房地產稅全面開征還差什么

訪湖南大學經濟與貿易學院財稅系副教授唐明

我國房地產市場的要素市場——土地一級市場，征地和出讓均由政府雙重壟斷。房地產稅改革要“破冰”，首先應著手解決阻礙其發展的房地產市場體制障礙，打破這種“雙壟斷”體制

住建部副部長陸克華在國新辦舉辦的新聞發布會上透露，有關部門正在為房地產稅做準備工作，房地產稅再次進入公眾視線。房地產稅何時收，如何收、有何作用，成為輿論熱議的話題。

湖南大學經濟與貿易學院財稅系副教授唐明，跟蹤研究房地產稅多年，深知其復雜性和艱巨性。由于房地產稅改革牽一發而動全身，涉及到多方面利益協調，多項體制機制的完善。因此，政府層面對于房地產稅改革和房地產稅法的出臺的謹慎態度是可以理解的，過程雖難，但改革已在路上。

法治周末記者就房地產稅的作用、開征后可能會遇到的阻礙以及房地產稅立法面臨的困境等問題，采訪了唐明。

法治周末：輿論認為房地產稅征收的作用在于，打擊炒房控制房價、理順財富分配、完善地方稅以及土地有效利用等。你認為房地產稅究竟能夠帶來哪些改變？對于上述問題的改善能有多大幫助？

唐明：房地產稅改革并不能完全限定為上述公眾所期寄的幾種作用，它的改革是綜合性的，因此產生的效果也可能是多重的。

另外，房地產稅改革是具有戰略意義的。在我國房地產稅改革長達十幾年時間難以實質性推動，映射出種種體制障礙，即經濟社會雙轉軌階段(社會由鄉村型農業社會向城市型工業社會轉型，經濟從指令性計劃經濟向市場經濟轉型)基礎制度環境缺失和配套制度政策的不完善是根本原因。因此，相比房地產稅自身的稅制改革(財產稅制的現代化轉型)的意義，其更大的功能和作用是可以極大地助推我國經濟社會雙轉軌改革進程。

我認為，房地產稅改革的意義和作用有四個方面：

一、房地產稅作為*有潛力擔當未來地方主體稅種，將打破現行財政分權體制瓶頸。促使地方政府由“土地財政”(“短租”)向房地產稅(“長租”)轉型，將從多個維度促進地方公共財政轉型和改善地方治理。

二、有利于打破現行不動產產權法律制度的瓶頸。房地產稅是對不動產產權征稅，但我國的不動產產權幾經變遷，情況復雜，導致現行房地產稅改革缺失“法律基礎”。房地產稅改革想要“破冰”，務必需從根本上解決產權體制障礙。

三、有利于打破現行房地產市場體制機制瓶頸。轉型期的房地產市場的要素市場和產品市場均被高度壟斷，地價和房價呈現不正常剛性，以此作為房地產稅評估計稅依據的基礎肯定是不合理的。因此，房地產稅改革務必要解決房地產市場體制障礙。

四、建立適合我國國情的現代民主財政機制。目前，在關乎百姓切身利益的房地產稅改革決策過程中，公眾話語權竟然是完全缺失的。房地產稅改革實行民主財政機制，構建“政府——納稅人”服務機制，或將拉開我國基層政府民主財政制度的序幕。

法治周末：就目前來看，你認為是否具備房地產稅開征的條件？

唐明：我個人認為，目前我國尚不具備房地產稅開征所需要的房地產市場，也還不具備房地產稅收調控，發揮其房價“穩定器”功能的市場基礎。

首先，我國房地產市場的要素市場——土地一級市場，征地和出讓均由政府雙重壟斷。在征地市場上，地方政府集管地者、用地者和裁判者于一身，形成“買方”壟斷，極力壓低征地補償標準和無限擴大征地范圍。在出讓市場上，地方政府集的出讓者、管理者和監管者于一身，形成“賣方”壟斷。

