不忘教訓 產業配套亟待夯實

　　解除限購還是不解除限購？到底什么時候解除限購？看似較應該解除限購的三亞陷入到了反復糾結中。

　　劉樹國在接受中國證券報記者采訪時表示，前三季度房地產下滑更大程度上是整體市場環境所致，與限購關系不大。三亞一位不愿具名的樓盤開發商告訴中國證券報記者，三亞限購政策基本上只適用于河西、河東區的普通公寓項目，受限購影響的項目只有39個。雖然目前三亞的限購樓盤均有執行限購政策，但不少項目在操作上也有變通的地方，可以繞開限購。加上現在還沒到旺季，即使現在放開限購，對樓市的提振作用也有限。

　　“所以，限購對三亞來說貌似是一個十分緊迫的問題，但實際上只是表面問題，根本問題是三亞市應該如何促進樓市的持續和健康發展。雖然現在輿論都把注意力集中到了限購上，但限購并不是三亞房地產的支點。對于三亞來說，房地產發展的真正支點是產業。”上述樓盤開發商告訴中國證券報記者。

　　早在2008年，三亞市常務副市長嚴之堯便指出，房地產業的持續發展，必須建立在堅實的產業經濟基礎上；房地產業的發展必須配合產業經濟發展才能體現出真正的價值。他舉例說，目前三亞一家效益好的五酒店年產值可達三億元人民幣，會源源不斷地為政府提供稅收，為當地經濟社會的發展提供持續的動力。如果生產一般的商品房出售，短期內政府獲得了巨大收益，但從長遠看則失去了可持續的動力。

　　缺乏產業支撐已使三亞地產在上世紀90年代的海南地產泡沫中遭受過一次重創。據有關部門統計，1993年海南房地產泡沫導致產生總面積達1631萬平方米的“半拉子”工程，閑置建設用地23788.5公頃，積壓商品房455萬平方米，停建的規劃報建面積1631萬平方米，沉淀資金500多億元。房地產開發企業從高峰時的5000多家，較后剩下不到10%。當時700多萬人口的海南房地產積壓量占全國的近十分之一。直到2007年下半年，海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行等部門通力協作8年時間才將“泡沫”消滅。

　　2000年之后，三亞地產開始復蘇，但由于依然缺乏產業支撐，類似的故事又開始上演。自2002年起，三亞新建商品房價格表現出一波狂飆突進之勢，2007年，三亞海景房均價已經超過每平方米1.4萬元，房價增長超過30%。就在全國房價開始下調的2008年，三亞商品房平均銷售價格為 1.0159萬元/平方米，與上年同期相比增長36.34%。2010年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》后，在國際旅游島的刺激下，三亞房地產又開始呈現出泡沫化隱憂。

　　雖然2011年3月3日限購政策出臺后一定程度上穩定了房價，但并沒有從根本上改變三亞房地產基礎薄弱的問題。同樣，即使限購政策解除，也并不能從根本上拯救三亞的房地產業。

　　“所謂加強房地產和產業的結合，其實就是要解決房地產發展過程中的配套問題。在上一輪的城鎮化過程中，地方政府在政績沖動和土地財政的驅動下，不停地造房子，但產業、服務業、基礎設施都跟不上，所以造成了眼下這種局面。所以在房地產發展的過程中，一定要先打好基礎，促進房地產業的持續健康發展”，中國房地產研究會副會長胡志剛在接受中國證券報記者采訪時表示。

　　有專家同時指出，三亞市在促進房地產轉型，加強房地產與產業結合的同時還要加強基礎設施的建設。在今年5月28日三亞市召開的房地產形勢分析研討會上，便有專家指出，三亞以往開發的房地產項目，在配套設施上往往并不健全，業主的消費和服務需求大部分依賴于城市公共設施，而目前三亞有限的公共資源和服務能力尚無法很好地滿足這些需求，也在一定程度上限制了房地產業對城市消費的帶動作用。

　　“所以，現在三亞市將主要精力放到促進房地產業轉型上，壓縮純商業性住宅的比例，促進房地產與產業的結合是很正確的。而且今年房地產行業整體比較低迷，這時候推進轉型阻力相對來說比較小。但是，房地產是周期性行業，一旦房地產行業復蘇后，在GDP的考核機制下，三亞市還能不能頂住壓力推進轉型也打上了問號。”上述樓盤開發商告訴記者。

　　多位地產專家在接受中國證券報記者采訪時紛紛建言，對于GDP對房地產業較為依賴的三亞市而言，應該降低 GDP的考核壓力，為三亞市的房地產轉型創造更大的政策空間。“地方政府發展的政績觀應該調整，通過在城市規劃、土地指標、金融政策等方面的約束，防止助長房地產業獨大的現象。同時淡化GDP考核，將就業、環保、城市化等指標納入考核中。”中國房地產研究會副會長胡志剛在接受中國證券報記者采訪時表示。

　　值得注意的是，自2013年以來，包括福建、山西、寧夏、河北、浙江、陜西等多個省份對市、縣(區)的考核進行了調整，降低或取消了GDP考核。據不完全統計，目前明確取消GDP考核的縣市超過了70個。

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