今年以來,海南房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期,房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售量、銷售金額等指標一度非常低迷。進入季度,在一系列利好政策“刺激”下,海南房地產(chǎn)市場初步呈現(xiàn)回暖跡象,但在庫存高企和部分房企資金鏈緊張的背景下,海南房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展仍任重道遠。

  市場呈現(xiàn)回暖跡象

  盡管上半年海南樓市整體遇冷,但碧桂園集團海南區(qū)域總裁葉劍清仍感受到了市場回暖熱度。他認為,這與政府出臺的系列政策利好有關(guān)系。

  海南省政府5月下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,從購房條件、銀行放貸、公積金貸款、保障房覆蓋等方面出臺支持政策,在多重利好鼓舞下,海南房屋銷售情況好轉(zhuǎn),新政對市場影響效果顯現(xiàn)。

  據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計,2015年1-5月,海南省房屋銷售面積為353.15萬平方米,比去年同期下降4.3%,降幅較上月收窄10.9個百分點;房屋銷售額383.70億元,比去年同期下降3.5%,降幅較上月收窄14.6個百分點。

  鼓勵和支持政策進一步細化。6月30日,海口市政府辦公廳發(fā)文,把產(chǎn)權(quán)式酒店也納入購房入戶范圍。實施穩(wěn)增長促發(fā)展政策以來,海口市已經(jīng)共辦理購房入戶1964套。

  海南房地產(chǎn)銷售回暖,開發(fā)投資增速也快速企穩(wěn)回升。海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,海南住宅、辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房投資全面加速;新開工面積由負轉(zhuǎn)正,房屋銷售降幅持續(xù)收窄。

  1-5月,海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成545.16億元,同比增長20.6%,占全省固定資產(chǎn)投資的50.4%,增速比同期全省固定資產(chǎn)投資增速高出16.7個百分點。

  同時,海南房地產(chǎn)新開工項目明顯加快,房屋新開工面積增速由負轉(zhuǎn)正。受房地產(chǎn)銷售市場回暖影響,全省房地產(chǎn)新開工項目步伐明顯加快,自2014年以來新開面積頭次呈正增長。1-5月海南省本年新開工面積為550.70萬平方米,同比增長16.6%。增幅同比上升41.5%。

  去庫存壓力增大

  海南省統(tǒng)計局分析認為,在330新政落地后,房地產(chǎn)市場開始回暖。但因市場對新政仍處于融合期,開發(fā)企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)、庫存壓力等問題,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展仍需努力。

  記者近日走訪海口的樓市發(fā)現(xiàn),盡管市場有些起色,但整體態(tài)勢仍處于調(diào)整期,主要原因是庫存壓力較大。

  今年以來,海南省房地產(chǎn)開發(fā)竣工速度加快,與上年同期竣工緩慢的態(tài)勢形成鮮明的對比,但另一方面,銷售市場相對平淡,導致商品房待售面積不斷增長,去庫存壓力增大。

  房屋竣工進入快速發(fā)展軌道。1-4月,全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積276.49萬平方米,增長31.9%,比上年同期增長提高45.3%。

  受市場新增供應(yīng)量加大和銷售減緩雙重影響,海南房產(chǎn)市場去庫存壓力加大。1-4月,海南全省房屋待售面積1142.35萬平方米,增長32.9%,較上年同期提高1.3個百分點。

  記者采訪了解到,由于房地產(chǎn)形勢持續(xù)低迷,部分開發(fā)商的資金壓力較大,存在一定的風險隱患。海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長戴開權(quán)認為,房地產(chǎn)類貸款特別是開發(fā)貸款仍然比較嚴,房企的資金壓力仍然比較大。

  在市場調(diào)整期,一些小房產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張,一些房企迫于資金周轉(zhuǎn)壓力開始將持有項目和樓盤向大企業(yè)轉(zhuǎn)手,海南房企分化整合加劇。

  葉劍清認為,開發(fā)商需制定價格需契合市場和客戶需求,應(yīng)避免盲目高價,總體來說,海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)在呈現(xiàn)的市場狀態(tài)為機遇與挑戰(zhàn)并存,如何順應(yīng)市場的同時‘逆襲’市場,是每個開發(fā)商應(yīng)該認真探討的課題。”

  海南樓市“十三五”方向初定

  近期,海南省委、省政府明晰了“十三五”乃至更長一段時期的12個產(chǎn)業(yè),其中包括對海南房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向做出初步規(guī)劃。

  “十三五”期間,房地產(chǎn)業(yè)仍將是海南省重要產(chǎn)業(yè)之一。海南省住建部門所做的《“十三五”海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究報告》提出,海南以本島長居型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補充,建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系,使房地產(chǎn)業(yè)與國際旅游島的建設(shè)緊密結(jié)合、良性互動,打造國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、地域文化魅力獨特的世界 的海島型理想家園、旅游勝地與度假天堂。

  報告提出,海南房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型升級方面,按照“消化存量,優(yōu)化增量”的思路,增加高端經(jīng)營性房地產(chǎn)比重,逐步降低普通商品住房開發(fā)比例,優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局,不斷推進房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級。

  在提升品質(zhì)方面,海南房地產(chǎn)將從政策和規(guī)劃上制止優(yōu)質(zhì)土地和環(huán)境資源低水平、低品質(zhì)開發(fā),從初級、粗放的開發(fā)向深度開發(fā)與品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變,發(fā)展具有地方資源、環(huán)境、文化特色并且符合市場發(fā)展趨勢、具有高度成長性、高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品,提升產(chǎn)品價值和延長產(chǎn)業(yè)價值鏈。

  報告建議,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴,為房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級提供支撐。把好土地閘門,從源頭管控房地產(chǎn)增量,建立住宅用地供應(yīng)綜合評定機制,控制好土地供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏、時序和結(jié)構(gòu),努力實現(xiàn)資源價值較大化。加強規(guī)劃管控,劃定限建區(qū)和禁建區(qū),切實加強海岸線和中部核心生態(tài)保護區(qū)等重要生態(tài)資源的保護。

  葉劍清認為,旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)的重中之重,需有大盤造城經(jīng)驗的開發(fā)商,在打造項目之初,就規(guī)劃且完善其公共設(shè)施建設(shè)。配套的不斷完善與落地,是提升旅居度假生活的重要籌碼,也是旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要一環(huán)。未來海南房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,應(yīng)是在結(jié)合海南島國際旅游島的戰(zhàn)略優(yōu)勢、海天資源優(yōu)勢,空氣優(yōu)勢之下,發(fā)展生態(tài)環(huán)境好、體現(xiàn)生態(tài)資源價值的物業(yè),在較大化利用自然環(huán)境與條件的前提下,盡較大可能保留這一系列的稀缺資源。
 

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