2014年上半年，海南樓市調(diào)控方向先緊后松。在政策大環(huán)境影響之下，2014年上半年，海南樓市共成交32632套，同比下降了28.89%；成交均價(jià)12195元/平，同比上漲了2.85%。上半年，海南樓市有重大事件引起了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，那就是房企價(jià)格戰(zhàn)。價(jià)格戰(zhàn)使三亞房?jī)r(jià)跌破1萬，雅居樂清水灣“五折”甩貨，文昌灣區(qū)房?jī)r(jià)7000元/平等，降價(jià)走量，相互攔截客源搶客，島內(nèi)分銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，成為海南上半年樓市明顯特征。市場(chǎng)行情雖不如去年卻也遠(yuǎn)沒有2012年那么糟糕。

　　政策環(huán)境

　　先緊后松 海南政府出手救市

　　今年上半年一季度，政府延續(xù)了閑置土地整治、控制普通商品房開發(fā)比例、提高基準(zhǔn)地價(jià)等政策。進(jìn)入季度，政府相繼下手調(diào)控，三亞停建80平以下戶型，?？谑姓雠_(tái)購房戶口政策，吸引購房者來?？谫彿?，海南召開媒體內(nèi)部會(huì)議，要求媒體不報(bào)海南樓市負(fù)面，加強(qiáng)海南城市宣傳以便促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展等，連續(xù)舉措被認(rèn)為是政府出手救市。

　　數(shù)據(jù)

　　成交32632套 同比下滑28.89%

　　不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅立法，三亞停建80平以下戶型、海口出臺(tái)購房落戶政策，各種政策對(duì)海南樓市都有不同程度影響。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年海南共成交32632套房，同比2013年上半年的45887套下降了28.89%；成交均價(jià)12194.96元/平，同比2013年上半年成交均價(jià)11857元/平，上漲了2.85%。

　  多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年是海南近年來較好的一年，達(dá)到頂峰之后，成交量必定下滑。2014年1月全月成交6923套房，環(huán)比2013年12月份上漲了4.45%。但與2013年1月的成績(jī)8026套相比，下降了1000多套。

　　海南樓市在“不溫不火”中平穩(wěn)度過了1月份，迎來了一個(gè)翹尾收官的2月。2月是海南樓市的傳統(tǒng)淡季，海南樓市跌聲一片，共成交4672套，環(huán)比下降32.51%；成交面積環(huán)比下滑了29.15%。成交均價(jià)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，環(huán)比上漲40.94%。

　　作為以旅游地產(chǎn)為主的海南樓市，受到淡旺季影響明顯。3月份是旺季中的黃金時(shí)段，海南樓市成交6929套，環(huán)比上漲了48.4%。但與2013年同時(shí)段相比，下滑了35%。雖然3月份是今年成交量較高的時(shí)段，但相比而言也只能是“低調(diào)收?qǐng)?rdquo;。

　　海南今年淡季來得早，旺季走得快。4、5月的成交量成績(jī)平平，都是5000套左右。而到了6月市場(chǎng)行情更是慘淡，海南成交3756套，環(huán)比下降29.4%，同比下降36%。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，海南上半年成交均價(jià)為12195元/平，同比上揚(yáng)2.85%。其他月份都保持在10000-12000元/㎡之間，均價(jià)沒有多少波動(dòng)。此成交均價(jià)同比去年相比，也沒有出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。

　 房?jī)r(jià)

　　海南掀起房企價(jià)格戰(zhàn) 三亞房?jī)r(jià)跌破1萬

　　成交均價(jià)較平穩(wěn)，而房企間卻掀起了激烈的價(jià)格戰(zhàn)。

　　今年上半年，海南房企間的價(jià)格混戰(zhàn)引起了業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。三亞迎賓路房?jī)r(jià)跌破1萬元，航天城文昌高隆灣樓盤明降至7千左右，陵水雅居樂清水灣5折“甩貨”……房企之間價(jià)格戰(zhàn)從南向北，蔓延速度之快、范圍之廣。

　  今年年初，位于三亞迎賓路的湖光山舍推出特價(jià)房9999元/平，使迎賓路房?jī)r(jià)多年來商品房?jī)r(jià)格頭次跌破1萬。隨之而來的就是，迎賓路、荔枝溝等區(qū)域房企之間的“明爭(zhēng)暗斗”。各房企相繼推出8.8折、8折、2萬抵10萬等優(yōu)惠吸引購房者。價(jià)格混戰(zhàn)激烈進(jìn)行中，大部分處于認(rèn)籌階段的項(xiàng)目都不敢輕易解籌。

