改革開放30多年的積淀，我國已實(shí)現(xiàn)由總體小康到全面建成小康的歷史性跨越，居民收入水平不斷提高，中產(chǎn)不斷擴(kuò)大，富人群體逐漸形成，2008年已超過英國，居世界第三位。人們更加注重追求物質(zhì)享受和精神層面的消費(fèi)，開始從生存型消費(fèi)向發(fā)展型和享受型消費(fèi)階段過渡。2009年12月，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，將旅游業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。2012年，中國居民國內(nèi)外旅游頭次超過30億人次。2013年被稱為房地產(chǎn)市場化改革的元年，黨的十八屆三中全會(huì)明確提出了市場在資源配置中起決定性作用，標(biāo)志著改革開放30多年來，我國房地產(chǎn)調(diào)控以行政手段調(diào)控為主的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入了市場化改革的“新政”時(shí)期。在這種背景下，以稀缺資源為依托、以國際旅游島為背景的海南旅游房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展機(jī)遇，碧海藍(lán)天的海南一定會(huì)在全國房地產(chǎn)市場中綻放光彩。

　　國家房地產(chǎn)新政釋放出積極信號，將迎來相對寬松的政策環(huán)境

　　今年是我國房地產(chǎn)“新政”實(shí)施的榜首年，十八屆三中全會(huì)提出，通過建立調(diào)控長效機(jī)制來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展； 總理在今年政府工作報(bào)告中也指出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”這透露出政府在房地產(chǎn)政策上正發(fā)生重要變化，將更加強(qiáng)調(diào)市場化原則和差異化手段，釋放出積極的信號，房地產(chǎn)市場將迎來相對寬松的政策環(huán)境。市場化原則。政府將替市場“掌管”的權(quán)力逐步歸還市場，形成“保障房歸政府，商品房歸市場”的雙軌制調(diào)控模式。充分發(fā)揮市場在商品房的建設(shè)、流通、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)的決定性作用，形成市場調(diào)控商品房的機(jī)制，還原以供求決定的商品房市場。差異化手段。強(qiáng)調(diào)“分類調(diào)控、分城調(diào)控”，短期看，一、二線城市將以“穩(wěn)定”為主，三、四線城市以“防跌”為主。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上將擁有更大的自主權(quán)，也會(huì)更加理性的對待房地產(chǎn)業(yè)。市場上已經(jīng)出現(xiàn)“救市”的概念，比如像杭州、溫州等這樣的二、三線城市。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行具有十分重要的作用

　　房地產(chǎn)業(yè)在任何一個(gè)發(fā)展中國家和地區(qū)都是支柱產(chǎn)業(yè)。我國正處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用十分重要。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，某一產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過5%，即成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。2013年，我國商品房銷售額超過8萬億，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%。2006-2013年，房地產(chǎn)投資額連續(xù)八年增長超過15%，直接或間接地帶動(dòng)了60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到30%以上。房地產(chǎn)業(yè)早已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。早在2003年，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，就已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)處于下行階段，作為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場應(yīng)該保持相對穩(wěn)定為宜。反觀美國金融危機(jī)和日本經(jīng)濟(jì)長達(dá)十幾年的停滯，皆與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)。

　　城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷加快，將使我國房地產(chǎn)業(yè)保持長期穩(wěn)定發(fā)展

