購房合同、頭付款均已辦妥，但貸款遲遲放不下來；購賣合同已經簽約、頭付款已經交付賣方、房子已經過戶，中介、擔保環節均已就位，卻卡在了房貸環節！

　　房貸收緊和頭套房85折優惠利率的淡出，已經從個體銀行變成了普遍情況。但市場似乎并未受到沖擊，上周開盤的5個項目，既有總價不到百萬的低價盤，也有單價超過6萬元/平方米的豪宅，卻悉數獲得了不錯的銷量。難道利率的變化已經不能扼住樓市的旺盛需求了嗎？

　　對此，業內人士表示，目前銀行貸款的收緊和頭套房優惠的淡出，雖然是心理上的影響，但也預示著銀行可能進一步收緊貸款的動作。可以預計，四季度后兩個月，樓市或將重回觀望，市場熱度也將明顯降溫。

　　市場表現

　　8.5折房貸優惠淡出并未扼住購房需求

　　目前，雖然大部分新建樓盤都有固定的簽約貸款銀行，但隨著下半年銀行貸款額度的緊張，不少銀行放款的速度明顯慢了許多。

　　在房山區某剛需樓盤，銷售人員孫小姐告訴北京青年報記者，“上半年辦完手續后，銀行一般會在兩到三周之內放款，但八月份以后則需要一到兩個月，如今個別購房人甚至需要三個月才能獲批。”并且，幾個合作的銀行基本都取消了對于頭套房的8.5折貸款利率優惠，有的要求較低9折或9.5折優惠，但需要等較長時間，有的則堅持基準利率，完全取消了頭套房貸的優惠。這樣的變化，購房者和開發商的心情都受到了影響，但并未真正影響到購房的選擇。

　　9月初，在朝陽區購房的周先生收到銀行的通知，已無法申請到8.5折優惠利率貸款，必須接受按照基準利率計息，銀行才會放款。雖然還款壓力稍微增大了些，但面對好不容易選到的房，周先生毫不猶豫地接受了基準利率貸款。

　　近期的成交數據也顯示，貸款收緊和頭套房8.5折優惠淡出，幾乎未對市場購賣造成影響。根據北京住建委的網簽數據統計，上周(2013年10月7-13日)北京全市新建商品住宅網簽總量為2330套，環比前一周的網簽量還上漲了84.5%。并且上周共有5個項目開盤，既有每套70萬起的低總價項目，也有每平方米6萬元的豪宅產品，幾乎都取得了滿意的銷售成績。位于大興區的華潤公元九里 本次新推公寓產品，91套每平方米35000元的房子，吸引了200余組客戶到場選房；位于昌平區的北京風景 ，上周推出25000元/平方米的大戶型房源，僅剩少量四居戶型在售；而位于房山良鄉的商住項目旭輝E天地(樓盤資料)較低每套70萬起，600余套房源吸引了800余組客戶參與遺……

　　亞豪機構副總經理高珊認為，雖然貸款收緊影響了心理預期，但新房市場供不應求的形勢依舊嚴峻，多數樓盤預售前累計有效客戶量與新推房屋套數的比值都在3:1以上，從而導致近期北京新推樓盤幾乎都成為“日光盤”。

　　較受傷

　　剛需群體購房門檻抬高

　　雖然市場整體大勢未變，但頭套房85折貸款優惠的淡出，還是對于頭次置業的剛需群體產生了較直接的打擊，造成剛需群體購房門檻的抬高。在中原地產張大偉看來，目前市場情況下，一二線城市的剛需購房者受房貸收緊的影響較大。這部分購房者頭付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然政策提及保護剛需，但現實是頭套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。

　　他分析指出，“以貸款100萬為例，之前8.5折利率的話，30年貸款期內購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準利率，購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現在一般的基準利率9成計算，30年支付的利息也高達113.4萬”。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，銀行購房貸款優惠難覓，房貸申請難度增大，導致購房成本的增加，對于本就抱怨房價上漲的剛需群體來說，無疑是雪上加霜，迫使部分購房需求不得不暫緩了購房計劃。胡景暉認為，頭套房貸利率收緊對需求的影響將是必然，雖然目前市場反應并未萎縮，但觀望情緒很可能在四季度蔓延。

　　同時，也有業內人士建議，剛需群體往往是樓市中較容易沖動的群體，因為擔心永遠購不起，很容易被市場鼓動，不得不提前透支購購力。在針對剛需的頭套房85折優惠淡出后，政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場整體恐慌。

　　走偏門有樓盤推“X年免息分期”

　　擔保公司忙碌起來

　　俗話說“上有政策，下有對策。”貸款收緊不久，就有部分樓盤向購房人推出了“X年內免息分期付款”的方式，一般為一年到三年的期限。這種看起來頗有噱頭的付款方式其實早已有之，不過并不是所有購家都有資格享受這種優惠的。

　　昌平某樓盤銷售人員告訴記者，能享受的客戶要么是企業內部員工，要么是開發商的“關系客戶”。而且選擇了這種付款方式后，客戶就無法享受到樓盤提供的付款方式折扣優惠了，“總樓價會比一次性付款高，但低于按揭貸款的總價。”此外，開發商推出的“X年內免息分期”付款方式，還有一個作用就是了留住受“限”的購房人。延長付款周期，以便于等待購房人連續繳交納稅或社保。

　　不僅是開發商開始為貸款受限的購房人提供“偏門”。每逢年底銀行貸款難時，都是擔保公司的活躍期。只不過今年這個活躍期似乎來得有點兒早。

　　北青報記者從一位 擔保行業業者口中獲悉，北京各大銀行目前貸款申請基本上都排到了明年1月份，尤其是二手房貸款，放款周期可能更長。所以擔保公司提前出動，電話營銷“幫助貸款”事宜。

　　擔保公司會通過自身資源幫助客戶拿到銀行貸款或其他渠道貸款已經不是秘密。雖然處于灰色監管地帶，但仍然會得到一部分急需用錢的人響應。

　　一家擔保公司電話營銷人員告訴記者，“現在為客戶提供的房屋抵押貸款，利息大概是8個點左右，一般能貸到房屋總值的6-7成。”并且這些擔保公司大多承諾，一個多月可以將貸款辦下來，但客戶需要向其支付貸款數額一定比例的費用，多以5%為主。

　　符號影響大于實質

　　可以肯定的一點是，盡管這樣的貸款政策對于購房者真正的影響并不一定會有多大，但這會傳遞出更多收緊信貸的信號，從而改變購房者的心理預期，進而影響到購房者的購房行為，并讓房地產市場發生一定程度的轉變。畢竟金融政策的相對收緊，相當于為火熱的房地產市場降溫。

　　特別是在今年的年底，大部分房企的財報披露都顯示接近或已經完成了全年的銷售任務，房企自身也會主動放慢銷售速度，市場將進入僵持期。

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