　　迎賓路、荔枝溝的價(jià)格戰(zhàn)從年初就已經(jīng)“打響”，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。由于優(yōu)惠幅度大，甚至將陵水清水灣一帶的客流都吸引了過來。一業(yè)內(nèi)知情人士說，價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)期間，在陵水清水灣購一套房的資金可在三亞購?fù)葮?biāo)準(zhǔn)的一套半房屋，從而形成了“截流”。

　　雅居樂清水灣頭現(xiàn)5折甩貨

　　清水灣一帶的房企怎甘“示弱”？五一黃金周期間，雅居樂清水灣吸引了全國(guó)各地的目光。 它開始“5折優(yōu)惠”甩貨，推出200多套特價(jià)房，并打出“讓房?jī)r(jià)回到2009年”的口號(hào)。僅三天時(shí)間，雅居樂清水灣吸金超過2億。同一個(gè)灣區(qū)的Aloha阿羅哈今年也推出特價(jià)房，每套房能夠省下25萬至30萬元，優(yōu)惠之大也是的。

　  據(jù)知情人士透露，雅居樂清水灣當(dāng)時(shí)推出的特價(jià)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止200多套，甚至多出好幾倍。“雅居樂清水灣采取此種措施做淡季營(yíng)銷，更是一種低價(jià)走量的舉措。”

　　房企價(jià)格戰(zhàn)在海南逐個(gè)區(qū)域蔓延。文昌高隆灣、月亮灣兩個(gè)灣區(qū)價(jià)格戰(zhàn)也暗潮涌動(dòng)。今年，雅居樂月亮灣低價(jià)率先入市，同在月亮灣區(qū)的其他三大項(xiàng)目紛紛表態(tài)，開盤價(jià)不會(huì)高于雅居樂月亮灣的價(jià)格。2013年12月，中南•森海灣的售價(jià)為10490元/平，而今年5月售價(jià)為7220元/平，足足下滑了近3000元。為此，中南森海灣也成為房?jī)r(jià)明降的項(xiàng)目之一。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，今年價(jià)格戰(zhàn)是海南及全國(guó)樓市整體影響下，房企采取的措施。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企間不能一味價(jià)格戰(zhàn)，“因?yàn)殚_發(fā)商都有一個(gè)成本價(jià)，過于激烈的價(jià)格戰(zhàn)不僅影響市場(chǎng)，更會(huì)導(dǎo)致購房者對(duì)房企失去信心。”

　　土地

　　海南土地市場(chǎng)下滑 海口降三亞升

　　2014年上半年，海南土地市場(chǎng)供應(yīng)量及成交量同比都有所下滑。

　　上半年，海南省土地市場(chǎng)成交186幅，比去年同期少61幅，宗數(shù)同比下降24.7%；成交土地面積為581.24公頃，成交金額93.54億元。整體而言，今年上半年土地成交仍在東線。因?yàn)?，房企布局三亞、陵水、瓊海等東線城市，而且已經(jīng)入駐的房企在原入駐市縣亦加大投資力度，使得該區(qū)域土地再次升溫。

　　縱觀今年上半年土地市場(chǎng)，與2013年同期相比，成交更多的是大體量的地塊，地價(jià)也有所上漲。而開發(fā)商拿地?zé)崆椴⒉桓?。海南省政府整治閑置土地工作繼續(xù)進(jìn)行，推地力度也不大。

　　就省會(huì)城市海口而言，今年上半年供應(yīng)土地量明顯增多，但成交量及成交價(jià)格同比下滑近80%。土地主要以住宅用地為主，且多為小體量的成交，并沒有大亮點(diǎn)。今年上半年三亞土地市場(chǎng)共成交15宗土地，成交面積78.63公頃，同比上漲117.66%；成交總金額24.22億，同比上漲41%左右。

　　房企

　　大魚吃小魚 極力擴(kuò)張海南版圖

　　從海南土地市場(chǎng)成交情況來看，各大房企在海南拿地?zé)崆椴⒉桓?，但這并不代表房企不看重海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景。

　　海南旅游地產(chǎn)價(jià)值日益凸顯，房企擴(kuò)張潮一波勝過一波。今年上半年，各大房企在海南通過“兼并”“收購”等方式拿“熟地”，繼續(xù)在海南擴(kuò)張企業(yè)版圖。

