支持居民自住和改善性住房需求的政策組合拳逐一落地。昨日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)稅總局等樓市調(diào)控相關(guān)部門全部出動(dòng)，分別從降頭付和減稅費(fèi)兩個(gè)方面出臺(tái)新政。

  至此，繼松綁限購(gòu)、提高公積金貸款額度后，本輪樓市刺激政策全面落地。

  對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鼓勵(lì)組合貸以及二套房商貸頭付比例降至4成的政策力度超預(yù)期，可增加10%的直接有效購(gòu)購(gòu)需求，預(yù)計(jì)一二線城市二季度市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)30%的環(huán)比上漲，一線城市房?jī)r(jià)將開(kāi)始上漲。而二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限降至2年，將提高二手房交易的活躍度，提振市場(chǎng)信心。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解，長(zhǎng)期壓力不減，僅靠地產(chǎn)放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。

  一線城市房?jī)r(jià)或上漲

  在以往樓市調(diào)控中，較立竿見(jiàn)影的當(dāng)屬信貸政策，這次終于千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。新政不僅鼓勵(lì)商貸和公積金組合貸購(gòu)房，較重磅的內(nèi)容是二套房商貸頭付比例降至4成，另外，二套公積金貸款頭付比例降至2成。

  對(duì)此，民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友認(rèn)為，鼓勵(lì)組合貸以及二套房頭付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解。

  中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也認(rèn)為，二套房商貸頭付從60%~70%降低到40%，這將是歷史較寬松的政策，將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)直接的需求刺激，可以增加10%的直接有效購(gòu)購(gòu)需求，整體市場(chǎng)成交量將在4月快速上漲，其中部分一二線城市的上漲幅度會(huì)比較高。預(yù)計(jì)整體一二線城市二季度市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)至少30%的環(huán)比上漲，也將是2014年以來(lái)的成交高峰，其中一線城市的房?jī)r(jià)將開(kāi)始上漲。

  不過(guò)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，房地產(chǎn)新政策將刺激改善型購(gòu)房需求的提前釋放，促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售。但不會(huì)創(chuàng)造新的需求，因?yàn)轭^付比例降低后貸款會(huì)增加，按揭壓力反而加大了，因此作用有限。

  二手房交易活躍度提升

  傳聞已久的二手房營(yíng)業(yè)稅減免的政策終于落地，即購(gòu)購(gòu)2年及以上普通住房對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房差額征收營(yíng)業(yè)稅；不足2年的住房對(duì)外銷售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費(fèi)政策極大地抑制了購(gòu)房時(shí)間在5年以內(nèi)的二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后，稅費(fèi)的降低將有助于拉動(dòng)一輪購(gòu)房時(shí)間在2~5年之間的二手次新房交易。以總價(jià)200萬(wàn)元的二手普通住宅計(jì)算，本輪營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后，將會(huì)減少10萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，二手房交易的活躍度有望得到提升。

  張大偉也認(rèn)為，目前市場(chǎng)成交的房源中，以北京為例，30%左右是需要交納營(yíng)業(yè)稅的5年內(nèi)再交易房源，在這30%房源中，有60%是2~5年的，這部分房源影響較大。未來(lái)將明顯減少稅費(fèi)支出，減少的稅費(fèi)支出平均將達(dá)到10萬(wàn)~15萬(wàn)元。預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者入市積極性將明顯上漲，二手房交易量將至少上漲15%。

  但郭毅同時(shí)指出，本次稅費(fèi)調(diào)整并未涉及二手房交易稅負(fù)較重的個(gè)人所得稅，目前這一稅種的征收標(biāo)準(zhǔn)是，5年以內(nèi)房產(chǎn)交易差額征收20%，房產(chǎn)滿5年且為家庭僅此住房的才會(huì)免征。“二手房交易個(gè)稅未如預(yù)期一樣與營(yíng)業(yè)稅同步下調(diào)，無(wú)疑將會(huì)在一定程度上影響到對(duì)于二手市場(chǎng)交易量的拉動(dòng)力度和效果，也說(shuō)明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。”她說(shuō)。

  樓市長(zhǎng)期壓力不減

  管清友認(rèn)為，新政有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力，但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長(zhǎng)期因素(政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問(wèn)題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。榜首，剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢(shì)。，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場(chǎng)預(yù)期短期無(wú)法扭轉(zhuǎn)，即便短期房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，未來(lái)房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三，利率市場(chǎng)化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)決定。

  “房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此復(fù)蘇，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有限，房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力之一。”管清友說(shuō)，房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松-銷售反彈-庫(kù)存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍無(wú)期，這也限制了制造業(yè)投資的空間以及地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。

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