三四線城市房價出現較快上漲預期成為重要推手

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：海口房產信息網閱讀 524 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

近期，開封（樓盤）、蕪湖（樓盤）、泉州（樓盤）等三四線房價出現了較快上漲，這與2016年的市場預期存在較大差異。興業證券(601377,股吧)固收研究認為，當前三四線居民對“核心二線”的偏樂觀預期成為三四線房價的重要推手，而同城化、城市擴容以及城市化進程加快都成為上述區域房價上漲的因素。

2016年10月以來，隨著限購限貸政策相繼出臺，熱點城市房價逐步趨穩。漲幅較大的三四線城市主要集中在東部和中部，榆林、玉溪等西部三四線城市漲幅較小或基本滯漲，西寧（樓盤）等城市房價還出現了一定幅度的下跌。

除臨近北上廣深等一線城市的三四線城市外，興業證券將其劃分為三類：與核心二線同城化程度較高的三四線城市（如，開封等）、片區核心且正在加速擴容升級的三四線城市（如，徐州（樓盤）等）、其他三四線城市。

興業證券表示，類城市從某種程度上，可以把它看成是“核心二線”的一個行政區，在“”效應下，吸引周邊居民前來購房。而**開建、自貿區批復、市政府搬遷等都可能成為良好催化劑。在此情況下，產業結構、人口狀況甚至庫存情況等對房價而言或許并沒有那么重要。

對于作為片區“核心城市”，興業證券認為，雖然不是省會或“特區”，但卻長期扮演“片區核心城市”的角色，長期有大量周邊縣市居民前來工作、經商、上學等。在核心一二線城市房價快速上漲后，這類城市的“價值”日益凸顯，更重要的是，如果此時政府開始通過興建**、市政府外遷等方式把老城區人口和優質資源不斷向周邊新區進行疏散，在遠景上，城市規模將會大幅擴容，城市地位將會極大提升，而基建則成為重要催化劑。

例如，開封樓市在2017年1月開啟快速上漲模式，主要是受益于鄭州（樓盤）房價看漲，而自貿區和政府西遷則成為催化劑。2016年11月至2017年2月該市房價累計漲幅接近17%。與其理由形同的還有蕪湖，“南京（樓盤）和合肥（樓盤）房價看漲是關鍵，**帶動城市擴容升級是支撐”。同樣是今年1月開啟快速上漲模式，2016年10月-2017年2月累計漲幅接近30%。

總體來看，核心二線上漲能對三四線起到較好的“示范效應”，興業證券表示，當前三四線居民對“核心二線”的偏樂觀預期成為三四線房價的重要推手。同時，雖然地產多次被調控，但房價似乎“只會牛回頭，從未調過頭”，居民對“房價還要漲”的預期較強，尤其是在低庫存下全國性開發商進駐并高價拿地之后。另外，投資渠道受限也是居民買房的一個重要原因。

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