近年來全國(guó)各地房?jī)r(jià)普遍上漲，引起人們對(duì)所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的廣泛關(guān)注。

  很多主要大中城市房?jī)r(jià)常常前后腳跟著“同漲同落”，更已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一道獨(dú)特景觀。前不久公布的2016年二季度GDP增速超過預(yù)期，特別是商品房銷售十分活躍，上半年商品房銷售額增幅高達(dá)42%，顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)十分明顯。另一方面，樓市表面的繁榮背后隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)，值得高度警惕。今年7月中下旬，新華社甚至三天三次發(fā)文警示樓市。

  深入理解這一前后腳“同漲同落”現(xiàn)象背后的城市房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)的普遍程度、模式和主要影響因素，是至關(guān)重要的。對(duì)于監(jiān)管層來說，能夠有助于更好理解并解決全國(guó)性的房?jī)r(jià)過熱問題，更好避免未來可能的房?jī)r(jià)暴跌所引起的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性危機(jī)。因?yàn)橐恍┏鞘械姆績(jī)r(jià)漲跌，可能很大程度上是由別的城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響的。那么，在這些城市實(shí)施的“因城施策”、“一城一策”的樓市調(diào)控策略，很可能就難以真正奏效，如果它們的直接影響源城市房?jī)r(jià)變化還沒有得以有效控制。對(duì)樓市投資者來說，對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象的深入理解，能夠?qū)︻A(yù)判有關(guān)城市樓價(jià)的未來走勢(shì)有所幫助。

  針對(duì)這一重要問題，筆者較近的一篇研究工作論文頭次實(shí)證揭示了中國(guó)所有主要大中城市房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)?；趪?guó)家統(tǒng)計(jì)局2005~2015年70個(gè)大中城市新建住房房?jī)r(jià)指數(shù)并運(yùn)用前沿的高維網(wǎng)絡(luò)分析法，這項(xiàng)研究結(jié)果表明，中國(guó)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)的關(guān)聯(lián)程度非常高，平均而言每個(gè)城市50%以上的房?jī)r(jià)變化竟是由其他城市的房?jī)r(jià)變化引起的，并且這種城市間房?jī)r(jià)的相互影響并不僅局限于省內(nèi)或某個(gè)區(qū)域，而可以是跨區(qū)域甚至全國(guó)性的!這一發(fā)現(xiàn)直接意味著城市間樓市調(diào)控協(xié)同配合不僅是完全必要的，而且對(duì)于確保全國(guó)范圍的調(diào)控總體效果，甚至應(yīng)該擺在更加重要的地位?！耙怀且徊摺钡臉鞘姓{(diào)控有效性至少在某些城市會(huì)面臨很大挑戰(zhàn)，如果沒有實(shí)施較為精準(zhǔn)的跨城市樓市調(diào)控協(xié)同配合的話。

  上述研究結(jié)果的關(guān)注點(diǎn)在于新建住房，因?yàn)檫@是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體部分，份額達(dá)60%，同時(shí)也是GDP增長(zhǎng)計(jì)算較密切相關(guān)的部分。城市房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)程度的衡量允許長(zhǎng)達(dá)一個(gè)季度的城市房?jī)r(jià)信息傳導(dǎo)的滯后，與基于網(wǎng)絡(luò)的中國(guó)城市房?jī)r(jià)網(wǎng)絡(luò)搜索次數(shù)的有關(guān)前期研究相一致。針對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市房?jī)r(jià)指數(shù)不準(zhǔn)確、被低估的顧慮，有關(guān)的必要數(shù)據(jù)處理也能很大程度上避免研究結(jié)果產(chǎn)生可能的系統(tǒng)性偏差。

  城市房?jī)r(jià)高關(guān)聯(lián)程度是一個(gè)非常值得注意的中國(guó)特色。因?yàn)闊o(wú)論是西方傳統(tǒng)的城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所接受的共識(shí)性假設(shè)，還是西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)給人的直觀印象，都是不同城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是分割程度較高、價(jià)格關(guān)聯(lián)程度較低的。

  近年來，中國(guó)快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格引起了國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。比如，國(guó)際貨幣基金組織2011年就曾將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的價(jià)格調(diào)整列為影響2008年全球金融危機(jī)之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。近期關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過熱、是否存在泡沫的討論，更不絕于耳。如此之高的城市房?jī)r(jià)變化的相互關(guān)聯(lián)程度，意味著某些過熱的城市房?jī)r(jià)會(huì)引起其他城市房?jī)r(jià)水漲船高，但同時(shí)，如果某些城市房?jī)r(jià)先期出現(xiàn)大幅下跌，其外溢的結(jié)果可能也會(huì)比想象的更為糟糕，也更加難以控制。

  那么如何識(shí)別那些較多影響帶動(dòng)其他城市房?jī)r(jià)漲跌的“系統(tǒng)重要性”城市呢?

