伴隨北京市府東遷，大量政府工作人員、家屬及相關人群同步遷移，對住房的巨量需求必然助推住宅價格上漲。這是一種“小區域中供求關系影響價格”的現象，與人口流入型城市房價上漲的原理一樣。通州房價走高又勢必促使需求外溢，距離北京較近的北三縣樓市在前不久呈現出異常的火熱。

  然而，受產業、配套建設、城市管理等諸多因素制約，北三縣樓市泡沫也備受質問，投資空間將日趨狹窄。這一看法，在4月27日樂居龍門自媒體聯盟的“限購之后 武清與京津冀一體化發展趨勢”主題論壇上，也得到了陳志、彭劍波、郭毅等多名業內大咖的認同。因而，我們不建議投資人將放在北三縣，相比之下新機場等新興板塊更具價值。

  北三縣悄然失落

  近日，三河、大廠、香河等北三縣樓市調控政策一經出臺立即發酵，許多人認為北三縣的樓市上漲空間已被超前透支。論壇上，亞豪機構市場總監郭毅女士認為：北三縣房價的非理性上漲，導致了地方政府管制與市場新的壓力。

  從政策層面講，北三縣樓市出現了速凍現象。由于房價漲幅過高，廊坊4月初頒布限購政策，對外地戶籍實施限制。隨后，據說對樓市的管制嚴格起來，政府要求日匯報、周總結、月分析，還常到一些項目售樓處巡視和監管。很多項目因為沒有預售證被迫停止網簽。

  從市場層面看，北三縣的供需結構出現了不合理現象。燕郊出現供需失衡，開發商主要在賣自己的庫存，可謂賣一套少一套——預計今年燕郊新房供應量在一萬套左右。從成交來看，去年成交量在1.7萬套左右，今年限購前一季度已經把去年全年的量都賣光了。因此，除了北京市府東遷，供需失衡、投資需求拉動也是燕郊房價上漲的原因。

  郭毅認為，不管是因為供需失衡還是規劃利好所致，燕郊房價已經達到相對高位。這個時候，整個區域的自住需求占比非常之低，大概只有30%左右。這樣的市場，不僅是非理性的，也具有極大的風險。雖然北京市府東遷、京津冀協同發展對燕郊樓市形成利好，但遠不足以支撐房價翻倍增長，燕郊不是良好產業配套背景支持下的合理上漲。

  同時，北三縣這一輪投資需求涌現的背后，還有貨幣信貸政策的助推。今年一季度住房貸款新增1.5萬億，其中1萬億為個人住房貸款。央行放水導致了新的泡沫滋生。

  未來，伴隨樓市調控政策對購房需求的打壓，燕郊由于供應量較少尚能保持相對橫盤狀態，但大廠和香河則一定會出現下滑。

  “產地房”新趨勢

  對于北三縣的后續乏力，清華規劃院城市發展策劃研究所副所長彭劍波認為，產城融合的不足也是十分重要的原因。

  在論壇前，彭建波即與新浪樂居北京公司副總經理、龍門總策劃人王永冰進行過深入探討，他強調產業、城市功能的良性發展對區域核心價值的重要性。而三河、大廠、固安等作為縣級區域，行政級別、配套水平以及城市管理水平都滯后于樓市的快速上漲。

  彭建波強調，從行業發展趨勢看，我們必將由“房地產”的舊時代走向“產地房”的新時代：過去是，房子好賣，地就不愁賣，產業再說；而新常態下，則一定是產業先行和，產業做大做強帶動區域土地價值的提升和人口的聚集，進而帶來房屋和物業銷售的上升。在這種新趨勢下，政府應提升配套、服務和管理水平，城市運營商則要各司其職，形成差異化和有序共生的關系。

  對于這種“產地房”的邏輯，北京房地產業協會秘書長陳志非常贊同：“過去是房地產先發展，產業發展不發展再說，都愿意說房地產是晴雨表、要先行；但現在看來，如果沒有產業和規劃，房地產是‘先’不了的——這是一個非常重要的思考點。”

  陳志表示，一些環京地區必須要將房地產狂熱勢頭暫壓下來，先把產業、交通踏踏實實做好，把地區發展規劃確定好，以避免無序性。產品要能有效滿足北京的溢出需求，而不是過度追求價格。衡量一個城市的價值，不能簡單地看GDP，還要看要素聚集能力——這種能力才是支撐城市發展較核心的東西。

  轉發的傳播動能

  立足“產地房”新趨勢，房地產傳播將更加注重跨界和資源整合。在這個移動改變世界、改變生活的年代，房地產也將理所當然地被移動互聯網所改變。因而，如何借助移動互聯新勢力實現房地產的傳播和銷售目標，成為備受業內關注的新課題。

  對此，龍門總策劃人王永冰認為：我們不能單純為移動而移動。如果不了解就貿然行動，可能只是勞民傷財、只移不動。當前，媒體傳播形式的升級導致了傳播方式的變革，以傳統媒體為、一對多的傳播方式已成過去，去化的多對多、爆炸式傳播成為主流，每一次的轉發、分享都能增強信息傳播的效果。

  在產地房時代，“轉發”所產生的傳播動能是過去任何媒介都無法達到的。移動時代就是一個“人人皆媒體”的時代，只有觸動人心的內容才會引發人們的共鳴并帶來轉發的沖動。

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