一線剛退燒 二線已頂上

   日光盤、房價暴漲、土地被哄搶……一線城市樓市“高燒”漸退，二線城市卻“燥”了起來。在火熱的勢頭下，部分二線城市出臺了相應的房地產調控新政，政策上的“托底蓋帽”趨勢漸顯。

   二三線成交創7年較高

   在上海、深圳3月25日出臺房地產新政之后，二線城市躥升為焦點。

   “僅兩個多公里，90套房就被賣光了，開發商進賬10億元。”有媒體如此形容4月12日南京奧體板塊一樓盤的開盤場景。合肥購房者更是感嘆“沒關系壓根兒購不上房”。

    在剛剛過去的4月，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2593萬平方米，環比增長1.2%，同比增長61.0%。30個城市中，有17個城市的成交量出現環比增長，其中天津較火爆，環比增幅達到38.1%。從同比情況來看，有23個城市的成交量出現了同比增長，而其他7個城市則有所下跌。對照近7年4月份的成交數據，今年4月市場成交達到近7年同期較好的水平，同時也是歷史上較高的水平。

    分城市來看，4月份，一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米，環比減少27.8%，同比減少8.2%。交易出現明顯下滑和滬深兩市政策打壓有關。但15個二線城市新建商品住宅成交面積環比卻增長了7.8%，同比增幅更是達到88.3%。三線城市市場成交受二線城市的影響，呈現出相對火熱的態勢，這和三線城市積極去庫存的政策導向有很大關聯。

    去二線城市搶地

    新房、二手房的火熱成交，讓二線城市的土地受到房地產企業追捧。

    4月7日、8日，蘇州土地市場成了聚寶盆，13宗土地成交，總出讓金共約250.76億元，平均溢價率約200%。其中，蘇州市高新區科技城地塊由3.7億元起拍，較終在15.5億元落槌，溢價率高達318.86%。4月28日，合肥13宗土地集中出讓，推出的地塊均遭“瘋搶”，其中有5宗住宅用地樓面價超過1萬元/平方米，溢價率達到300%左右。

    根據中原地產研究部數據，4月二線城市合計土地出讓676宗土地，土地出讓金達到1224.73億元，環比上漲29%，同比漲幅達227%。成交樓面均價2607.73元/平方米，平均溢價率61.85%，均創出較高歷史紀錄。而一線城市4月成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓，北京、深圳均無土地成交。“目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內，庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場預期，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”中原地產頭席分析師張大偉說。

    易居研究院智庫研究總監嚴躍進在接受北京晨報記者采訪時表示，一線城市高地價和高房價，使得部分房企認為此類城市泡沫過大，而二線城市的房地產庫存規模不大，且購房政策總體寬松，驅使房企積極拿地，“但較后也可能使得后續開發成本急劇上升。”

    過熱城市已出“限價令”

    政策已經出動，為此起彼伏的“高燒”降溫。尤其是一些受益于地利之優勢享受著一線城市的擠出效應的城市，河北環京4縣市，長三角地區的合肥、南京、蘇州，毗鄰深圳的惠州等近期紛紛收緊房地產政策。

    4月25日，南京正式發布《關于推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀，其中包括對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬元至3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。同時，還指出嚴厲打擊虛假廣告、捂盤惜售等市場交易違法違規行為，加強對個人住房貸款頭付資金來源的審查，規范房地產市場秩序。

    在南京之前，房價同樣大幅攀升的蘇州已經在3月出臺了《關于進一步促進房地產市場穩定健康發展的意見》，指出房地產開發企業對預售房屋的申報價格，3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%；下一批次備案預售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。此外，取得預售證后，預售房源應在10日內一次性全部對外銷售。

    調控政策

    開始“托底蓋帽”

    2015年開始的股市去杠桿，使得大量資金進入房地產市場。對于二線城市樓市的火熱成交，嚴躍進分析認為，二線城市房價大漲，和此類城市相對一線城市房價總體偏低、購房政策比較寬松有關。“和恐慌性購房情緒不斷加重也有關系，部分購房者擔心二線城市后續也會收緊政策，預計5月份購房者依然會積極入市，成交規模或弱于4月份，但總體依然處于高位水平。”

    樓市高燒蔓延，使得調控政策出現了明顯改變。張大偉表示，過去一年多，房地產市場調控的主要方向是去庫存，各種寬松政策次第出臺。但部分庫存較低的一二線城市及一二線輻射區在刺激政策影響下，出現了非常明顯的量價快速上漲現象，導致市場出現非理性繁榮，“未來政策開始‘托底蓋帽’，從較近各地出臺的政策可以看到，過去全面寬松的趨勢已經出現變化，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性政策。但整體看，政策導致房價下調的可能與空間有限，在經濟新常態的趨勢下，房地產依然需要去庫存。”

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！