9月的三亞驕陽似火，乘車前往鹿回頭半島(下稱“鹿回頭”)的路上，一個碩大、紅火的電子廣告牌迎面而來，上面寫著：熱烈慶祝半山半島熱銷。

半山半島是位于鹿回頭上的一個綜合房地產項目，在樓市低迷之下，該項目今年上半年銷售額達35億元，成為三亞的樓市銷售。而自從2007年底開盤以來，半山半島一直排在三亞項目銷售排行榜的前三。截至今年上半年，整個半山半島項目的累計銷售總額約200億元。

鹿回頭半島較早的開發可以追溯到大約20年前。不過，在10年之前，這片土地還是一片荒蕪，曾是海南90年代初期房地產泡沫破滅后的知名爛尾項目。當日的蕭條與如今炙手可熱的情形相比，可謂冰火兩重天。

一直到2004年，在中國人民銀行等金融機構介入下以處置不良資產的名義，引入中國愛地房地產開發公司(下稱“中國愛地”)、上海明申企業集團(下稱“上海明申”)等公司進駐，才讓鹿回頭的開發時鐘重新裝上了“發條”。

政府、企業的合力讓鹿回頭的價值直線上漲，而鮮為人知的是，伴隨著這番上漲的還有一位隱形富豪的身家。

經過多番調查發現，截至目前，鹿回頭半島上的幾千畝土地，在經歷了近20年的“流轉”后，較終都落入了一個叫“閆琦”的神秘人物的口袋。而他在一步步吞噬鹿回頭多家企業的過程中，展示出驚人的資本運作和騰挪能力。

曾經的爛尾項目

從較初的一哄而上，到樓市泡沫破裂后的爛尾或閑置，再到十年之后的重啟開發，20年來三亞鹿回頭的開發歷程可以說是海南樓市發展的縮影。

1988年8月，海南島從廣東省脫離，成為中國第31個省級行政區。自此，全國各地的“淘金者”蜂擁而至，其中較多的當屬房地產公司。

這些房地產公司并不都是為了蓋房子。實際上，大部分人都在炒地皮、炒樓花。巨量資金源源不斷涌入海南這片待開發的熱土。

數據顯示，1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。

據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計，1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。

就在海南樓市漸熱的1991年，幾家企業盯上了鹿回頭。

鹿回頭位于三亞較南端，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡、東至亞龍灣的五十余公里海岸線中僅此一個待開發的半島，有著優質的自然資源。

獲得的資料顯示，1991年5月，海南新遠實業公司(下稱“新遠實業”)、海南立森實業有限公司(下稱“立森實業”)、海南華銀國際信托投資公司(下稱“華銀信托”)聯合成立了三亞鹿回頭旅游區聯營開發集團(1992年更名為三亞鹿回頭旅游區開發總公司，1997年更名為三亞鹿回頭旅游區開發有限公司，以下統稱為“鹿回頭公司”)，注冊資本為人民幣1000萬元，三家企業注資比例分別為35%、35%、30%。

1992年，鹿回頭公司增資擴股，引入香港天福有限公司(下稱“香港天福”)。股權結構發生變更：香港天福占40.12%，華銀信托占29.94%，新遠實業占20.96%，立森實業占8.98%。

有媒體報道稱，上述企業以極低的價格獲得了鹿回頭5000多畝土地的開發權。但由于當時沒有土地招拍掛制度，拿地的價格和規模無從考證。可以參考的是，1991年海南的地價約十幾萬元/畝。

另據《海南日報》報道，1992年6月，海南省政府批準征用鹿回頭居委會位于鹿回頭半島1712.5畝集體土地，出讓給三亞鹿回頭旅游區開發總公司，作為鹿回頭成片開發旅游區用地。3年后，又批準征用鹿回頭半島的1646.9畝集體土地，連同280畝國有荒地，共1926.9畝土地，有償出讓給鹿回頭公司，作為鹿回頭高中檔休閑度假區用地。

然而，1993年國務院發布16條強力調控措施，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產泡沫頓時破滅。

海南成為當時全國房地產積壓重災區之一：全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃。

鹿回頭的開發也就此戛然而止。更為嚴重的是，鹿回頭公司的股東華銀信托的資金鏈出現了危機，其貸款業務中80%貸給了房地產行業，這些貸款在泡沫破滅后有去無回。

此后，華銀信托大量進行同業拆借，形成近10億元的債務，并涉嫌金融詐騙。2001年，華銀信托被中國人民銀行停業整頓。2002年，司法機關介入。

與此同時，海南省從1999年開始了處置積壓房地產的工作，其中也包括對鹿回頭項目的處置。三亞市人民政府擬無償收回鹿回頭公司900多畝土地(據《海南日報》報道，鹿回頭公司原本3600多畝土地被瓜分到多家公司名下)。

