在房地產(chǎn)領(lǐng)域起步非常早的魯能集團(tuán)，近年來(lái)發(fā)展速度卻比較慢。困擾魯能集團(tuán)的，除了資產(chǎn)在逐步整合與剝離過(guò)程中遇到的問(wèn)題外，還有在全國(guó)范圍內(nèi)擁有浩大土地儲(chǔ)備規(guī)模的問(wèn)題。雖然魯能集團(tuán)擁有大量的土地，但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的問(wèn)題也一直備受各界詬病。

　　公開(kāi)資料披露，魯能集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于北京、海口、三亞、重慶、宜賓、濟(jì)南等城市。鮮為人知的是，魯能系地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際上早已在2011年便進(jìn)軍上海市場(chǎng)，且在2012年9月，通過(guò)上海電力[-1.08% 資金 研報(bào)]的協(xié)調(diào)，使另外一家競(jìng)爭(zhēng)者海航集團(tuán)知難而退,較終魯能集團(tuán)以底價(jià)拿下了當(dāng)年的上海總價(jià)和樓面地價(jià)雙料“地王”—即黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊。

　　時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海申電投資有限公司實(shí)為魯能集團(tuán)下屬都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司（原名為北京魯能置業(yè)發(fā)展有限公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京魯能”,2014年3月更名）與上海電力公司的合資公司，其中都城偉業(yè)集團(tuán)占股98.75%。

　　不過(guò)，即使是這樣，從拿地到現(xiàn)在，將近2年時(shí)間，這塊地王卻以規(guī)劃審批未獲通過(guò)為由，暫停建設(shè)。

　　地王至今沒(méi)有建設(shè)的原因并不是因?yàn)殄X(qián)，一位長(zhǎng)期關(guān)注魯能集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)：“它雖然是央企，但各方面能力卻很弱。資產(chǎn)重組以后,如果記者去問(wèn)他們的人才儲(chǔ)備怎么樣，我相信他們肯定會(huì)很崩潰。”

　　從上海地王項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的現(xiàn)狀或許也能反映出，魯能集團(tuán)雖然在全國(guó)拿地方面享有其他企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，但是因?yàn)槠涞禺a(chǎn)業(yè)務(wù)一直整而不合，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)一直差強(qiáng)人意，成為房地產(chǎn)行業(yè)扶不起來(lái)的“阿斗”。

　　拿地王項(xiàng)目2年仍暫停開(kāi)工

　　、一線全景、豪宅遍地的上海陸家嘴[-2.51% 資金 研報(bào)]濱江，正在如火如荼地建設(shè)保利國(guó)際城市綜合體、上海海航大廈、翡翠濱江藝術(shù)等項(xiàng)目。如今，8萬(wàn)余平方米的超寫(xiě)字樓“上海海航大廈”已然崛起，然而其南面相鄰的E18單元1-12地塊卻在拿地兩年后幾乎未曾動(dòng)工。被高大圍墻圍住的工地內(nèi)，只有三三兩兩幾個(gè)工人，沿著工地走一圈，也未曾見(jiàn)到任何施工銘牌。

　　“今年3月份的時(shí)候，這地塊的主人對(duì)外宣稱(chēng)要開(kāi)工，但是到現(xiàn)在為止也沒(méi)有人。現(xiàn)在我們一個(gè)工地就30多個(gè)人，樁基之前只有兩臺(tái)，較近剛剛又來(lái)了一臺(tái)。工程隊(duì)在七寶還有項(xiàng)目，人員都還在七寶。”工地現(xiàn)場(chǎng)一位安保人員向時(shí)代周報(bào)記者確認(rèn)了此地塊的確是“魯能集團(tuán)的項(xiàng)目”后，就工程進(jìn)展緩慢發(fā)出感慨，“現(xiàn)在人都沒(méi)有，隔壁海航一個(gè)工地有800多人，這塊地說(shuō)是三年建成，現(xiàn)在看起來(lái)離建成遠(yuǎn)著呢。”

　　資料顯示，E18單元1-12地塊東至浦明路，南至張家浜，西至1-11地塊，北至浦電路（延伸線），出讓面積11788.7平方米，容積率6%，屬商業(yè)用地。根據(jù)當(dāng)年出讓方規(guī)定，E18單元1-12地塊既不可用作商務(wù)辦公地點(diǎn)，也不可建成公寓式辦公場(chǎng)所，主要開(kāi)發(fā)意向?yàn)榫频曜∷藓透叨藭?huì)議場(chǎng)所。

　　所以早在當(dāng)年12月，該地塊就被確定將建成“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店”。根據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站公示信息，上海申電投資有限公司“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店”項(xiàng)目取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)間是2012年12月6日。

