2015年，在國家“穩增長”的框架下，樓市的作用毫無疑問。因此，“去行政”、“市場化”、“促消費”、“降成本”等一系列利好行業長期發展的政策將會延續，而且會在2015年對樓市產生明顯的溢出效應。根據較新數據，2014年12月份，50個城市的房地產銷售面積在相對10-11月的高位水平上，環比出現7%以上的擴張。由于環比擴張和基數回落，50個城市在2014年12月的銷售面積同比增速已經加速至20%的水平，而具有領頭羊地位的一線城市，樓市回升的趨勢更為明顯。

　　從價格來看，無論是百城房價，還是70個大中城市房價，主要城市的房價水平依舊在回落。但是，2014年四季度以來，住房價格跌幅開始收窄，十大城市新房價格已經企穩，而二手住房價格連續3個月環比增長。按照銷售滯后價格6個月左右的一般規律，主要城市樓市銷售“暖冬”的趨勢將會與2015年樓市“小陽春”無縫對接。而主要城市銷售回暖，或將起到帶頭作用，促進其他城市銷售企穩回升，并改善2014年處于冰凍狀態(下跌在10%以上)的新開工和房企拿地，從而形成對“穩增長”的有力支撐。

　　但是，目前樓市的回暖 于主要城市，特別是一線和二線城市。在2014年下半年以來，盡管限購退出、限貸松綁、公積金門檻降低，特別是11月底降息和12月份以來信貸投放增加，但全國樓市依舊疲軟。

　　從樓市較敏感的資金面看，從2014年9月底“二套房貸”政策松綁以來，樓市資金面開始好轉，但由于貨幣政策“定向寬松”取代救助式“放水”，經濟低迷局面下銀行“惜貸”情緒濃重，居民大類資產配置結構出現證券化的跡象。2014年1-11月，全國開發企業到位資金接近零增長，驟降2.5個百分點，或將意味著開發企業轉型、源頭投資資金離場。因此，對樓市而言，無論直接供給還是溢出規模，資金量與前兩輪樓市刺激(2008-2009年、2012年)不可同日而語。而且，個人住房貸款利率一直居高不下，利率優惠幅度不明顯，難以激活以“剛需”為主的市場需求。

　　更為重要的是，我國樓市運行的驅動力發生了改變。從長周期看，人口紅利(特別是25-45歲適齡購房的人口紅利)從2013年就開始見頂回落；城鎮化從過去10多年年均1.4個百分點的快速增長，轉換到以“常住非戶籍人口本地化”為特征的勻速增長階段，新增外來人口規模趨勢性下降(未來在700萬/年左右)，未來城鎮化年均增速在0.7個百分點左右；城鎮居民住房擁有已經達到1.1-1.2套/戶，樓市供求格局已經從過去的供不應求轉換到整體平衡和局部過剩的“新常態”。

　　筆者判斷，當前樓市整體對于政策刺激的彈性在下降，樓市回暖也 于人口凈流入和集聚能力較強的一線和二線城市，而全國疲軟的局面難以改觀，這種“大幅度分化、整體弱勢”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下，2014年以來一系列促進樓市的政策措施也將會延續到2015年。另外，考慮到消費成本太高的現實，住房交易稅率在2015年有望降低，特別是“不滿5年的住房再交易時，將全額征收營業稅”的政策可能將會調整到“不滿2年”，這或將是2015年樓市較重磅的刺激政策。

　　同時，由于2014年底降息的效應將在2015年開始顯現，這將在一定程度上減輕房貸壓力、刺激改善型住房購置需求。2014年底，央行松綁商業銀行存貸比、增加合意貸款規模等政策的實施，意味著2015年貨幣政策的基調將轉向為“工具創新+信貸投放”。因此，不僅2015年宏觀資金面要好于2014年，對樓市的資金溢出效果要好于2014年。而且，房貸供給緊張、房貸利率優惠幅度有限的困境將會好轉。

　　因此，目前回暖趨勢確定的一線和二線城市將會繼續回暖，這也將有利于帶動其他二三線城市，乃至全國樓市在2015年上半年跌幅持續收窄，下半年企穩局面形成。因此，全國樓市在2015年有望實現銷售規模微幅正增長、房價同比止跌?？傮w而言，由于樓市投資需求退潮、庫存高壓、貨幣政策“不放水”、股市分流，即便政策利好不斷、資金面好轉，但就全國而言，房價上漲的壓力并不大，樓市整體上將呈現“L”的走勢(而非“V”型走勢)，分化的局面將會繼續放大。

　　值得注意的是，目前，由于一線和二線城市城市房價止跌反彈的態勢已經形成，這些城市在2015年年中或將再次出現房價上漲的壓力。特別是，從筆者調研來看，一線城市近期購房需求入市的步伐在加快，新增項目的去化率達到了70%左右。2014年12月，一線城市銷售規模的環比增幅在11月高基數的基礎上再次大漲14%，而開發商的銷售策略也已經從2014年前三季度的“以價換量”轉變為“適度提價”。從這個角度來看，近期媒體所言的“一線城市在2015年將退出限購”的判斷可能將站不住腳。而且，從一線城市控制人口增長、控制城市建成區擴張、控制土地利用的角度看，從公共服務供給壓力的角度看，退出住房限購的可能性也不大。
 

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