市場關注已久的個人住房“營改增”問題終于“靴子落地”。財政部、國家稅務總局24日頭次披露的營改增全面推開細則顯示，5月1日起，個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。新京報記者對比新舊政策發現，實際稅負并未出現太大的變化。

根據兩部委的方案，個人將購購不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購購2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策只適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

對于北上廣深，兩部分另有規定。即個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購購2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購購住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

普通住房與非普通住房的認定有多項標準，差別主要在于建筑面積，容積率和售價。 新京報記者 李蕾

北上廣深地區

個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個人將購購2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購購住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

個人將購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

非北上廣深地區

個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個人將購購2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

二手房營改增執行后稅費變化

（以總價300萬元，原價購購200萬元，未滿兩年普通住宅房屋為例）

5月1日前 營業稅5%

300萬×5%=15萬元

5月1日后 增值稅5%

[300萬÷（1+5%）]×5%=14.3萬 減少0.7萬元

目前北對普通住宅的認定標準

容積率：1.0（含）以上

單套建筑面積：140平方米（含）以下

交易單價或套總價：

五環內為單價39600元/平方米、總價486萬元；

五到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元；

六環外為單價23760元/平方米、總價281萬元（單價總價兩個標準符合其一即可）。

釋疑1 稅率為何不是市場猜測的11%？

財經大學稅務學院副院長劉桓對新京報記者表示，“我們測算過，如果2年內出售征稅，2年以上出售不征稅；且以11%的一般增值稅稅率下按照進項抵扣征收增值稅的話，即使房價上漲一倍，稅負還是減少的。稅收減少對國家財政收入不利。這可能也是政策考慮的因素之一。”劉桓說。

對于個人住房交易中所采用的增值稅細則中基本延續了以往的稅率，劉桓表示，營業稅改增值稅主要是考慮要降低企業生產成本，個人住房不會成為企業生產過程中的成本，所以更改稅負的意義不大；而且把增值稅專用發票用于個人住房銷售，會徒然增加發票管理難度。

劉桓說，理論上無論營業稅還是增值稅都應該由住房銷售方也就是賣方來繳納，不過，多年形成的市場習慣是這些稅較終都由購方承擔了。

改增”新政策延續了北上廣深一線城市和其他城市的稅收差別。北上廣深非普通住房即使2年以上對外銷售，仍然要按照價差繳納5%的增值稅。對此，劉桓表示，考慮到目前整個房地產市場的情況，國家對一線城市和二三線城市的房地產政策是有差別的，對北上廣深等一線城市的房地產市場更為嚴格。（李蕾）

釋疑2 對二手房市場影響有多大？

較近，二手房“營改增”或將增加購房負擔成為部分中介炒作的噱頭，也讓不少購房者人心惶惶。

根據中介機構計算，新政實施后，一套不滿2年的房子，網簽價為300萬元，需要交納15萬營業稅。而在5月1日后成交的此類房源，需要繳納增值稅款為14.3萬元，前后少繳納7000元稅金。

假設一套滿兩年的非普通住宅，網簽價為300萬元，原購購價為200萬元，則需要繳納4.8萬元增值稅，相比營業稅時期少繳納2000元。

易居研究院智庫研究總監嚴躍進表示，非普通住房這類住房是增值空間較大的物業之一，此次的增值稅征收辦法通過計算購賣差價的方式，進而能夠進行稅費的征收和收入的調節。對于普通住房來說，持有兩年后進行銷售，相應的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現有營業稅的平移，將現有的營業稅放到了增值稅里，取消了營業稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。

胡景暉表示，在這一時間點出臺增值稅征收細則，主要目的是穩定市場預期。增值稅細則出臺之前，市場各方的猜測頗多，也的確有些機構借此擾亂市場，制造市場恐慌。現在細則公布了，明確了二手房交易增值稅與原有營業稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，可以說給市場各方吃了定心丸，對穩定市場預期起到了重要作用。（方王洋）

■ 延展

營改增全面推開后預計全年減稅超5000億

今年5月1日起，在全國范圍內推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

營改增后，建筑業和房地產業適用11%的增值稅稅率，金融業和生活服務業適用6%的增值稅稅率。

“我們稅務部門現在較緊迫的一項任務就是順利推開營改增。”一位北京國稅的人士說。營改增這項任務在兩會時被財政部部長樓繼偉稱為下了“軍令狀”。劉桓表示，營改增中容易改的已經改完了，剩下是比較難的了。

國家稅務總局局長王軍在兩會上表示，與以往相比，此次營改增改革涉及數量多，有近1000萬戶納稅人；時間緊，只有不到兩個月的實際準備時間；此外，頭次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易；還有很多新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅，稅務部門準備任務艱巨。

雖然改革艱難，但營改增帶來的正面影響是巨大的，實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，減輕企業負擔。 總理表示，從全國初步估算，今年要給企業減5000億元以上的稅收。劉桓說，減少的這5000億元稅收基本靠營業稅改增值稅。人民日報也發文稱，營改增全面推開后，預計全年減稅將超過5000億元。

“今年實行了的財政赤字來面對財政收入減少的壓力，同時也要警惕財政赤字大幅擴大可能產生的不良后果。”劉桓說。

據國家稅務總局統計，截至2015年底，全國營改增試點納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規模納稅人479萬戶；累計實現減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

國家稅務總局相關負責人在評價前期營改增效果時表示，營改增試點從制度上基本消除貨物和服務稅制不統一、重復征稅的問題，有效減輕企業稅負。從前期試點情況看，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現了較大規模的減稅，這充分證明營改增的制度框架體現了總體減稅的要求。（李蕾）

■ 大事記

2011年10月

國務院決定開展營改增試點，逐步將征收營業稅的行業改為征收增值稅。

2012年1月1日起

率先在上海實施了交通運輸業和部分現代服務業營改增試點。

2012年9月1日至2012年12月1日

交通運輸業和部分現代服務業營改增試點由上海擴大至北京等8省（直轄市）。

2013年8月1日起

交通運輸業和部分現代服務業營改增試點推向全國，同時將廣播影視服務納入試點范圍。

2014年1月1日起

鐵路運輸業和郵政業在全國范圍實施營改增試點。

2014年6月1日起

電信業在全國范圍實施營改增試點。至此，營改增試點已覆蓋“3+7”個行業。

2016年5月1日起

將在全國范圍內推開營改增。

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