　　時(shí)代周報(bào)記者查閱“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店項(xiàng)目”公布在網(wǎng)上的招標(biāo)信息后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目擬新建一幢30多層高的五酒店，并設(shè)有地下停車(chē)庫(kù)，其中客房600個(gè)，宴會(huì)廳3個(gè)，會(huì)議室6個(gè)，室內(nèi)游泳池1個(gè)，健身1個(gè)，餐廳3個(gè)。工程總建筑面積95732平方米，其中地上建筑面積70732平方米。招標(biāo)信息公布的開(kāi)工時(shí)間為2013年11月，竣工時(shí)間為2015年10月。

　　不過(guò)，同樣在上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海規(guī)土局” ）網(wǎng)站公示信息內(nèi)，“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店建設(shè)項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示時(shí)間卻為2014年4月14日。

　　魯能集團(tuán)上海分公司管理層陳偉（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店項(xiàng)目”所處地塊為上海市政府規(guī)劃地段，前期概念規(guī)劃等工作一直在與政府協(xié)商，今年早些時(shí)候魯能集團(tuán)方面也曾開(kāi)工，但被有關(guān)部門(mén)緊急叫停，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并未審批完成。實(shí)質(zhì)上，該項(xiàng)目目前處于“暫停”狀態(tài)。

　　他同時(shí)披露，截至目前為止，該“地王”項(xiàng)目至今尚未取得開(kāi)工許可證。“原計(jì)劃是今年8月底開(kāi)工，但是現(xiàn)在還沒(méi)有取得開(kāi)工許可證。”

　　“我們集團(tuán)現(xiàn)在也很急，資金全都拋在里面。按照正常情況，項(xiàng)目工期是36個(gè)月，集團(tuán)現(xiàn)在想壓縮成24個(gè)月來(lái)完成，就是提前1/3的時(shí)間，這是集團(tuán)的要求。既然前面有點(diǎn)慢，工期這一塊我們會(huì)加快。一旦開(kāi)工的話應(yīng)該會(huì)在20個(gè)月之內(nèi)完成。”陳偉稱(chēng)。

　　雖然魯能集團(tuán)上海分公司方面并未透露“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店項(xiàng)目”相關(guān)預(yù)期投資成本，但根據(jù)早前在招標(biāo)網(wǎng)站上的信息顯示，該項(xiàng)目的工程成本為2.6億元。

　　“項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)工，并不是因?yàn)橘Y金的緣故。”陳偉向時(shí)代周報(bào)記者透露說(shuō)，“實(shí)際上，工程建設(shè)這一塊我們的資金其實(shí)已經(jīng)到位了。”此外，一位熟悉魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人士也向時(shí)代周報(bào)記者確認(rèn)，作為國(guó)家電網(wǎng)的“孫公司”，魯能集團(tuán)并不差錢(qián)。

　　靠上海電力“協(xié)調(diào)”拿地

　　除去“不差錢(qián)”的資金優(yōu)勢(shì)外，魯能集團(tuán)在上海拿地的過(guò)程中也享受到了母公司在背后支持的便利。

　　至今為止，魯能集團(tuán)是如何以底價(jià)拿下黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊，依然是一件鮮為人知的事。根據(jù)當(dāng)時(shí)多家媒體報(bào)道，黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊原定于9月21日出讓?zhuān)粮?jìng)購(gòu)申請(qǐng)?zhí)峤蝗掌诮刂箷r(shí)，已有13家企業(yè)領(lǐng)取競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)書(shū)，2家企業(yè)提交競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)。不過(guò)，9月17日，上海規(guī)土局網(wǎng)站突然掛出通知，中止黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊的出讓。9月27日，上海規(guī)土局網(wǎng)站再次掛出通知，恢復(fù)該地塊的出讓活動(dòng)。但值得注意的是，此次公告信息顯示，該地塊的申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)人已由2家減至1家。

　　時(shí)代周報(bào)記者從魯能集團(tuán)內(nèi)部少有獲悉，當(dāng)年另一家提交申請(qǐng)的企業(yè)實(shí)為海航集團(tuán)。而從中協(xié)調(diào)、較終幫助魯能集團(tuán)拿下地塊的則是上海電力公司。

