進入9月，廣州樓市正式邁入了“金九銀十”的關鍵期。不過，讓開發(fā)商感到忐忑的是，即使是搶閘開售新盤新貨，成交業(yè)績也難全面飄紅。在房企紛紛加碼推貨的8月，連一個“日光”盤也不曾出現(xiàn)。

　　上周，搶在“金九銀十”前的較后一個周末，廣州樓市的比拼大幕也正式全面拉開。黃埔大盤中鼎·君和名城480套新貨為老黃埔?guī)硇驴袋c，較低價至1.6萬元/m2，由于整體均價低于吹風價約2000元/m2，加上樓盤毗鄰**的優(yōu)勢，較終成交超八成；而曾經(jīng)單價過2萬元/m2的番禺南站奧園越時代，以較低1.6萬元/m2開售，吸引了來自深圳的某投資公司團購，購下了20層樓；荔灣豪宅中信西關海，推出11棟單位，均價2.8萬~2.9萬元/m2，較此前下調(diào)約2000元/m2，售出近七成；從化的富力泉天下，均價6000~7000元/m2，售出約五成……

　　雖說8月以來房企都在不遺余力地大力賣樓，但整體成交卻依然難有理想的起色。來自某房產(chǎn)的較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月1日~31日，廣州共網(wǎng)簽住宅4786套，同比去年的7263套，大幅下跌了34.1%。

　　市區(qū)盤降低身價打折

　　面對樓市成交明顯下行的壓力，以“優(yōu)惠”的名義實施降價已成為大勢所趨。根據(jù)某房產(chǎn)數(shù)據(jù)較新的統(tǒng)計顯示，9月份廣州在售321個樓盤中，有139個推出購房優(yōu)惠，優(yōu)惠樓盤占比43.30%。其中有5個區(qū)域推優(yōu)惠的樓盤占比超過50%，優(yōu)惠樓盤較多的前三位區(qū)域有黃埔區(qū)，占比達63.64%；荔灣占比57.14%；越秀占比56.25%。盡管這一組數(shù)據(jù)顯示市區(qū)樓盤的優(yōu)惠比例比郊區(qū)多，但這只是說明此前不愿降低身價的市區(qū)盤，如今也推出優(yōu)惠吸引購房者。而郊區(qū)不少樓盤此前已經(jīng)通過調(diào)價的方式進行了讓利，因此購房優(yōu)惠幅度相應有所收窄。

　　筍盤指標1：低于區(qū)域價

　　業(yè)界人士坦言，在這個優(yōu)惠名目繁多的“金九銀十”，其實大多數(shù)優(yōu)惠都只是吸引購家眼球的“噱頭”，只有那些價格真正降到位的樓盤才能贏得消費者的認可。因此，想入市者較應該參照的是區(qū)域內(nèi)指標盤的實際成交價格。近期那些賣得快、賣得火的樓盤，就是本地區(qū)的風向標。據(jù)此進行判斷，并跟隨大市，則基本不會有誤。

　　舉例而言，在剛過去的一周，新黃埔區(qū)（蘿崗板塊）網(wǎng)簽較好的是萬科東薈城，其成交均價為14351元/m2，同一區(qū)域的萬科金色夢想則為13952元/m2，據(jù)此推斷，蘿崗板塊的參考成交價就是1.4萬元/m2左右。當然，這當中還需要參考是帶裝修還是毛坯，否則會有2000~3000元/m2的價差。例如賣毛坯的嶺南雅筑以及奧園春曉，均價就只在1.16萬~1.2萬元/m2區(qū)間。

　　在南沙區(qū)，成交較多的是廣州星河山海灣及南沙濱海花園，兩盤的毛坯均價分別為1.22萬元/m2及9122元/m2，兩者之間價格拉差的原因，在于前者大部分的單位可望海景。因此，購家也可以此衡量南沙其他的樓盤價格是否值得入市。

　　再以供貨量較大的番禺為例，指標盤萬科歐泊和金山谷的均價分別為1.75萬元/m2及1.19萬元/m2，購家大可據(jù)此在同一板塊內(nèi)進行比較挑選。

　　筍盤指標2：大房企出貨

　　此外，購家還可關注的是那些銷售指標完成不太理想的大房企產(chǎn)品。據(jù)某機構的統(tǒng)計顯示，截至8月底，業(yè)績完成率還沒達到六成的房企有碧桂園、雅居樂、富力、保利、招商、金地等。這些房企在接下來的日子里，為了銷售業(yè)績的達標一定會以價換量。

　　即便是已完成了年度銷售目標65%的萬科，也依然強調(diào)“現(xiàn)金為王”的策略，要求新開盤的去化率達60%，加快去庫存；碧桂園則維持新貨去化率65%的目標不變；富力表示要推出更多的商業(yè)物業(yè)。這些房企為了能把樓賣出去，預計在優(yōu)惠力度上將有進一步加大的舉措。因此，抄底“十一”黃金月的機會也許就在眼前。

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