犧牲速度 經(jīng)濟療傷轉型“新興”

　　在延續(xù)限購政策的消息塵埃落定后，三亞市幾乎成為了全國樓市中的另類，它是僅此一個實施“限購+限建”政策的城市。

　　“我們這座樓盤原來還有很多低于40㎡的小戶型，總價只有60多萬，非常適合投資，不過如今一些沒來得及審批的小戶型都合并成80㎡的兩居戶型了，原先收了定金的也全部退了。這樣一合并，一是要重新設計改造，很麻煩，二是這樣的戶型相較于以前的小戶型要難賣不少。”三亞市華庭時光里樓盤的一位銷售主任告訴中國證券報記者。

　　在三亞市，許多樓盤都感受到了“合并”的煩惱。今年4月4日，三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會出臺了《加強三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域范圍內的居住類項目戶型設計建筑面積應達到80㎡(含公攤)以上。在市場看來，此“限建令”的推出標志著三亞市房地產轉型正在加速推進。

　　然而，一個非常棘手的問題擺在了面前：限建80㎡以下商業(yè)住宅，與“90平方米以下的住房面積必須占到開發(fā)建設總面積的70%以上” 的政策紅線存在著抵觸。在2006年國家出臺的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中，這一紅線涵蓋了新審批、新開工的商品住房建設(含經(jīng)濟適用住房)。

　　“三亞市作為一個旅游城市，有著非常特殊的城市特征。未來，我們將會向相關主管部門申請，爭取打破‘90平米、70%’的政策紅線”。另外，經(jīng)濟適用房等保障性住房依然會以中小戶型為主”，三亞市住建部門一位官員表示，從“限購”到“限建”，三亞市房地產轉型的思路就是降低純商品性住宅的比例，促進房地產業(yè)與新興產業(yè)的結合。

　　今年年初，三亞市市長王勇在接受媒體采訪時表示，三亞房地產已開始向充分發(fā)揮地理資源優(yōu)勢的旅游地產轉型，酒店式公寓、產權式酒店會有所增加，健康產業(yè)、智慧產業(yè)等都將是今后發(fā)展的方向；純粹的住宅產品則將逐步減少。為此，三亞市2014年的供地主要傾向把地產和產業(yè)結合在一起，相關政策會更加寬松；如果是純商品房，供地的范圍、條件、門檻都要提高。

　　但是從一開始，三亞市的房地產轉型便不可避免地陷入到左右為難的糾結中。

　　小戶型住宅一直廣受購房者特別是外來購房者的喜愛。據(jù)統(tǒng)計，50㎡至80㎡的小戶型占三亞市房地產整體成交的60%左右。而在樓市整體下滑的背景下，三亞市對小戶型住宅可以說既難以割舍，又不得不做出這樣的痛苦抉擇。

　　“限建令”甫一推出，業(yè)內人士便表示，目前小戶型住宅樓在三亞出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)狀，一手存量房高達130萬平方米，其中小戶型占多數(shù)。同時，三亞已建成、在建和已經(jīng)審批小戶型住宅面積約300萬平方米，按照目前的銷售速度，大概需要三四年才能消化完畢，“限建令”將有利于小戶型住宅的去庫存。

　　但是，從4月到9月，受累于房地產形勢的整體低迷，小戶型住宅無論是從成交價格還是從成交量來看，并未及預期中那般樂觀。而且從長遠來看，正如李剛所言，隨著三亞“百萬置業(yè)”時代的終結，置業(yè)門檻的翻番將使三亞樓市的整體成交量進一步下滑。

　　同時，“限建令”推出后，本地居民雖然可以通過廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、雙限制房和拆遷安置房等五類保障性住房解決住房問題，但并非所有三亞市民都具備享受五類保障性住房的條件，城市“夾心層”及外來人才的置業(yè)問題該如何解決又是一個按下葫蘆起來瓢的難題。

　　在限購和轉型的取舍中，三亞市的抉擇愈發(fā)糾結。

　　三亞市住建局相關負責人在解釋為何在較后關頭作出放棄取消房地產限購政策的決定時表示，不取消樓市限購，主要是出于加快三亞產業(yè)結構轉型升級的考慮。三亞實施限購政策以來，促進了房地產業(yè)的理性發(fā)展，盡管在經(jīng)濟增長速度上作出了犧牲，但培育發(fā)展新興產業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略得以穩(wěn)步實施，三亞多元化的產業(yè)經(jīng)濟支撐力也正在逐步形成。

　　劉樹國也告訴中國證券報記者，近年來，三亞市致力于積極推動房地產業(yè)轉型升級，適度控制普通商品住宅開發(fā)，酒店、寫字樓、旅游、商業(yè)、養(yǎng)老、科研、醫(yī)療等地產比重逐年增大，房地產結構優(yōu)化效果已經(jīng)顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，自2009年以來，三亞房地產開發(fā)投資已從97.9億元增長到2013年的302.7億元，其中產權式酒店、酒店式公寓等旅游房地產投資從25億元增長到100億元左右，所占比例從25.5%上升到33%左右。從今年1至8月份的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，普通商品住宅在三亞市商品房銷售總面積中所占比例由去年同期的84.2%下降為74.77%，經(jīng)營性房產占比由 15.8%上升為25.23%。

　　另外，2013年，房地產業(yè)增加值在三亞全市GDP中所占比重、房地產業(yè)稅收在全市地方公共財政收入中所占比重分別比2010年下降了5.6和2.8個百分點。

　　但是今年上半年，三亞市房地產開發(fā)投資占GDP的比例仍然高達74%，雄居全國各主要城市之頭。在上半年樓市萎靡不振的情況下，房地產的大幅下滑也成為 GDP的較大“殺手”。三亞市統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市GDP191.04億元，按可比價計算，增長4.1%，增速高于一季度2.1個百分點，低于全省增長水平3.9個百分點，與三亞設立的全年10%的增長目標也有一定距離。

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