地價被地方政府雙向壟斷后，在“土地財政”和“招商引資”策略下實施“低價工業化和高價城市化”的供地政策，通過“饑渴營銷”和利用“招拍掛”制度，不斷推高商住用地的地價和房價。

其次，產品市場——房地產市場又實行的是開發公司制度和商品房預售制，直接導致了住房市場寡頭壟斷。

房地產稅改革要“破冰”，首先應著手解決阻礙其發展的房地產市場體制障礙，打破這種“雙壟斷”體制。

法治周末：房地產稅應該屬于地方稅，地方政府理應對其充滿期待，但實際情況來看，反映卻較為平淡，原因如何？

唐明：根據我接觸到的一些案例，房地產稅改革始終是“上熱下冷”，積極，地方遲疑。

業內觀點，房地產稅改革的主要成本包括稅制的設計成本和征管成本，征管成本是*大的制度建設成本。從以往實踐情況來看，政府可能只負責制度的設計成本，具體的開征和管理成本將由地方政府負責。

就目前情況來看，除了房產、地產產權管理和登記制度不健全，相關職能部門尚未信息聯網，缺乏權威公信力的評估體系外，由計劃經濟體制向市場經濟體制轉軌過程中相關制度轉型也給房地產稅的開證增設了較高的“門檻”。

例如，復雜的不動產產權、房地產市場、土地市場和住房制度改革等制度環境，都從根本上深刻地制約著房地產稅開征和改革。

然而，目前并沒有對房地產稅前期制度建設采取任何實際性行動，也沒有對地方政府進行試點改革的成本予以補助等。房地產稅的開征成本和管理成本將很有可能是地方政府自行承擔，給地方造成了一定的壓力。

即便房地產稅開征，在地方政府看來，其帶來的收益未必足夠大，而成本卻不小，且伴隨較大的社會風險。因此造成現行的財政體制下，體制內的制度安排是政府極力推行“以稅代租”，而體制外地方政府利用“逆向軟預算約束”機制堅持“以租代稅”，兩者難以形成改革合力，導致房地產稅“難產”。

另外，在現行政績考核體制中，對于房地產稅能夠帶來的間接性收益，例如地方政府隱形或不良債務風險的化解、地方財政收入的可持續性以及地方政府的職能優化等并不是考核的或者未考核，難以進入地方官員聚焦的工作。

也有業內人士認為，對于任期不超過五年的某一屆地方政府官員而言，理性的選擇是不會為后任官員做“嫁衣裳“。

法治周末：十八屆三中全會后明確，房地產稅立法先行，從房地產稅法的制定來看，還有哪些需要理順的問題？

唐明：從2003年房地產稅納入改革議事議程起，對于土地使用權是否應該被征稅以及以房價為課稅對象是否導致土地價款重復征稅等問題的爭論就不絕于耳。

輿論集中的焦點在于，對個人擁有的土地使用權征稅是否合理合法。房地產稅課稅對象包括房產和地產，房產屬于私人財產沒有問題，但是我國的土地并不屬于個人，個人僅有土地的使用權，對使用權征稅并不合法。

直到2007年物權法頒布，將土地使用權明確為用益物權，明確了作為他物權的典型代表——土地使用權屬于私人財產權，對土地使用權征稅才具備了法理基礎。

但“成也蕭何敗蕭何”，問題仍出在物權法百四十九條款的規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。”

物權法雖然將土地使用權明確定為他物權，但是期滿后如果要求再次以高價購買，那么該項權利對于百姓來說顯得并不安全和穩定，房屋的無限期與土地的有限性矛盾已經成為了公眾*大的隱憂，如果無法進一步明確土地使用權的財產完整權益，則將會直接影響到民眾對于房地產稅的支持度。

名詞解釋

他物權

在他人所有的物上設定或享有的權利，源于羅馬法，是指權利人根據法律規定或合同的約定，對他人之物享有的進行有限支配的物權，如承包經營權。

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