中新網北京5月16日電 （種卿）全面推進“營改增”試點半月，“降稅減負”效應不斷發酵。中新網記者調查發現，在二手房交易方面，該項改革讓交易涉及的多項稅收都所有降低；且實際辦稅地點和流程并未發生變化，方便于購賣雙方進行繳稅；同時，二手房交易所開具的增值稅發票并無延遲，在繳納稅款且審核通過的情況下，當場就可獲得。

  房地產交易“營改增”到底改了什么？

  中國“營改增”稅制改革的初步試點還要追溯到2011年，經過五年多的實踐，自今年5月起全面落實，而“營業稅”也正式退出歷史舞臺。

  “對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業稅和契稅。而營改增政策后，則會體現為增值稅和契稅。相比其他稅收來說，增值稅的一個較大利好就是其為價外稅，通俗地說，此類稅收的計稅依據是不含稅價格。”易居研究院智庫研究總監嚴躍進對中新網記者解釋稱，防范重復征稅、降低稅負，正是政府此次稅費改革的要點。

  需要特別說明的是，營業稅是價內稅，即過去100萬元房價是含稅價；而增值稅是價外稅，要按照不含稅價來征稅，所以要先除以（1+5%）計算得到不含稅價格，再計算繳納增值稅。

  在稅制變化的同時，原有對非一線城市的營業稅優惠政策，依然可以平移過度到增值稅征收過程中。

  根據財政部2月17日《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，除北上廣深四個一線城市外，個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購購2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

  二手房交易契稅、個稅等稅負受益降低

  “營改增對一般個人購賣二手房的意愿影響不大，整體稅負只減不增。”嚴躍進稱，對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業稅和契稅；而營改增政策后，則會體現為增值稅和契稅。

  嚴躍進分析稱，如果是交易滿兩年的房屋，不考慮144平方米以上的非普通住宅和免征等類型，對于營業稅而言，計算方式一般是房屋購賣差價總額*5%。所以，如果此類100萬元的房屋按照目前房價的全國年均7%的增幅計算，2年內房價約為114萬元，那么購賣差價為14萬元。這個時候營業稅為14*5%即為0.7萬元。而如果是換成增值稅的計算方式，則為14/（1+5%）*5%即為0.67萬元。

  “如果是交易未滿兩年的普通住宅，則要征收全額。”北京鏈家地產一位中介人員告訴中新網記者，營改增之前，征收二手房交易的營業稅是按照網簽價*5%；換成增值稅的計算方式后，就是用現在的網簽價除以1.05再乘以5%。以網簽價為100萬元的房屋為例，可以比之前少繳稅2400元。

  “相應地，盡管5%的稅率不變，但應稅收入降低，契稅、個人所得稅等交易環節稅額也會減少。”嚴躍進指出。

  談及契稅的變化，嚴躍進向記者舉例說明稱，目前全國100萬元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內，按照1.5%的契稅進行計算，則契稅為1.5萬元；但如果按照目前新的政策，則為100/（1+5%）*1.5%即為1.4萬元。

  “雖說法律規定了增值稅和個人所得稅的應納稅人是二手房交易的賣方，契稅是對購房征收，但就北京市場上的實際情況來看，這部分稅負還是要轉嫁到購方身上的。”上述鏈家地產中介人員告訴記者。

  事實上，無論從前期測算還是從目前實際辦理情況看，在營改增之后，納稅人個人存量房業務的整體稅負是下降的。

  根據北京市地稅局的統計，5月1日營改增落地頭日，北京18個區（分）局試運行二手房交易稅收征管工作，共開具二手房交易增值稅發票85張，征收稅款638.55萬元，比營改增前的稅負降低16.03萬元，降幅2.45%，平均單筆業務稅負下降1885.88元。

  發票即時開具 辦稅地點流程無改變

  房地產行業營改增落實后，除了關心稅負問題，普通購房者也十分關注個人購賣二手房在納稅地點和手續上有無變化？

  為此，中新網記者撥打12366納稅服務熱線獲知，目前來看，北京地區個人購賣二手房交稅手續、辦稅地點，以及提交材料、辦理流程等都沒有變化，購賣雙方依然要到當地地稅部門進行辦理。

  不僅如此，根據國家稅務總局近日發布的《關于明確應該增試點若干征管問題的公告》，明確個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以后辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

  在嚴躍進看來，官方雖然未對后續二手房交易的納稅地點和手續等做出明確規定，但大方向是盡量降低成本，同時簡化計算方式，民眾對此類事項的顧慮可以降低。

  另外，中新網記者近日就餐要求開具發票時，就被餐廳工作人員告知，由于營改增剛剛落實，新發票需要等到5月下旬才能開出，那么，對于二手房交易來說，增值稅發票可以及時開具嗎？

  “增值稅發票不存在延期開具的問題，只要資料齊全并繳納了相應稅款，地稅部門工作人員就可以開出發票。”一位北京鏈家地產工作人員告訴記者。

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