樓市又聞調控聲。

  從坊間流出的文字看，上海正在研究的調控措施，可以稱得上是嚴厲。而且抓住了要害，亦即從住房信貸入手。雖然只是傳聞，我個人還是非常認可這樣的措施。要調控就來點硬的，瞄準七寸，狠狠一擊。

  為什么這么說呢？當然是因為，今年以來，部分房價上漲過猛的城市，也曾實施了新一輪的調控，但普遍被認為過于溫柔，更多的是象征意義。如果市場進行不當解讀，效果是可疑的。在非理性情緒的推動下，說不定還有反向作用。

  去年下半年以來，一線和二線熱點城市的房價快速上漲，我堅決相信首先是一種貨幣現象，雖然有個別專家不同意；然后才是供求關系。較為寬松的貨幣發出來后，主管部門原本是希望能流向實體經濟，但逐利的資本總是窮盡一切辦法，曲折流入樓市。

  貨幣通過各類管道流到經濟領域后，在所謂資產荒的虹吸作用下，聚集于不動產。堆積的資本，對樓市供求關系形成了扭曲。表面看，是購房需求大增導致房子供不應求，但它們很多并非真實有效需求，而是資本泡沫進入樓市資金池后對商品房價格的不斷抬升，從而構成了如罌粟花一般的繁盛。在區域性恐慌情緒的傳導下，部分真實需求入場，放大了價格泡沫，如此互為推動。

  正是從這個意義上，傳聞中的上海調控措施，一舉將二套房首付提高至五成或七成。當然，由于房價的快速上漲，京滬很多購房者真正獲得的貸款，也只相當于四成，豪宅的首付成數甚至高達六七成（一次性付款也常見）。

  不過，掐住信貸口子仍然是當下*合適的切入點。由于一二線城市*近一年已有部分投機客入場，以分立戶口或直系親屬的名義購房，提高首付比例對投機客還是有抑制作用的。居民加杠桿仍有空間，并不等于鼓勵投機。

  如你所知，2014年以來主管部門和各省市對房地產調控遵循的是因城施策原則。促進住房消費時，二三線城市普遍取消限購，一線城市不放松；住房消費的契稅和營業稅調整，也繞開了一線城市；三四線城市的去庫存始終是房地產主管部門的工作之一等等。當一線和二線熱點城市的樓市出現過熱苗頭時，也是各城市分別收緊政策。

  相對于過去樓市黃金10年的歷次調控，基本是全國一起吃藥，現在的做法無疑是很大的進步。畢竟一線城市與二線城市之間，二線城市之間、一線城市之間，都出現了明顯分化。因城施策有助于對癥下藥，提高精準度。

  然而，我不得不遺憾地指出，房地產調控一直未能擺脫內循環的怪圈。這個怪圈的外在表現模式就是，“房價上漲——出手調控——鼓勵刺激——過熱或局部過熱——（區域）再調控”，如是循環，自我認證。

  回顧2003年以來的多輪調控（有專家認為這代表房地產的幾個周期，我個人不太贊同），可以大致發現以下規律：

  出臺抑制性調控政策的時候，都是因為房價上漲過快。2003年以上海、杭州為開端，然后是2005年-2007年、2009年、2010年的全國性調控；2016年的區域性調控。房價不停地上漲，政策不停地調控。你不能說調控沒有一點作用，*自然的反問就是，如果沒有調控，也許漲得更瘋狂。

  出臺鼓勵性住房消費政策的時候，主要是因為穩定經濟的需要。遠如1998年應對金融危機是實行住房商品化、信貸支持住房消費的*大動因；中如2008年國際金融危機，4萬億刺激政策的一個重要內容，是鼓勵住房消費，促進房地產市場發展；近如2014年普遍取消限購，2014年底再調整購房的契稅和營業稅政策等。

  以兩種出發點施加的調控，具有明顯的外部性特征。有朋友可能不同意，盯住房價的調控，應該是因應房地產業發展自身的要求。實則不然。

  2003年開啟的那波房價快速上漲，如果說還可歸因為長期壓抑的住房需求爆發所致，那么，2005年至2013年的房價上漲，很大程度是投資和投機需求推動，僅靠基本需求沒有如此巨大的能量。而它們的背后，是與之如影隨形的貨幣超發。

  限于篇幅，無法對內循環的調控邏輯及其弊端展開論述。請讓我直接跳到結論：倘若要打破調控內循環的怪圈，必須回到房地產制度的建構上來。主要因素包括：土地供應制度改革、包括房地產稅在內的房地產稅收制度改革和基本住房保障制度的建立。

  不瞞你說，這幾個制度，我個人已經呼喚了差不多10年。零零碎碎的修補，是無濟于事的。總有你會發現，繞了100圈仍舊要回到根本問題。就如同，講市場經濟，*根本的，還是得市場說了算。

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