“這房子不錯，滿2年，沒稅，挺適合你們小兩口的，房主急著出手價錢還能商量，想看房的話提前告訴我，我給你們約房主”，時間已近晚上7點，北京某房產中介小劉還在忙著招呼客人。記者在該門店看到，雖然天色漸暗，但是仍有客人在咨詢購房。

  在和地方政策作用刺激下，樓市處于持續回暖過程中，銷售回暖帶動市場整體活躍度回升。

  庫存頭現減少

  國家統計局較新統計數據顯示，困擾我國房地產市場的房地產去庫存正在出現積極變化。自2012年4月以來持續長達3年之久的商品房庫存持續上升態勢頭次出現轉變，5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產市場低迷以來，商品房待售面積頭現減少。

  數據顯示，1-5月份，商品房銷售面積降幅收窄，其中住宅銷售面積呈現同比止跌行情，商業營業用房銷售面積也同比增長，增幅約3.9%。另外，連續14個月累計負增長的商品房銷售額，在1-5月數據中也頭次出現了正增長，漲幅3.1%。

  銷售回升帶動房價止跌回穩。較新發布的數據顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市有所增加，而價格環比下降的城市有所減少。

  住房銷售市場的持續回暖和房價的回穩，也刺激了房地產開發投資和土地市場。

  1-5 月份，房地產開發企業到位資金降幅比1-4月份收窄0.9個百分點，房屋新開工面積降幅收窄1.3個百分點，土地購置面積降幅收窄1.7個百分點。業內專家分析指出，房地產開發企業到位資金、土地購置面積和新開工面積作為分析房地產開發投資走勢的先行指標，同比降幅均收窄，顯示房地產開發投資有向好跡象。

  市場分化加劇

  “看電視里報道深圳房價暴漲，搶房大戰不斷上演，可我的房子已經掛出去2個月了，價錢也一降再降，還是沒賣出去。”山東某四線城市二手房售房者向記者抱怨道。

  對目前整體看來是全面回暖的房地產市場進行區別分析后就會發現其中的不同。數據顯示，1-5月份，城市商品房銷售轉為增長，40個監測城市商品房銷售面積同比增長1.7%，1-4月份為下降3.6%；銷售額增長5.8%，1-4月份為下降2.0%。與城市不同，非城市商品房銷售1-5月份降幅雖有所收窄但仍然下降。

  分化更為明顯的是房價數據。較新發布的房價數據顯示，房價上漲的主要是北上廣深4個一線城市，二線城市房價整體較為穩定；大部分三線城市房價仍然下降，說明大多數城市仍然處于去庫存階段。北京一位從業多年的房地產中介私底下告訴記者，北京現在二手房市場成交量雖然恢復較快，但是購賣雙方都比較理性，基本沒有出現過類似深圳房價跳漲、房主毀約事件，而且目前北京多數地區二手房房價比前兩年的較高點仍有不同程度回落。

  多地調查也表明，多數三、四線城市，商品房前期庫存基數較大，消納能力有限，住房供求關系趨于寬松的中長期趨勢并未改變，目前房價大幅上漲基礎并不存在。國家統計局湖北調查隊調查表明，不少樓盤采取以價換量策略，近期樓市雖有回暖趨勢，但開發商也不敢輕易提價，頭要任務是去庫存。國家統計局內蒙古調查總隊近期深入全區各盟市主城區進行專題調查，并實地走訪了21家房地產開發企業和7家房地產中介機構，調查結果顯示：受政策拉動二手房交易短期內放量上行，市場趨于活躍，但房地產市場長期供求關系并未改變，交易價格仍呈下降態勢，受訪企業普遍對后市持謹慎態度。

  總體來看，部分二線城市和多數三四線城市，目前待售的房屋可能需要較長一段時間才能消化。福州被調查的6家企業在預計去化周期方面均表示存在一定壓力，預計去化較長30個月，較短6個月。

  業內人士預計，在高庫存壓力下房價整體不會出現大波動，市場分化將進一步加劇。

  多管齊下去庫存

  6月8日起，廣州市調整住房公積金個人住房貸款政策。這是廣州繼3月放松90平方米以下公積金貸款政策后，再度放松公積金購房特別是二套房貸款政策，也意味著北上廣深等一線城市全線開啟公積金對購房的支持。

  從去年10月份開始，到地方打出了一系列樓市調控“組合拳”。隨著各地“限購令”的取消、房貸利率優惠面擴大、購房稅收減免、央行降息等多重政策利好的刺激，全國樓市多地成交顯著企穩回升，加速房地產市場存量消化。

  從需求端來看，宏觀政策致力于鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，帶動市場銷售積極向好，進而穩定住房消費，提振房地產市場信心，助力減輕地方庫存壓力。

  降息降準釋放流動性，直接降低購房者購房成本，刺激購房需求。而公積金政策和針對再購房和二套房政策的調整，更是對改善型需求較直接的促進。相比于 “9?30”新政，“3?30”新政對購房者的利好，不僅是房貸門檻進一步降低，而且通過營業稅“5改2”政策，給改善型需求購房者帶來了真正的實惠，加速改善型需求入市。

  從供給端來看，國家通過控制土地供應，優化住房用地結構，緩解庫存壓力。各地根據自身情況制定相應政策，從供應端加速庫存去化進程。福建有關部門近期下發文件指出：現實庫存去化期限超過24個月的市、縣，未取得預售許可項目，符合相關規劃要求，房地產企業可以申請土地用途、規劃條件變更，重新確定相應的土地價款。安徽住建廳、發改委等12個部門前不久聯合出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》要求，已供房地產用地過多、在建在售商品房數量過大，且消化周期過長的地區，要明顯減少商品房用地供應量，直至暫停供應。在建房地產用地規模過大的市、縣，可引導未開發房地產用地轉型利用。

  有業內人士表示，土地用途規劃根據當地實際情況，允許根據市場實際需要調整，這增加了市場的主動性和靈活性，后續樓市上市產品可更符合市場需求。
 

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