近日，朱先生給新 京報熱線打來電話，說他購了一套二手房，由于房產(chǎn)還未取得房本，無法及時辦理過戶。中間又因為遲付房款，房主要求解除合同，但已交給房主的120萬元卻被拖欠著未歸還。

　　事實上，早在2005年，國務(wù)院七部委發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，明令禁止期房轉(zhuǎn)讓。但在現(xiàn)實購賣交易過程中，還是有不少的購房者看中二手期房并私下進(jìn)行交易，而忽略了二手期房交易的種種風(fēng)險。

　　案例購期房過戶需等兩年半，引出兩場官司

　　去年10月，朱先生通過鏈家地產(chǎn)看中了昌平回龍觀地區(qū)國風(fēng)美唐一套商住房，60平方米，較終商定以171萬元成交。雙方約定，將總房款分四次付款付清。由于該房為期房，房主還沒拿到房本，雙方約定950天內(nèi)完成過戶。這意味著如果一切順利的話，這個期房購賣的交易將長達(dá)兩年半才能完結(jié)。

　　截至去年12月20日，朱先生將120萬元打入房主賬戶，其中一筆晚打了15天，房主起訴朱先生要求解除購賣合同，并賠償違約金。“去年年底房市火爆，由于付款晚了，房主想漲價10萬，但我只同意給3萬，較后成了被告”。朱先生說。

　　今年5月，昌平區(qū)法院一審判處朱先生敗訴，合同解除。但朱先生已交給房主的120萬元房款，卻因房主“無錢”而被拖欠至今。朱先生決定起訴房主，要回房款。

　　購房購出兩場官司，朱先生這才發(fā)現(xiàn)購購二手期房的風(fēng)險很大。朱先生認(rèn)為，鏈家地產(chǎn)代理了政府禁止交易的房源，并且沒有建議購房人做資金監(jiān)管，加大了交易的風(fēng)險，令自己蒙受損失。

　　鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前購賣雙方已經(jīng)通過司法途徑解決此房的購賣問題，從一審判決來看，法院認(rèn)可購賣雙方簽訂的合同真實有效。朱先生通過司法追要已付房款鏈家地產(chǎn)也將全程予以配合。如果雙方購賣合同解除，與鏈家地產(chǎn)簽訂的居間合同也可解除，并退還中介費(fèi)。

　　調(diào)查中介代理二手期房隨處可見

　　據(jù)了解，在2005年以前，不少購房人通過修改與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同，來完成產(chǎn)權(quán)變更，這種期房交易就是所謂的“改底單”。而為了打擊炒房，國家明令禁止期房交易。同時，隨著網(wǎng)簽的推行，“改底單”意味著需要先退房再網(wǎng)簽，這樣將提高項目的退房率，各種風(fēng)險令開發(fā)商不愿配合改底單。

　　隨著改底單越來越難，期房交易又衍生出另一種形式，即掛在中介公司售賣。但要完成過戶，需等待期房從交房、拿到房產(chǎn)證后才能實現(xiàn)，較快也需要一年時間，而一般的二手房購賣交易時間為3個月。因此，在二手期房漫長的交易期間，存在著巨大的變數(shù)和風(fēng)險。

　　記者在順義、房山、通州、豐臺等區(qū)域的中介門店看到有大量二手期房的出售信息。各大新樓盤周邊的中介門店中，未交付的期房房源也隨處可見。

　　在昌平回龍觀，頭開國風(fēng)美唐因為占據(jù)13號線和8號線雙線出口位置而受到購房人青睞，目前該項目一期已交付。二期正在售，將于今年10月交房，已有房源在中介門店銷售。一位經(jīng)紀(jì)人表示，門店里的房源都是房主頭次開盤時挑的優(yōu)質(zhì)房源，價格在3萬元/平方米左右，價格與現(xiàn)在售樓處在售的被挑剩下的樓層和戶型持平。而一期已有房本的房源價格則在3.5萬/平米。

　　當(dāng)記者問“二期還沒交房，也沒有房本，如何保證交易安全”時，該經(jīng)紀(jì)人表示：“房主把原始購房合同、發(fā)票押到你那里，等房本下來時委托你去領(lǐng)房本、過戶，保證交易的安全性。如果房主漲價、毀約，可以約定為總房款的20%為違約金”。

　　律師提醒勿圖便宜購二手期房

　　北京市銘滔律師事務(wù)所合伙人律師孫濤表示：根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。”這就是說，當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋購賣合同后，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生了房屋物權(quán)的變動。

　　目前，住建部明令禁止期房購賣。一旦出現(xiàn)糾紛訴諸法律，法院判定以購賣合同為主，但房屋主管部門無法登記該房屋，房屋所有人仍為原房主。如果產(chǎn)權(quán)還沒下來，等待過戶時間太長，期間一旦房價上漲，一些房主會坐地漲價，甚至毀約。一旦打起官司，至少要半年以上才有結(jié)果。此外，此類房源還有一大筆稅費(fèi)要交。

　　孫濤提醒購房人，不要貪圖便宜購購此類房源。在購房前，要核驗房屋的產(chǎn)權(quán)，要購購有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。

　　■名詞解釋

　　期房人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購購商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。

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