閑置十年，劫后“重生”

不過，在華銀信托的監管單位中國人民銀行的多次商請之下，鹿回頭公司的土地得以保留。

2004年9月17日，中國人民銀行向海南省人民政府發了《關于商請保留三亞鹿回頭旅游區開發有限公司土地的函》，商請保留鹿回頭公司900多畝土地。

在該函中，中國人民銀行表示，海南股份制信托租賃公司風險處置領導小組已同中國愛地等機構就鹿回頭項目進行戰略重組，保證按三亞市人民政府的規劃對上述土地進行開發。

記者在三亞市工商局查詢工商資料發現，2004年11月，鹿回頭公司較初的三大股東發起人全部退出，華銀信托、新遠實業合計50.9%股權轉讓給了中國愛地，轉讓價格為人民幣1億元(包含9268萬的債權)；立森實業8.98%股權轉讓給了三亞愛地房地產開發有限公司(下稱“三亞愛地”)。

于是，鹿回頭公司的大股東變成了中國愛地。公開報道資料顯示，中國愛地成立于1992年，是經國務院經貿辦和國家建設部批準成立的級房地產綜合開發企業。中國愛地董事長張鷗經過實地考察后，決定揮師南下。

在經歷了近十年的閑置之后，鹿回頭項目得以重啟開發，進入“春”。

然而，中國愛地介入后發現，閑置多年的鹿回頭項目矛盾糾紛錯綜復雜。

據《海南日報》報道，當地村民已在地上建了大量違建，種了大量作物，僅墳墓就有幾百座。而且，三亞市政府承諾出讓的近700畝土地被分割成若干塊，并沒有連成一體。

經過一系列并購談判，中國愛地逐漸“吃掉”鹿回頭半島上“插花”式的小開發商，將其用地范圍由零散狀態整合連成一個整體，并擴大到1010畝，總建筑規模近50萬平方米。

拿地之后，中國愛地僅僅用了一個月時間完成拆遷及補償工作。這樣的“神速”在很大程度上受益于三亞市政府的重視和支持。據了解，三亞市委派出一個由20多人組成的工作組，組長由時任市委副書記楊時云擔任，成員包括各個政府單位的一把手。

海南當地媒體報道稱，到項目啟動前，中國愛地已累計投入了8億多元。

2006年9月，中國愛地鹿回頭項目正式開工。一起動工的還有三亞鳳凰國際水城等五個項目，預示著三亞樓市的重啟。

值得提及的是，就在中國愛地接盤鹿回頭公司之際，擅長“抄底”的傳奇人物鄭建明也攜旗下上海明申，悄然潛入鹿回頭半島，以極低的價格獲取約2000多畝土地，成為當時鹿回頭半島上較大的“地主”。2006年6月，上海明申投資的新佳鹿回頭項目正式啟建，宣稱將建五酒店、會所、度假公寓、高爾夫球場、度假村等，總投資超過30億元。

中國愛地突然退場，神秘富豪浮出水面

讓人費解的是，就在鹿回頭公司的項目開發正火、銷售前景極為樂觀之際，中國愛地卻選擇了退出。取而代之的是此前占股極少的三亞愛地，神秘人物閆琦開始浮出水面。

　　事實上，在鹿回頭公司2004年重組之時，就已為此后閆琦掌控鹿回頭公司埋下了伏筆，原本僅持有鹿回頭公司8.98%的三亞愛地，成為閆琦榜獵食的目標。

　　彼時，中國愛地與三亞愛地一同進入鹿回頭公司。張鷗是中國愛地的董事長，同時也是三亞愛地的發起人之一、實際控制人。

　　本報記者查詢工商資料發現，三亞愛地成立于2004年6月28日，注冊資本為人民幣1000萬元，股東發起人為三名自然人：劉力、鄭介甫、張鷗，持股比例分別為33%、33%、34%。

　　2004年8月25日，三亞愛地成立不到兩個月，就發生了一次股權變更。劉力將其持有的33%股權轉讓給了北京萬華投資有限公司(下稱“北京萬華&rdq

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