歷史傷疤忘了嗎？寡頭時代請警惕樓市非理性繁榮

中國樓市進入又一個“地王”時代。上周，上海兩塊住宅用地拍出110.1億元，樓面價超10萬元，被稱為中國土地成交史上單價 “地王”。資本市場遙相呼應，以萬科的控制權爭奪為標志，上市房企成為各路資本爭奪對象，房地產板塊一時漲勢驚人。一些分析師預期，核心城市房價持續上漲是大概率事件，甚至認為只要趨勢不停止，房價“可以漲到任何價位”。

如此格局，半年以前恐怕大部分觀察者都不敢預期。當時很多人相信一大波調整潮將來，中小房企批量倒閉也是既成事實。政治局會議高調去庫存，房地產市場頭當其沖。然而風向忽轉，一二線城市樓市凱歌高奏，加杠桿去庫存的呼聲喧鬧一時，業內業外一派歡樂氣氛。

很多持樂觀態度的人士認為，供需關系解釋不了當下樓市的表現，在貨幣超發的背景下，投資者追逐資產對抗通脹必然導致房價上漲，因為房地產是資產荒下超合理的配置，這種看法不是沒有道理。問題是資產過度膨脹必然走向泡沫化。持此論者未必看不到這種可能。但是他們認為房地產事關全局，政府斷不會出手戳破泡沫，樓市持續繁榮因此可期。這種論調似曾相識——去年股市也曾盛行如此邏輯。我們認為這低估了決策者防范系統性風險的決心，更何況沒有誰可以真的對抗市場。

還有一些人相信樓市預期的自我實現。比如地價炒高帶動周邊房價，周邊房價上升繼續帶動地價上漲，這是一個看似的循環。不妨說，資產價格上升終將帶動人性的貪念，釋放更多的賭性。所有人都愿意相信自己可以逃出生天，風向逆轉之前有誰會相信房價會跌？然而正是在人人預期6000點指日可待的時候，股市以慘烈的方式宣告了泡沫的破滅。

拿今日樓市與去年的股市簡單作比或許并不恰當。地荒造就 “地王”，硬幣的另一面是一些城市供地節奏多年低于計劃和預期，這是人為的稀缺——順便說一句，今年一些城市的賣地收入還可能創出新高。房地產市場仍然奉行做大者贏的法則。經濟持續下行，流動性保持適度寬松，高杠桿融資工具為開發商提供了充足的“彈藥”。當投資者眼見過去十多年財富保值增值的超佳標的是房子，又會怎樣選擇——住房功能的異化讓天平更加傾斜，諸如房子掛鉤 與戶籍等等，都可能讓投資者冒險追高房價。

毋寧說，這是一個理性的 “共謀”。中國自2003年進入新的經濟周期的上升階段，此后股市經歷數次調整，起起落落，今日仍在低谷盤旋。樓市也曾遭遇不斷收緊的調控，房價卻始終保持上行趨勢。2008年全球金融危機之時，中國樓市一度陷入冰點，房價持續下跌，一些企業資金鏈斷裂，轟然倒下。但此后的四萬億投資托起了經濟增長率，也拯救了樓市和房地產企業。房價重新進入快速上升通道，迫使決策者再度出手調控，這一局面到2013年之后才告一段落。

短短三年間，歷史的傷疤似乎早已被遺忘。與過去十多年相比，中國經濟改變了很多。經濟增長率從14%左右的高點，到現在進入6-7%的L型徘徊，幾乎打了對折。它可能還要經歷三到五年的結構調整期，一批產能過剩企業將退出市場，銀行壞賬風險也將在這個過程中逐漸顯現。民間投資增速一路下行，如今正在負增長的邊緣猶疑。在這樣的大背景下，即使是一二線樓市，房價持續上漲或者只漲不跌有怎樣充分的理由？樓市的非理性繁榮并非遙不可及。

在抑制資產泡沫的政策基調下，通過加杠桿刺激樓市幾無可能。如權威人士所說，“股市、匯市、樓市要回歸到各自的功能定位，尊重各自的發展規律，不能簡單作為保增長的手段。”如此情勢下下，房地產投資告別兩位數增長，若干家營收過3000億元房企出現，更像是催化劑，產業和金融資本共同導演的狂歡，拉開了行業整合的序幕，它以如此張揚的方式開場，但勢必是一場殘酷戰爭。誰是超后的贏家很難說，然而可以肯定，洗牌過后，市場分化會更明顯。寡頭成為行業主導者，專屬于房地產的大時代卻已不會再來。更理性一些看待，是這個被寄予太多期望的行業穩健前行的基礎。

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