目前，樓市持續低迷，受傷的除了炒房客、開發商，還有房產中介公司。伴隨著購賣雙方交投“地量”，依賴傭金存活的房產中介關店潮起。屋漏偏逢連夜雨，在互聯網電商的沖擊下，傳統房產中介運作模式還面臨著被顛覆危機。今年以來，無論是萬科全民經紀人模式、Q房網獨立經紀人制度，還是某房地產網“去中介化”口號，都打算爭搶傳統房產中介的地盤。

　　在“內憂外患”之下，傳統房產中介將何去何從？業內認為，房產中介“去門店化”將是大勢所趨。在此背景下，部分中介公司已開始自我革命，擬通過放緩門店擴張、壓縮管理層級、建立電商平臺等舉措謀求突圍。

　　2014年是房產中介行業多事之秋。先是搜房等網站因調高客戶端口費用，引發中介公司集體抵制；緊接著，萬科等開發商又推出了全民經紀人營銷模式，動了中介業“奶酪”；Q房網推出的獨立經紀人制度則進一步削弱了傳統中介的盈利能力；10月初，搜房收購21世紀不動產部分股權，成為后者大股東，正式進軍房產中介和代理行業，更是令其他中介企業直呼“狼來了”。

　　較近，在“2014年三季度地產金融形勢發布會”上，業內人士透露，他與中原地產創始人施永青一致認為，“去門店化”將成為房產中介行業必然趨勢。

　　電商開搶中介“奶酪”

　　據東方證券房地產行業頭席分析師竺勁做過統計，按照開發商營銷費用約占銷售額2%~3%計算，假如新房銷售金額為8萬億元，整個新房市場的營銷費用規模超過1600億元。而其中由代理銷售比例約為40%(即3.2萬億元)，代理銷售行業一般提取1%的費用，就是300億元的規模。

　　而除了一手房代理，中介行業的二手房業務也很可觀。據竺勁估算，新房和二手房銷售金額的比重大概是3：1。按照這一數據，二手房市場整體銷售規模可達2.5萬億元。按照目前中介行業套均傭金2%計算，二手房中介市場規模約為500億元。上述新房代理與二手房中介市場規模合計可達到800億元。

　　在一手房成交增量放慢，二手房成交增量迅速上升大背景下，中介市場的規模還在進一步增大。海通證券分析師涂力磊曾以2012年中美房地產行業收入占比進行對比，他發現美國房地產經紀業務收入已經占到整個行業收入的20%；而我國只有2%。換句話說，中國房地產經紀市場還是一片“藍海”。

　　但是，這個市場并不穩定，每一次樓市調整，總會伴隨大批房地產中介關門。上海永慶房屋有限公司總經理陳史翎告訴《每日經濟新聞》記者，房地產市場幾乎是三年一個周期。每一次市場井噴之后，年必然是一波大調整。

　　但是，大部分中介在牛市拼命開店，以爭奪市場份額。等到了樓市“冬天”，往往因為積蓄不足而不能“御寒”，導致整個行業出現關店潮。而在眼下樓市“寒冬”，慘淡的市場不僅讓房屋中介生存壓力巨大，來自互聯網和開發商的侵蝕，進一步擠壓了中介行業的生存空間。

　　就在上半年，搜房相繼提高了二手房客戶端使用費率，遭到多家中介公司集體抵制，進而造成大量房源從這些網站下架。這次風波倒逼房地產垂直網站紛紛向電商轉型，發展線下業務，完成從媒體向平臺的轉變。

　　傳統中介面臨的危機還不 于此，萬科倡導全民經紀人、Q房網獨立經紀人等商業模式，都在覬覦傳統中介市場蛋糕。

　　新型房產電商的優勢很明顯，基于全民經紀人的理念、利用互聯網平臺，電商可以黏附海量客戶,集聚購房人氣,挖掘潛在需求,降低營銷成本。而且，由于沒有實體鋪面的租金成本，房產電商給予經紀人的提成高達50%~80%，結傭模式（成交即結算傭金）也很靈活，深受經紀人喜愛。

　　此外，傳統中介業還受到了來自金融業的沖擊。6月上線的某房地產網，就打出了“去中介化”的招牌，借用金融產品，來和中介爭奪客源。

　　轉化率遭遇“天花板”

　　很多中介負責人在和《每日經濟新聞》記者交流時，都會談及一個問題：怎樣讓自己手上的大量潛在客戶較終成功完成交易，變客源為“財源”？

　　這些房屋中介所掌握的客源常常多達數十萬、上百萬，但是較終購購房子的不到一成。事實上，這不僅是中介業遇到的問題，開發商同樣為此困擾，臧建軍在談及房地產營銷時也談到了客源轉化率偏低的問題。

　　轉化率成為制約房地產中介利潤增長的一個重要瓶頸。因為每獲得一位新客源，中介都需要花費很大一筆成本。如果10位看房者較終只有一人購了房，就意味著較后這位購房者所帶來的傭金利潤，將要攤銷獲得10位購房者的聚客成本。

　　但在提高轉換率方面，目前業內似乎沒有更好的辦法。德佑地產的思路是，減少單位經紀人的服務人數，以提升服務質量，幫助客戶找到更符合需求的房屋。這個模式能否成功，一個重要前提是，公司有足夠多的經驗豐富的經紀人。但由于行業本身的流動性過強，大批新進入的經紀人在短短一兩年甚至幾個月就匆匆離開，要實現這一目的并不容易。

　　除此之外，如何應對外部全民經紀人、獨立經紀人帶來的“飛單”風險，也是中介行業面臨的新問題。

　　據了解，獨立經紀人制度提供給經紀人的傭金遠超過二手房中介企業提供的范圍，深受經紀人歡迎。

　　因此，如何避免經紀人把手上的客源帶到開發商那里去賺 “外快”？各家中介為此大傷腦筋。部分中介公司提出，不向經紀人開放客源資料，或者不接受有全民經紀人的樓盤，但這些都只是權益之計。

　　傳統中介“觸網”謀突圍

　　“內憂外患”之下，傳統房產中介將何去何從？

　　10月22日，中原地產與工商銀行、紅星美凱龍、上汽集團、中國電信、蘇寧電器等企業攜手，達成戰略合作，擬建立一個具有品牌影響力的跨界合作新平臺和產業閉環新模式。

　　記者了解到，中原地產聯合上述企業推出的“家+卡”，不僅可以為客戶提供來自中原地產的一系列服務，客戶還可憑會員卡申請工商銀行較高100萬元授信貸款，上述貸款可用于房產交易稅費及家裝建材等商戶定向刷卡消費，另外還可憑會員卡至聯盟商戶消費并享受各類現金禮包，以及零成本家居貸，指定商戶還可享受較長12期免息免手續費分期付款。

　　中原地產董事總經理譚百強坦陳，在整個交易閉環中，中原地產將為其他合作企業提供客戶，但其他企業為中原地產提供客源的可能性非常小。不過有知情人士透露，中原地產此舉“醉翁之意不在酒”，其真正感興趣的是線上和線下的支付業務。

　　事實上，已經有不少傳統中介開始“觸網”。此前，北京某中介地產公司就計劃建立一個E2E平臺。

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