不動產登記若干問題 你較關心哪一個

　　就房屋登記可能出現的問題，華商報記者咨詢陜西浩公律師事務所執業律師賈育廳，對公眾關注的熱點問題給予解答。

　　1.不少官員有多套房產，如果他們不主動登記，有什么辦法監督？

　　賈育廳：《不動產登記暫行條例》（以下簡稱條例）是依據我國《物權法》制定的，《物權法》對不動產的登記采取的是依申請登記原則，即并不強制進行登記。雖然《條例》沒有規定，但中辦、國辦已印發了《關于領導干部報告個人有關事項的規定》，要求副處級以上領導干部每年如實向組織報告婚姻、出國（境）、收入、房產、投資、配偶子女從業等14個方面的個人有關事項，自覺接受黨組織監督。

　　另外，相信隨著官員財產申報與核查制度的建立，尤其是隨著不動產登記信息管理基礎平臺的建立，不動產審批、交易和登記信息將在有關部門間依法依規互通共享，并全國聯網可依法公開查詢，既然是不動產，誰也背不走，不登記在長期來看是不現實的。

　　2.不動產登記能否斬斷利益鏈輸，威懾灰色房源，避免房叔房姐的出現？

賈育廳：《條例》實施之前，社會就對不動產登記的反腐作用寄予厚望。對于擁有過多房產資源的家庭和個人來說，的確需要重新來權衡是不是需要一直擁有這么多房子，這對抑制房產投機、理性住房消費肯定是有好處的。統一登記，一定程度上可以起到斬斷利益鏈輸，避免“房叔”、“房姐”出現的作用。

　　不動產統一登記保護合法財產權，只對合法的財產進行登記，不合法的財產權不予登記，同時也會將個人房產信息曝光在管理機關的監控之下，不合法房源將無法登記或不敢登記，這將對部分灰色房源有一定的威懾作用。

　　3.是不是誰都能查詢我的房產？

　　賈育廳：并不是誰都可以去查詢他人的房產狀況。為保護個人隱私等原因，《條例》第27條規定，僅以下人員可以查詢：權利人、利害關系人可依法查詢、復制不動產登記資料；有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

　　4.我有一套房子，登記在妻子名下，想在不動產登記中加入我的名字，行不行？

　　賈育廳：可以，只要帶上相關資料去不動產管理局申請變更登記就可以，管理部門會將房產共有情況登記在不動產登記證共有情況一欄中。

　　5.不動產登記能不能解決一房多賣現象？

　　賈育廳：不動產統一登記對消除一房多賣現象，是可以起到一定作用的。在具體的不動產交易過程中，交易雙方信賴的就是權利人手中的不動產登記證和管理機構的登記簿。在證簿不統一，特別是證件不統一的情況下，就可能出現一房多賣，產生交易風險。統一登記后，一般情形下可以避免這種現象的發生。

　　6.不動產登記是否會倒逼“房產稅”、“遺產稅”？

　　賈育廳：《不動產登記暫行條例》的實施，對“房產稅”、“遺產稅”開征的可行性研究是有積極作用的，但并不會對“房產稅”、“遺產稅”起到倒逼作用。

　　“房產稅”、“遺產稅”的開征不是簡單地增加一兩個新稅種，而是要對我國現行房地產稅收制度及國家財產稅收制度進行重新設計，使之更為科學合理，符合我國市場經濟稅收體制的改革方向。

　　7.小產權房會不會因此“轉正”？

　　賈育廳：“小產權房”不會因此“轉正”的。現行法律規定得很明確，“小產權房”不合法，所以“小產權房”不可能予以登記。

　　8.不動產統一登記，已經辦理的房產證、土地使用證是否要重新換證，以前的證書還有效嗎？

　　賈育廳：已經辦理的房產證、土地使用證繼續有效，也不用重新換證。這一點《條例》規定得很明確，《條例》第三十三條規定，本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

　　不動產登記堅持“不變不換”原則，權利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。各地不得強制要求當事人換證。

　　9.不動產登記信息全國聯網后，能否抑制炒房，特別是異地炒房？

　　賈育廳：不動產統一登記信息全國聯網后，對炒房，特別是異地炒房肯定是有抑制作用的。《條例》明確規定，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

　　信息共享平臺建立之后，同一權利人名下在全國有多少套房子就能查得出來，對異地購房資金的流向以及購房者身份就可以一一監控和確認了，對國家的宏觀調控是有好處的。

　　10.條例實施后，對房價影響有多大？能否促使房價下降？

　　賈育廳：《條例》的實施，短期來說對房價影響不大，但肯定是有影響的，至于影響有多大，這不好說，因為決定房價的因素是多方面的。

　　事實上，無論是國家統計局還是國土資源管理部門都沒有公布空置房屋數據，住房空置率過高，會嚴重影響房價，不動產登記信息管理基礎平臺建立后，管理部門將會掌握比較準確的不動產情況。如果相關數據發布，潛在購房者可能就不會因為信息的不對稱盲目購房了，就會對房價產生一定的影響。

　　11.我手頭有多套房子，但我不去登記，有什么影響？

　　賈育廳：關于不動產的登記，我國《物權法》采取的是依申請登記原則。也就是說，登記是你的權利，你可以不去登記，《條例》也沒有要求對不動產進行強制登記。但如果權利人不登記，其不動產交易安全將受到嚴重影響，也容易發生權屬糾紛。

　　12.房產證和不動產登記證有什么區別？

　　賈育廳：房產證內容規定了包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況和土地狀況；不動產證內容規定了包括權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格。

　　兩者對比，不動產證比房產證產權內容更詳細，比如，不動產證對使用年限進行了明確規定，也規定了土地使用權信息等。

　　13.如何理解不動產證“使用期限”？是否意味著“業主變房客”？

　　賈育廳：這是大家誤解了“土地使用權期限與房屋所有權期限”的定義。簡單來講，目前我們國家城市居民通過購購所取得的商品房屋產權中，包含了該房屋所占土地的使用權以及該房屋的所有權。

　　因此，新版《不動產權證書》上所設置的“使用期限”實質是區分性權利，具體是指所登記土地的使用期限，而根據《物權法》可知，房屋所有權本身是沒有期限的。

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