業(yè)主和物業(yè)“相愛(ài)相殺”的案例屢見(jiàn)不鮮，見(jiàn)諸報(bào)端的多半是業(yè)主控訴物業(yè)的種種行為。但不知，物業(yè)很多時(shí)候也是啞巴吃黃連有苦說(shuō)不出。海南房屋空置率高達(dá)70%，業(yè)主購(gòu)了房不入住拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象嚴(yán)重。海南某物業(yè)公司澄邁分公司起訴業(yè)主張某拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)一案，6月27日澄邁縣人民法院已正式立案。

    業(yè)主購(gòu)了房不交物業(yè)費(fèi)愁煞物業(yè)

    張某購(gòu)購(gòu)了某花園小區(qū)的樓房，從2011年至今房屋一直空置著，物業(yè)多次聯(lián)系張某，他都不肯交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，至今已拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)4000多元。“空置房拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，張某只是惡意欠費(fèi)的業(yè)主之一。”某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人余先生說(shuō)，他們請(qǐng)求法院判令張某支付5年來(lái)拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金共計(jì)1萬(wàn)多元。

    據(jù)省物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書張啟云介紹：“空置房業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，海南每年物業(yè)企業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主的案件都在百起以上。但是北京、上海、深圳等地房屋入住率高達(dá)98-99%，這些城市幾乎無(wú)空置房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒(méi)有遇到過(guò)此類欠費(fèi)問(wèn)題。海南的空置房率高達(dá)70%，這些空置房業(yè)主多是島外購(gòu)房者，購(gòu)房后有的辦過(guò)入住手續(xù)，鎖上房門就離開了;有的連入住手續(xù)都沒(méi)辦，開發(fā)商和物業(yè)都聯(lián)系不到他們，更別說(shuō)交納物業(yè)費(fèi)了。”

    此外，張啟云表示，許多空置房的業(yè)主本是炒房客，他們既沒(méi)有辦理入住手續(xù)也不會(huì)進(jìn)行房屋裝修，更別說(shuō)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的炒房客轉(zhuǎn)賣房屋時(shí)連物業(yè)公司都不知道，當(dāng)新業(yè)主裝修入住時(shí)，物業(yè)公司找其補(bǔ)交先前拖欠的物業(yè)費(fèi)，新業(yè)主自然不會(huì)替前業(yè)主當(dāng)冤大頭，這就讓業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生了不少隔閡。

    物業(yè)：起訴得罪業(yè)主不起訴收不到物業(yè)費(fèi)

    據(jù)了解，海口海甸島某小區(qū)業(yè)主2010年入住，575戶業(yè)主中至今有448戶業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司通過(guò)仲裁解決了15戶業(yè)主的欠費(fèi)問(wèn)題，目前正待起訴其余433戶欠費(fèi)業(yè)主。這433戶欠費(fèi)業(yè)主中，有169戶購(gòu)房后至今都未辦理入住手續(xù)，想起訴都找不到業(yè)主。即便是已入住的181戶業(yè)主，按時(shí)交費(fèi)的也只有142戶。“收費(fèi)率僅24.6%。我們公司每年要墊資30多萬(wàn)元，才能維持正常的物業(yè)管理。”海口另一大型物業(yè)公司負(fù)責(zé)人大吐苦水。

    物業(yè)收不到空置房業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，即使起訴了欠費(fèi)業(yè)主，他們會(huì)先交清先前拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但接下來(lái)又繼續(xù)拖欠。“每戶每月物業(yè)費(fèi)只有幾十元，起訴的訴訟對(duì)象一戶一案，而戶數(shù)又太多，法院和仲裁機(jī)構(gòu)往往執(zhí)行不過(guò)來(lái)，仲裁機(jī)構(gòu)甚至不愿受理此類案件，因?yàn)樗麄儓?zhí)行案件過(guò)程中，有時(shí)還要倒貼錢。”張啟云說(shuō)。

    “新聞報(bào)道如果點(diǎn)出小區(qū)和企業(yè)名稱，將導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系惡化，而且空置房欠費(fèi)業(yè)主眾多，起訴業(yè)主就意味著要得罪業(yè)主，物業(yè)公司也不敢得罪所有業(yè)主，只能選擇幾位欠費(fèi)相對(duì)較多的業(yè)主起訴。通過(guò)這種方式，促使其他欠費(fèi)業(yè)主交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”多位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人要求記者匿名報(bào)道時(shí)這樣解釋。

    張啟云稱，海南共有600多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)幾乎都集中在海口。目前只有一些大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)被迫對(duì)空置房欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行起訴，許多小的物業(yè)服務(wù)企業(yè)本就實(shí)力薄弱，根本不敢起訴欠費(fèi)業(yè)主。

    而多數(shù)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，起訴欠費(fèi)業(yè)主實(shí)屬無(wú)奈之舉，因?yàn)槠鹪V案件的標(biāo)的小，即使起訴后業(yè)主交清欠款了，除去律師費(fèi)和訴訟費(fèi)，物業(yè)公司仍然收不回成本。“有業(yè)主欠費(fèi)長(zhǎng)達(dá)10年，不起訴實(shí)在沒(méi)有別的辦法。”海口某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人趙先生說(shuō)。

    物業(yè)費(fèi)不足引發(fā)“棄管”“爛管”現(xiàn)象

    海口市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)梁金華介紹，空置房業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，直接影響到海南物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)質(zhì)量，并已經(jīng)出現(xiàn)了“棄管”和“爛管”現(xiàn)象。

    2011年，經(jīng)開發(fā)商再三要求海口某物業(yè)公司接管瓊海海逸陽(yáng)光小區(qū)物業(yè)管理，哪知物業(yè)因?yàn)樵撔^(qū)多為內(nèi)地購(gòu)房者，平時(shí)入住率低，房屋空置率高，物業(yè)服務(wù)費(fèi)根本收不起來(lái)，物業(yè)公司只能墊資經(jīng)營(yíng)，管理6年已虧損18萬(wàn)元。無(wú)奈之下，即使開發(fā)商用心挽留仍無(wú)濟(jì)于事。今年2月分，該物業(yè)公司斷然放棄對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理。“一些房屋空置率高、物業(yè)服務(wù)費(fèi)拖欠嚴(yán)重的小區(qū)‘棄管’的事情時(shí)有發(fā)生。”梁金華說(shuō)。

    在物業(yè)服務(wù)行業(yè)還存在著另外一種現(xiàn)象叫“爛管”。梁金華解釋說(shuō)，空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取不到，可物業(yè)管理需要成本，物業(yè)公司為了維持經(jīng)營(yíng)，只好裁員，而裁員則面臨服務(wù)質(zhì)量會(huì)降低，物業(yè)行業(yè)就稱這類物管小區(qū)叫“爛管”。“隨著空置房增多，拖欠物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)量增加，這種‘爛管’小區(qū)也會(huì)增多，物業(yè)‘爛管’現(xiàn)象將直接影響到海口和海南物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聲譽(yù)，甚至影響到海南國(guó)際旅游島的形象。”梁金華分析認(rèn)為。

    如今，空置房業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題，已影響到海南物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，如何降低空置房的數(shù)量，如何遏制海南物業(yè)服務(wù)“棄管”和“爛管”現(xiàn)象，亟待有關(guān)部門作出相應(yīng)對(duì)策，以尋求解決的辦法。

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