“與世界先進的商業生態相比，中國的差距是十五到二十年，國內商業地產較大的問題是過分追求數量的粗放式發展。”3月17日，中房協商業地產專業委員會主任、華貿創始人、國華置業董事長房超先生在中國商業地產行業發展論壇上直指行業發展的弊病。

    以下為房超先生演講實錄：

    一、新常態下商業地產要轉變粗放發展模式

    實體商業現在面臨巨大的挑戰，現在商家普遍效益很低，商場普遍效益很低，大家很困惑究竟是哪里出了問題？2014年全國總開發面積5億平米，有2億平米是商業地產，2015年的數據沒有出來，可能會更高。隨著城市化的進程，商業地產在開發當中的比重將會更大，已經從過去的房地產開發轉為打造商業平臺，促進城市的轉型升級。問題是現在的發展模式是一個比較粗放的模式，注重數量，不注重質量，粗放式的發展帶來的結果是普遍效益比較低。

    國內商業和國外先進的商業企業相比，差距非常大。現在接觸商家的時候，見面談的總是“我今年要再開多少家店”，很少有人說“我要打造一個什么樣的店”，這是我們面臨的較大問題。

    在城市化紅利的時候，在城市化進程過程中仍有人口紅利的時候，這種簡單復制、快速發展模式有市場、有效益，但是發展到一二線城市目前的水平，中產的數量越來越大，經濟建立在中產消費基礎上的時候，這種發展模式就有問題了。

    現在國內商場的效益太低了，一個五萬平米的商場，營業額普遍在5、6億，要知道一個五萬平米的商場水電等運行費用就要3-5千萬元，這是固定的費用。國內有的商場引入超市不是為了效益，是為了帶客流量。一個5000、6000平米的超市，一年的營業額好的七八千萬元，差的四五千萬元。我們在國外看，一個幾百平米的超市，好的一年營業額就幾千萬上億。所以，現在處在這樣一個低效益的商業生態。但是，大多數的商家、商場都還是在追求數量的發展，不追求質量的發展。

    二、商業地產缺乏工匠精神

    當然，也有正面的案例。我們昨天看到了成都太古里，太古這個企業關注了中國20年，進了中國十幾年，到目前為止只做了3、4家太古里。像成都太古里，我聽說是做了9年。一個好作品怎么可能一兩年就能做出來？怎么可能一兩年就做出來留下一百年歷史的作品？再比如，“方所”的創始人毛繼鴻原計劃用瓷磚做地面，他要自己找瓷磚廠家，瓷磚上的花紋他要自己畫，花費了很多的時間來做，工匠要關注每一個細節，這就是工匠精神。這是中國文化的傳統。

    國外做一個商場，準備的時間一般在三年，建設期三年。國內現在發展商覺得某個地方可以建一個商場，就找設計公司、建筑公司建起來。北京是一線城市，三環以內的城市較近幾年建設的商場，大部分不賺錢，不賺錢你還干？這是我們目前要反思的。

    北京華貿的主力店新光天地大家比較熟悉了，現在叫SKP，它的單店營業額五年保持全國榜首。SKP是北京華聯主導管理，北京華聯大家知道是做購物和超市的企業，但是她做了一件非常了不起的事，就是把新光天地接收改為SKP，2012年年底就下決心打造成世界先進的較高水平的商場，一個全國較好的商場做徹底的調整改造，這是多大的決心和氣魄？個中的艱辛和付出大家是無法體會到。開始改造的頭兩年受到非議，但他們堅持下來。現在的商場成為一個世界高水平的商場。較遲2018年，SKP就能沖刺一百億元的營業額。這個一百億是什么概念？現在很多商場營業額都在下滑，很多品牌在中國業績下滑的情況下，SKP能夠逆轉。前一段有位世界先進 品品牌的總裁來看我，他們認為SKP代表了世界的水平。

    這就是匠人精神，匠人精神是需要我們真正付出的。前一段時間有一個統計資料，對全世界150年以上的企業做了一個統計，德國有837家，荷蘭222家，法國196家，日本22000家，美國是1100家。中國是多少？中國是5家，150年以上的企業是5家。這值得我們深思。如果我們不盡快轉型，中國的商業生態是達不到高效益、高效率的。過去我們增長那么快，是因為人口紅利、城市化紅利，但是在新常態下，如果現在再不轉型、不調整我們的經營結構就一定會有問題。這也是供給側結構改革的一部分。

    三、實體商業具有持久的生命力

    另外，談一下實體商業與電商的關系。現在全社會都在關注電商的超速發展，實體經濟怎么辦？我認為，實體經濟有它自有的生態，電商有電商自有的生態，他們都在發展，他們如果有競爭關系也是競爭合作關系，不是直接競爭關系。

    電商是美國人發起的。我跟美國業內、業外的人談，他們認為在美國實體商業是極其方便的，生活方式的設計非常好，所以電商只是錦上添花，電商是每一個美國人都會試一試和享受一下的，但他不會因為這個不去實體商業。

    中國電商發展這么快，大家知道去年電商零售銷售額3.8萬億元，占了社會消費品零售總額的11%左右，為什么呢？是因為中國的實體商業太落后了，所以導致電商的超常規發展，它快速發展的一個重要原因是實體商業太落后了，所以造成了把市場空間留給了它，讓它來天馬行空。

    我們去國外交流的時候，他們的判斷是，實體商業是面對未來生活方式的設計、體驗，比電商的生命力更持久，較終實體商業與電商會走向融合。

    四、商業地產的未來是打造美好的商業生態

    我看成都很有意思的地方，所以成都可以做中國商業博物館。傳統的商業春熙路上是傳統百貨，井、百盛、伊斯丹等；往南一條馬路就是新型購物IFS，代表了目前購物的主流；再往南一條路就是太古里，太古里代表了一個面向未來的更加體驗型、生活方式的商業設施，這正好反映了不同時代的進步和發展。成都太古里是一個成功的商街，但是你沒看到各個城市不成功的商街。太古里的成功不是因為表面的商街形態，而是因為工匠精神，她的每一座建筑，每一個商家，包括指示牌都是精心設計的，30多家設計機構參與了9年的打造過程。

    很多中國人沒有逛博物館、藝術館的習慣，對美、時尚、藝術的感悟和啟蒙就是在商場。為什么我們在做商業設施的時候注入了這么多文化元素，注入了這么多藝術的元素，注入了這么多各種生活的元素，是因為消費者有這個需求。你在打造一個商場的時候，如果能夠像方所想的那樣，像太古里想的那樣，像SKP想的那樣，注意到是在創造一種不同的生活方式，讓旅游者來得到什么體驗，讓市民來得到什么體驗，在這個基礎上把較好的藝術、文化和商品結合在一起，然后有效的解決停車等服務需求，一個偉大的商業就誕生了。

    實體商業需要自己來改變自己的命運，怎么辦？就是兩條，榜首要創新，否定自己，學習別人；要有匠人精神，用藝術的，用我們中華民族傳統的這種優勢，做出好的商業設施、好的商品、好的商家。

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