　　根據(jù)上海工商局網(wǎng)站企業(yè)基本信息顯示，上海申電投資有限公司為國(guó)內(nèi)合資有限責(zé)任公司，法人代表為魯能集團(tuán)總會(huì)計(jì)師、黨組成員董文華，注冊(cè)資本為8億人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍為實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。而根據(jù)今年4月份魯能集團(tuán)與旗下上市平臺(tái)廣宇發(fā)展[-0.76% 資金 研報(bào)]的資產(chǎn)重組方案顯示，上海申電投資有限公司實(shí)為魯能集團(tuán)下屬企業(yè)都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，都城偉業(yè)集團(tuán)占股98.75%,上海電力占股1.28%。

　　“上海電力跟政府的關(guān)系比較熟一點(diǎn)，有股份在里面，它就有這個(gè)義務(wù)，有責(zé)任去做這個(gè)事。”魯能集團(tuán)內(nèi)部一位人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“其實(shí)上海電力占股多少無(wú)所謂，較終都是國(guó)家電網(wǎng)的資產(chǎn)。只是說(shuō)合資建設(shè)，大家一起來(lái)做這個(gè)事，不能說(shuō)這個(gè)事跟我沒(méi)關(guān)系，我們就不幫你們協(xié)調(diào)了。”

　　陳偉也坦言，黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊以20.5億元底價(jià)成為2012年上海總價(jià)及單價(jià)較高的“雙料地王”，其實(shí)挺“虛”的。“就算放在當(dāng)年，價(jià)格其實(shí)也不高。它只是地塊特殊，面積其實(shí)很小，總共才1萬(wàn)多平方米，樓面價(jià)28983元/平方米，總價(jià)也不高。這個(gè)地段，現(xiàn)在看還蠻便宜的。”陳偉說(shuō)。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)，與魯能“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店項(xiàng)目”相鄰的黃浦江段E18單元1-10地塊，由大新華物流控股（集團(tuán)）有限公司、海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司、海航實(shí)業(yè)控股有限公司三家聯(lián)合體于2009年9月競(jìng)得，總面積20833 平方米，建設(shè)用地面積20833平方米，起始價(jià)11億元，成交價(jià)18.24億元，樓面地價(jià)達(dá)36481元/平方米，溢價(jià)率為65.82%；同期由上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司競(jìng)得的黃浦江段E18單元1-8地塊，總面積37015平方米，建設(shè)用地面積37015平方米，規(guī)劃建筑面積88836 平方米，起始價(jià)20億元，成交價(jià)30.05億元，樓面價(jià)為33826元/平方米，溢價(jià)率為50.25%。

　　與此同時(shí)，時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與上海當(dāng)?shù)仉娏ο到y(tǒng)的合作，已經(jīng)成為魯能集團(tuán)在上海發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要模式。在注冊(cè)成立“上海申電投資有限公司”半年之前的2011年10月21日，國(guó)家電網(wǎng)（上海）智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司在上海注冊(cè)。根據(jù)上海工商局企業(yè)信息，該公司同樣為國(guó)內(nèi)合資有限責(zé)任公司，法人代表同樣為魯能集團(tuán)總會(huì)計(jì)師、黨組成員董文華，注冊(cè)資本為15億人民幣。公司經(jīng)營(yíng)范圍除了智能發(fā)電等技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓外，也包括了房地產(chǎn)業(yè)、賓館業(yè)的投資，實(shí)業(yè)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，自有房屋租賃、物業(yè)管理等等。

　　根據(jù)今年4月份魯能與旗下上市平臺(tái)廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案中對(duì)魯能集團(tuán)的披露，國(guó)家電網(wǎng)（上海）智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司為魯能集團(tuán)下屬二級(jí)公司，魯能集團(tuán)持股比例為60%。時(shí)代周報(bào)記者從魯能集團(tuán)內(nèi)部確認(rèn)，該公司另一個(gè)合資方也為上海電力。

　　搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)顯示，2011年10月26日，國(guó)家電網(wǎng)（上海）智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司競(jìng)得世博會(huì)地區(qū)B片區(qū)B02B-02地塊、B02B-05地塊、B03D-03地塊，總面積10521 平方米，建設(shè)用地面積10521平方米，規(guī)劃建筑面積78862 平方米，以底價(jià)14.81億元成交，樓面價(jià)18776元/平方米。

　　此外時(shí)代周報(bào)記者同時(shí)獲悉，魯能集團(tuán)確定將參與上海南京東路“華東電力大樓”改建工程，該項(xiàng)目也將改建成一家酒店。

　　不爭(zhēng)氣的魯能地產(chǎn)業(yè)績(jī)

　　因背靠國(guó)家電網(wǎng)這棵大樹(shù)而享受多重便利的魯能集團(tuán)在上海市場(chǎng)的際遇，只是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)拓展的一個(gè)縮影。但頗為不爭(zhēng)氣的是，魯

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