  該研究進(jìn)一步從一個(gè)城市房?jī)r(jià)發(fā)生變化時(shí)、在全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中對(duì)其他城市的凈影響程度(亦即對(duì)其他城市的影響減去其所受到的其他城市影響)，定義中國(guó)城市房?jī)r(jià)變化相互影響網(wǎng)絡(luò)中的系統(tǒng)重要性城市，并運(yùn)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)客觀分析加以確定。

  研究發(fā)現(xiàn)：這些系統(tǒng)重要性城市的分布，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理版圖、國(guó)家區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中的核心城市高度吻合，且明顯受到國(guó)家重大區(qū)域性政策的影響。

  這些中國(guó)房?jī)r(jià)溢出網(wǎng)絡(luò)中的系統(tǒng)重要性城市，集中分布在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大傳統(tǒng)核心區(qū)域——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶(尤其是核心的京津冀地區(qū))、長(zhǎng)三角地區(qū)和珠三角地區(qū)，再加上近年來國(guó)家在長(zhǎng)江中上游地區(qū)大力哺育的兩個(gè)新興經(jīng)濟(jì)帶——中三角(長(zhǎng)江中游城市群)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。這五大區(qū)域的核心城市，即京津冀地區(qū)的北京、天津、石家莊，長(zhǎng)三角地區(qū)的上海、南京、杭州，珠三角地區(qū)的廣州、深圳，中三角地區(qū)的武漢、長(zhǎng)沙、南昌，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的成都、重慶，在全國(guó)城市房?jī)r(jià)變化的相互影響網(wǎng)絡(luò)中扮演了更為顯著的角色，是該區(qū)域乃至全國(guó)房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中的推動(dòng)者。

  很有意思的是，由房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出的這些系統(tǒng)重要性城市在整個(gè)中國(guó)房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中的影響力，在較近幾年，尤其是在2014年3月中共、國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》之后，顯著加強(qiáng)。

  因?yàn)閲?guó)家的這一戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了這些核心城市所在城市群在未來全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化過程中的重要地位。這同時(shí)進(jìn)一步表明了國(guó)家區(qū)域發(fā)展政策確實(shí)是系統(tǒng)重要性城市影響力的關(guān)鍵因素，也是另一個(gè)重要的中國(guó)特色。這一發(fā)現(xiàn)在一定程度上印證了近期一些學(xué)者提出的“快速城鎮(zhèn)化帶來的城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移是中國(guó)過去十多年來房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的主要推動(dòng)力”的推論。

  顯然，這些核心城市均具有較高的行政級(jí)別。一個(gè)很自然的問題是，除了較高的行政級(jí)別和核心城市地位外，究竟還有哪些因素決定了這些城市的系統(tǒng)重要性呢?

  這項(xiàng)研究根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的相關(guān)理論，詳細(xì)檢驗(yàn)了城市的教育與醫(yī)療衛(wèi)生條件、基礎(chǔ)交通設(shè)施、氣候與環(huán)境、人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口規(guī)模與經(jīng)濟(jì)總量(GDP)是除較高行政級(jí)別之外重要的兩個(gè)決定因素。這一結(jié)果也表明我國(guó)依然處在快速城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中，西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論所強(qiáng)調(diào)的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、基礎(chǔ)設(shè)施等因素，在該階段中尚未能在城市影響溢出網(wǎng)絡(luò)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

  較后，不管是由哪些因素導(dǎo)致了中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)變化相互影響程度如此之深，如此高的相互影響程度都是一個(gè)值得監(jiān)管部門高度警覺的現(xiàn)象。同時(shí)這也表明了正確識(shí)別并穩(wěn)定核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性。

  對(duì)于廣大購(gòu)房者和樓市投資者，在關(guān)注所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前價(jià)格變動(dòng)的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注國(guó)內(nèi)其他有關(guān)核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲跌和由此而來的外溢，以便未雨綢繆。這項(xiàng)研究所產(chǎn)生的中國(guó)城市房?jī)r(jià)影響力指標(biāo)也能為更加科學(xué)客觀的中國(guó)一二三線城市分級(jí)提供直接的統(tǒng)計(jì)依據(jù)。

  [作者系美國(guó)科羅拉多大學(xué)(丹佛校區(qū))金融系主任、終身教授]

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