我們常說中國的房地產市場是個“政策市”。然而在2014年這一切開始發生變化，多年耳熟能詳的調控房價措辭，如“扼制房價過快上漲”、“使房價回歸合理水平”……已成過往煙云?，F在文件及 很少提及“房價”，更多的是提及“市場化”、“保障房”以及“棚戶區改造”等話題。看來，市場的力量不能低估，而市場的一個重要內涵就是差異化。

　　國務院總理 在第十二屆全國人民代表大會次會議的政府工作報告中，與房地產行業發展相關主要涉及三個方面，一是推進以人為核心的新型城鎮化；二是完善住房保障機制，推進公租房和廉租房并軌；三是針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。房地產業的方向已經很清楚，這就是“持續健康發展”。不同人群有不同人群的需求，所以“新型城鎮化”要以人為本；社會群體和地域不同，所以要分城市、分群體地進行分類管控。這說明2014年房地產政策將是增加保障房供應和差異化管控，分城分地實施政策，改變過去不問青紅皂白的“一刀切”的調控方式，正如世聯集團董事長陳勁松所說的“2014年的宏觀調控整體上一個城市生病全國吃藥這件事徹底消失了”。“管控”各個城市根據自己情況決定，增加地方政府調控房產市場的自主權。

　　 總理報告中提到的以人為核心的新型城鎮化政策將影響中國房地產市場未來的發展走向。

　　報告另一個亮點，提出增加共有產權房供應，也體現差異化。差別化降低了許多居民的購房門檻，有助于解決夾心層的住房需求。據中國之聲《新聞晚高峰》報道，住建部日前召集了部分城市在北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會。在會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。但此模式尚在探索階段，短時期內供應不足以產生大的影響。從這些政策看出，房地產調控不再是管控房價，而是從市場化角度去調整，改變住房供求關系，增加或降低土地供應側面影響房價，已從偏重需求端轉為供給端與需求端并重的“雙向管控”。

　　不管房地產市場化還是新型城鎮化、共有產權住房供應，這都將促進房地產行業穩定長期發展。但房地產行業是資金密集型行業，資金流動性是否充裕，直接影響房地產發展。2014年政府實施穩健的貨幣政策、控制金融風險，整體上資金流動性偏緊，再加上2013年整個房地產情勢不錯，濟南房價在2013年每平米上漲了1000多元。2014應當消化價格上漲的影響，不應冒進。

　　今年房地產商，尤其是非上市房地產開發公司以及央企國企外公司的資金壓力會較大，尤其是借了信托的開發商，上半年5月份有一大批要到期，下半年還有一大批要到期，他不走降價走量不行。濟南前段時間西部片區一樓盤每平米6000多元開盤，銷售價格低于項目成本價。就此而言，濟南整體市場會遠不如2013年，市場壓力很大，預計會有更多項目依據差異化的認知降低預期價格，甚至低價開盤銷售。這就充分說明每一個房地產企業，每一個房地產項目要學會差異化，在差異化的經營策略中“持續健康發展”。

　　中國房地產市場將在差異化中前行……

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