　　今年一開局，各大開發(fā)商就已經(jīng)按耐不住，在海南土地市場(chǎng)上拉開了一場(chǎng)戰(zhàn)役 。富力集團(tuán)在陵水、臨高連續(xù)拿地，綠地22億豪賭三亞，碧桂園進(jìn)軍陵水。此外，一些小房企拿地同樣不手軟。

　　今年2月份，富力集團(tuán)分別在陵水、臨高拿下2塊地，兩次拿地共9.51億元。其中陵水的土地規(guī)劃為高端住宅用地，使用年限70年 。

　　與此同時(shí)，綠地集團(tuán)在三亞拿下紅沙棕櫚灘一幅大地塊，總價(jià)23.1億元，地塊平均成交價(jià)格為16250元/平。“綠地集團(tuán)將于2014年全面入駐海南。”綠地有關(guān)銷售負(fù)責(zé)人介紹。此舉是綠地集團(tuán)在海南擴(kuò)張版圖的重要舉措，意味著它即將在三亞打開市場(chǎng)。

　　此外，同樣作為中國(guó)地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)的碧桂園也采取了行動(dòng)。今年5月初，碧桂園以2.88億元拿下陵水珊瑚休閑度假區(qū)一幅12公頃的大地塊。此舉是碧桂園收購臨高小城之春、澄邁歐洲城邦后，碧桂園在海南擴(kuò)張勢(shì)力的又一重大舉措，碧桂園進(jìn)駐清水灣后，清水灣一帶也由此形成了雅居樂、綠城、碧桂園三家大房企“三足鼎立”的局面。

　　上半年房企擴(kuò)張勢(shì)力的行動(dòng)還未結(jié)束，6月底，有業(yè)內(nèi)人士透露，三亞一山湖抱綠城“大腿” ，綠城借殼一山湖進(jìn)駐三亞市場(chǎng)。如果綠城一旦入駐成功，綠城在海南的版圖又成功向南延伸。

　　對(duì)于房企間的兼并收購，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，大魚吃小魚，快魚吃慢魚，行業(yè)集中度不斷提高是大勢(shì)所趨，未來將會(huì)是強(qiáng)者愈強(qiáng)的時(shí)代。目前，各大房企的進(jìn)駐和兼并意味著海南或是三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)正在展開新一輪的洗牌，對(duì)整體樓市是利好的。知名大房企的操盤將會(huì)使三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)更加趨于規(guī)范化，對(duì)項(xiàng)目自身的內(nèi)功修煉要求也將更高，產(chǎn)品將會(huì)更加大氣、合理。

　　排行

　　三亞半山半島成交28.71億領(lǐng)跑

　　從海南整體區(qū)域銷售排行來看，海口、三亞一直名列前茅。單從前五月銷售情況來看，?？诔山?0229套，成交均價(jià)達(dá)到8099元/㎡。海口作為海南省的省會(huì)城市，在大量剛需入市、政策氛圍相對(duì)寬松的情況下，?？跇鞘械慕灰琢坑袧q有跌，但整體保持平穩(wěn)。

　　?？诒姸囗?xiàng)目中，觀瀾湖以成交4.94億占據(jù)海口前5月銷售金額排行榜頭，佳元•江畔人家、綠地•海長(zhǎng)流分列榜單、第三位。 海口房企銷售排行前10名包括，南國(guó)•威尼斯城、昌茂•水木清華、鑫生棕櫚泉國(guó)際公館、天倫•譽(yù)海灣、海闊天空•國(guó)興城、中信臺(tái)達(dá)國(guó)際、開維生態(tài)城七個(gè)樓盤項(xiàng)目。

　　相對(duì)于海口，三亞前五月住宅成交偏低一些，共成交7707套。由于成交均價(jià)為23789元/㎡，從而三亞的成交總金額為165億元。

　　從成交金額來看，半山半島以28.71億元占居三亞項(xiàng)目銷售金額榜頭，領(lǐng)跑于三亞其他項(xiàng)目。鳳凰島、魯能三亞灣新城分別以8.28億元和6.52億元位居榜單、第三位。

　　從成交面積來看，半山半島以69223.89平同樣位于榜頭，魯能•三亞灣新城、和泓•假日陽光分別位于、三位。

　　從成交套數(shù)來看，和泓•假日陽光以418套位居榜頭，半山半島以373套屈居，三亞•金棕櫚成交273套排名第三。

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