　　根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以后進(jìn)入高增長階段，達(dá)到70%以后才處于緩慢發(fā)展階段。未來，隨著戶籍制度的放寬，城鎮(zhèn)化發(fā)展體制不斷完善，我國城鎮(zhèn)化還將處于高速發(fā)展階段，根據(jù)聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署發(fā)布的《2013年中國人類發(fā)展報(bào)告》，到2030年，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，新增城鎮(zhèn)人口3.1億人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10億人。這意味著，未來16年，我國每年城鎮(zhèn)人口新增2000萬，按現(xiàn)有人均居住面積24平方米測算，每年對商品房的需求量將超達(dá)到4.8億平方米；按中等發(fā)達(dá)國家人均居住面積36平方米測算（我國2020年發(fā)展目標(biāo)進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國家行列），每年對商品房的需求量將超過7億平方米；可以說，城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)展空間是相當(dāng)巨大的。2012年，我國人口調(diào)查結(jié)果顯示，20歲-49歲人口占比達(dá)到47%，這部分人有很強(qiáng)的購房需求。另外，這20年來，有兩億人口離開農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)，這些人進(jìn)入城鎮(zhèn)后返鄉(xiāng)的比例極小，他們經(jīng)過多年的打拼，也積累了一定的財(cái)富，成剛性的住房需求。因此，我國當(dāng)前房地產(chǎn)的存量需求依然很大。

　　房地產(chǎn)稅難阻中高端收入對改善型住房的需求

　　黨的十八屆三中全會(huì)明確提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。未來幾年，在房產(chǎn)稅立法、個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)不斷完善的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅將在全國推行，成為未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段之一。房地產(chǎn)稅可以有效抑制投資、投資性需求，對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展具有積極意義。但是從總體上看，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價(jià)格影響有限。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的價(jià)格主要取決于供求，尤其是旅游房地產(chǎn)。從美國、新加坡、香港等國家和地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過程來看，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用有限。美國的房地產(chǎn)年稅率為房產(chǎn)價(jià)值的1.5-3％，家庭每年繳納的房產(chǎn)稅平均約為1800美元，分上、下半年征收，房價(jià)上漲的勢頭沒有得到有效調(diào)控，2000年到2007年，房地產(chǎn)均價(jià)增長了48%。新加坡實(shí)行階梯遞進(jìn)的房產(chǎn)稅，較高為10%，2014年提高至19%，每年征收一次，在高額累進(jìn)稅下，房地產(chǎn)市場依然紅火,2010-2012年，房地產(chǎn)均價(jià)上漲了28.5%。香港的房產(chǎn)稅是由差餉和物業(yè)稅組成的，每年征收一次，差餉稅率為5%，物業(yè)稅為15%，2003-2012年，香港房價(jià)較高上漲了9倍，達(dá)到5.5萬/平方米，成為全球房價(jià)較高的十個(gè)城市之一。由此，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，富裕群體越來越多，對追求品質(zhì)生活的渴望不斷增強(qiáng)，中長期來看，房地產(chǎn)稅難阻海南旅游房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，導(dǎo)致剛性需求的內(nèi)涵發(fā)生變化

　　隨著社會(huì)的發(fā)展，剛性需求的內(nèi)涵也在不斷發(fā)生變化。過去80、90年代，城市人均居住面積僅有7平方米，二世同堂、三世同堂的現(xiàn)象在那時(shí)非常普遍，甚至有新婚夫婦與父母同住一室的現(xiàn)象，這種背景下的住房需求，我們稱為狹義的“剛性需求”。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展以及人民生活水平的日益提高，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到24平方米，這時(shí)，人們的改善型住房需求日益旺盛，改善型住房需求與居住型、生存型住房需求同時(shí)存在，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，我們把這兩種需求稱為廣義的“剛性需求”。根據(jù)福布斯較新報(bào)告顯示，2013年，我國富裕群體已達(dá)到1202萬人，主體人群為60后和70后。同時(shí)，國際權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，我國65%的富裕群體擁有兩處以上房產(chǎn)。能否在海南擁有一套住房，已成為富裕群體的財(cái)富象征，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美的海南日益成為富裕人群置業(yè)的頭選之地。

