2009年，二手房市場出現回暖-火熱-降溫-恐慌的軌跡。每個房產中介門店都有一批投資客追隨，投資客從中介那里獲得信息，購入物業，同時也在中介那里拋出物業，獲得收益。中介門店自然也成為對房地產市場變化較敏感的群體之一，是熱還是冷，他們總是較先能夠感受得到。

2010年開年，房地產市場在多項宏觀調控政策的打壓下，驟然變冷，對此，美聯物業顧問(上海)有限公司總經理李志仁深有感觸。在他看來，目前"觀望"已經成為各個市場參與方的共同態度。

理財一周報：作為較貼近投資客的中介管理者，請您談談2009年一線城市的整體投資情況。

李志仁：2009年樓市的快速回暖，使得許多一線城市房價迅速上漲，房價上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。

對于二手房市場，從長遠的角度來看，2009年或許已成為一個重要的時間節點。整個2009年二手房市場呈現回暖-火熱-降溫-恐慌的現象。

2009年上半年相對寬松的市場政策對于二級市場的影響也波及一級市場，新房市場的開發商由于自身困局的解除，在回籠了大量資金后，紛紛提價出售，甚至重新捂盤惜售，意在利潤化。

活躍的一手房市場反過來也給二手房市場帶來了一定的聯動效應，使得原本較為低迷的二手市場出現交易量持續回暖的現象，特別是在6月份投資需求的強勢介入，市場上大量意在規避通脹預期的資金涌入后，造成樓市均價節節高升，2009年基本未出現下滑，并且愈演愈烈。

理財一周報：2009年上海樓市增長幅度的幾個月份均有哪些特點?剛需、改善型需求、投資需求各自在2009年扮演什么樣的角色，是什么原因推動他們集體入市?

李志仁：中高端住宅以及具有重大規劃概念板塊內房源在2009年受到投資客較多的關注。

據統計，2009年上海和國內其他省市購房者在2009年2月和3月環比增長幅度是各月間的，環比增幅皆在66%以上，由此可知在2、3月剛性需求購房浪潮主要是內地購房人群的大量涌入造成。

港澳臺及外籍人士購房則集中在4月和11月，這兩個月的環比增幅都在70%以上，前一個月份屬于改善性購房潮，后一個月份則是政策預期的末班車高峰。

企業購房環比增幅的月份是集中在7月、11月，該兩月正是豪宅成交、樓市均價破2萬元/平方米的成交高峰期，企業的強勢介入應是助推這兩月成交的重要原因之一。

通脹預期以及對上海未來幾年發展的看好，是投資客在2009年大量入市的主要原因。而在2009年大浦東、大虹橋、迪士尼等各類規劃概念的相繼出臺對投資客的介入起到了較大的推助作用。

理財一周報："防通脹，購豪宅"這是2009年實力購家的共識，這也造就了2009年豪宅的輝煌成交，2010年豪宅是否會續演輝煌?

李志仁：毫無疑問，外籍人士、江浙投資客大量涌入是助漲2009年上海豪宅市場的主要力量之一。而那些由開發商開發的位于良好的地段且具備優越環境及品質的豪宅，在2009年都吸引著大量的購房者購購。作為市場上稀缺產品的豪宅，具有較強的保值功能，能夠滿足購房者規避通脹預期的效果。

在當前市場成交疲軟的情況下，豪宅市場必定將受到牽連，在政府重拳打擊各類投機行為的市場背景下，豪宅市場成交的重要群體--投資客已經大幅減少。在缺少了這一購房群體的形勢下，2010年的豪宅市場難現2009年的火爆成交，2010年豪宅市場成交量較去年可能會出現三至四成的下滑。

理財一周報：面對疲軟的市場，從您的角度看，市場參與各方目前的心態是怎樣的?

李志仁：在樓市整體低迷大環境下，市場各方在未來政策尚未完全明朗的情況下，紛紛選擇觀望，導致樓市成交量急速下降。各家開發商在目前市場走勢并不明朗的情況下，有的以種種理由延遲開盤，有的則只是以之前的高價位推出少量房源來試探市場情況，靜觀后市發展已經成為現在各開發商較為主流的想法。

二手樓市近期的疲軟也主要是購賣雙方的相互僵持造成的。在經歷了2009年高企的房價以后，緊跟一手房價格走向的房東們對可能出現的降價現象尚需時間適應。目前二手房房東普遍對自有物業有一個牢固的心理價位，基本無向下的議價空間，而購房者因為政策原因則認為房價離大幅下滑為期不遠了。正是他們對市場走勢與發展的不同看法，造成了如今濃重的觀望氣氛。另據美聯物業統計樓市今年1月"售轉租"房源環比去年12月上升三成以上，而售轉租現象突然大量的出現其實就是市場上業主與購家之間博弈之間的產物。

理財一周報：樓市成交浮動的根本在于供求調節，2010年遭遇世博停工期，巨大的供應缺口上海樓市將如何應對?對于投資客而言機會又在哪里?

李志仁：2009年上半年住宅建設開工量不足，去年商品房銷售情況異常火熱，導致結構性供需矛盾貫穿去年一整年。

據統計，2009全年全市一手商品住宅的供求比為0.57。另外2010年4月至11月世博期間，上海將實施部分區域停工管理，如今已經基本確定。據悉，關于停工的范圍，僅世博板塊涉及的黃浦區、盧灣區、浦東新區的部分區域將會停工。在此情況下世博周邊各類區域必將出現較大的供應缺口，這些區域到時可能出現大量的購房需求。

除世博周邊區域，如大虹橋規劃范圍及臨港新城板塊都具有一定的投資前景。預計今年投資客對市場的介入點將圍繞世博概念來進行，從四五月份開始逐步入市，形成一波成交熱潮，帶動樓市回暖。另外世博尾聲可能會出現另一波投資客成交高峰。

理財一周報：請分析一下二三線城市的投資機會。

李志仁：二三線城市目前價格已然高企，短期內尚有一定程度的利潤空間，但其因價格的高漲，較上海同類型物業的利潤空間已然不如從前，且二三線城市的投資風險更大。二三線城市基本情況是，購入容易套現難。這些城市的二手房市場基本沒什么人接盤，業主普遍只能做長線持有的打算，這無形中增加了其投資的風險，因此投資二三線城市還是要因人而異，不能盲目跟風。

(作者：董琳霞)

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