深圳市也僅有觀湖園一個項目取得預售許可證，獲批355套低密度住宅，獲批面積約6萬平方米。其余兩周都沒有項目獲取預售證。

深圳房地產信息網研究發展部認為，新房價格未出現明顯調整，二手房成交量持穩，在當前信貸收緊的宏觀調控政策下，新房、二手房成交量仍將低位運行。目前僅有少量項目采取降價措施，成交新房以關外普通住宅為主，剛需為主，造成了近期均價下滑。

新房遲遲難上市

“3月份觀望‘兩會’定調，4月份‘國十條’出臺后等待深圳細則，5月份又觀望同行是否會降價……”深圳某樓盤負責人表示，其一直推遲開盤源于對政策的不確定性，今年上半年幾乎都在觀望和猶豫的情況下度過，施工進度有所放緩，已經夠預售條件也還沒拿證。

近期，蘭溪谷、金地上塘道和公園大地等不少新樓盤舉辦推介活動，這些樓盤都有新品待售，在開盤前提前營銷造勢。但當問及正式開盤時間，開發商幾乎都表示尚未確定，甚至還沒有拿到預售證。

據統計，荔山道、御府名筑、湛寶大廈、朝陽里雅苑、中信岸芷汀蘭、蘭溪谷國際公寓等樓盤今年“五一”期間就已開始推介、積蓄客戶，但至今尚未開盤，這種自“五一”起推遲開盤的樓盤就有近10個。有些樓盤甚至計劃3、4月開售的，幾乎都已竣工，至今還在宣傳推介，遲遲沒有上市。

在銷售慘淡市況下，加之近期對政策放松的傳聞，不少開發商開始幻想市場的報復性恢復。有開發商表示，目前開盤頭日銷售率普遍不足兩成，需要前期做出更多工作，積極蓄客，一期若銷售不旺，會導致二期、三期更難銷售。據了解，深圳有開發商旗下兩個新盤都接近封頂，“五一”期間開始咨詢登記和優惠申請，原計劃6、7月開售，又一直推遲到8月份，而8月份是否開盤，仍要看有購購意向客戶是否達到一定比例。

中原地產二級市場常務副總經理玉家雄表示，今年新增

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