　　空置率較高是旅游房地產(chǎn)的顯著特征，折射出海南與世界旅游勝地的同質(zhì)性

　　根據(jù)城市化理論，當(dāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到一定程度以后，房地產(chǎn)需求將呈現(xiàn)三極化發(fā)展趨勢。中國的現(xiàn)狀，榜首極是內(nèi)地二、三線城市，以居住和生活為主，屬于居住型需求；級是北、上、廣、深等特大型城市，屬于發(fā)展型需求，是懷揣夢想、有大的人生格局的人所向往和追求的；第三極是宜居、宜養(yǎng)的海南和云南等地區(qū)，富裕群體對高品質(zhì)生活的向往和追求，屬于享受型、改善型居住需求。空置率對不同類型的房地產(chǎn)具有不同的參考意義。海南、云南等旅游地區(qū)的空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫、普吉島等國際知名旅游城市來看，旅游淡季空置率也非常高，保持在70%以上。2011年，海口和三亞的外銷比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房比例基本在90%以上。這些購房者平時(shí)工作和生活均在內(nèi)地，只有休閑、度假時(shí)才會(huì)來到海南，空置率高是旅游房地產(chǎn)的顯著特征。

　　霧霾以及生存環(huán)境的變化，凸顯海南碧海藍(lán)天的獨(dú)特魅力

　　北方受霧霾影響的區(qū)域擴(kuò)大，持續(xù)時(shí)間變長，部分城市出現(xiàn)霧霾的天數(shù)已經(jīng)達(dá)到100天以上，給居民的身體健康造成了一定影響。國家采取了一系列防治污染的措施，但治理霧霾是一項(xiàng)長期性、復(fù)雜性、系統(tǒng)性工程，美國、英國治理霧霾用了30多年時(shí)間，對我國來講，樂觀估計(jì)也要10-15年。霧霾日益嚴(yán)重，凸顯海南宜居、宜養(yǎng)的地位和碧海藍(lán)天的吸引力。雖然受國家政策的影響，海南購房的投資性需求有所減少，但北京、天津、河北等受霧霾嚴(yán)重影響的省市在海南購房的需求在持續(xù)增加，與東北、江浙兩地形成了在海南置業(yè)的“鐵三角”，海南近40%的商品房被華北地區(qū)的消費(fèi)者購購。隨著到海南購房的地區(qū)和人群不斷擴(kuò)大，未來2-3年甚至?xí)霈F(xiàn)離退休人群向海南“大遷移”的現(xiàn)象。

　　居民收入的增長與稀缺資源的供求矛盾，使海南的每一寸土地都充滿生機(jī)和活力

　　十八大報(bào)告指出，“到2020年，我國將建成全面小康社會(huì)，國民生產(chǎn)總值和人均收入將比2010年翻一番。”這時(shí)，居民人均收入將達(dá)到1萬美元，城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄額將達(dá)到100萬億元。人們的財(cái)富的增長和消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，勢必帶來消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，主要表現(xiàn)為對改善旅游度假和居住環(huán)境的要求不斷提高。海南是我國僅此的熱帶島嶼，海洋面積較大的省份，生態(tài)環(huán)境 ，自然資源豐富。海南位于全世界公認(rèn)的較適于休閑度假北緯18度，生態(tài)、環(huán)境、植被、氣候、空氣、藍(lán)天、海水、沙灘的質(zhì)量是全國較優(yōu)。海南島海岸線1823公里，自然海灣68個(gè)，海水清澈，沙白如絮，中國雖然海域遼闊，但只有在進(jìn)入南海后，海水才變得清澈，我國海水清澈度47米的記錄就產(chǎn)生于三沙市的永興島。擁有亞洲至今保存較為完整的熱帶雨林，森林覆蓋率達(dá)到61.5％。年平均氣溫22-26℃，全年無冬。空氣質(zhì)量始終保持國家一級水平，負(fù)氧離子含量達(dá)每立方厘米1萬個(gè)以上，為全國之較，空氣污染指數(shù)（PM2.5）全國較低，五指山、尖峰嶺、七仙嶺等四季涼爽宜人，負(fù)氧離子含量可達(dá)每立方厘米10萬個(gè)以上，高于全國平均水平幾十倍

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