年末房地產(chǎn)市場運行復雜性加劇。此次調(diào)控“加碼”，將對市場帶來積極影響，打破土地價格“屢調(diào)屢漲”的怪圈，是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須解決的問題。治“標”可立竿見影，治“本”則需持續(xù)推進。業(yè)內(nèi)人士認為，在對土地市場保持調(diào)控“高壓態(tài)勢”的同時，須防止市場產(chǎn)生對調(diào)控的“耐藥性”。當務之急是加快推進保障房供地、建設，并盡快使之形成一定規(guī)模的供應量，改變對商品房市場的過度依賴。

又見“地王”

氣候“入冬”，土地市場卻逐漸“升溫”，突出現(xiàn)象是：“地王”又回來了。比如，12月16日，保利地產(chǎn)分別以24億元和11億元奪得廣州白云新城兩幅地塊，樓板價分別高達19632元/平方米和20605元/平方米，溢價率分別為184.5%和198.6%。這也是廣州住宅用地樓板價頭破2萬元。

“地王”的“躁動”已有時日。11月25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，經(jīng)過17輪報價，以超過18億元總價由當?shù)匾环科笳茫瑯前鍍r高達25735元/平方米，刷新當?shù)丶o錄。而溫州于11月29日出讓的一幅住宅地塊，樓板價更是高達3.7萬元/平方米，溢價率接近100%。

“大開發(fā)商目前資金狀況沒有太大壓力，土地成本有多高、未來蓋什么房子等都不是關鍵問題，較重要的是土地能否拿得下來。”一知名房企負責人告訴記者。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，進入11月份以來，部分城市“地市”升溫明顯。11月份全國10個主要城市住宅用地平均溢價水平居于高位，其中廣州、杭州、深圳、武漢溢價率均高于50%，廣州更是高達80%。

中原地產(chǎn)分析師劉淵援引統(tǒng)計數(shù)據(jù)介紹，今年土地市場“量價齊升”，1-11月全國標桿房企土地購置費同比增長78%。他預計，對現(xiàn)金流充裕的那些房企來說，眼下正是購地好時機，年末土地市場供應的持續(xù)放量或將使土地成交熱度不減。

國土部劍指“地價過快上漲”

國土資源部于12月19日晚下發(fā)通知指出，在多種因素作用下，當前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場健康運行面臨復雜局面，近期少數(shù)城市部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價率偏高，引起社會廣泛關注。

國土部通知強調(diào)，凡可能出現(xiàn)“高價地”的地區(qū)，必須事前評估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價地，穩(wěn)定市場預期。對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發(fā)出后兩個工作日內(nèi)，按國土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報國土資源部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門。

“據(jù)我所知，這種上報高價地塊的做法還是次。”復旦大學房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授說，地價快速上漲的態(tài)勢，可能蔓延至更多地區(qū)，那樣房價會越來越高、泡沫會越來越大，這是政府絕不愿意看到的。

此次國土部還強調(diào)了商品房和保障房兩者供地的“掛鉤”：未完成2010年保障性的住房建設用地供應任務，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高端商品住宅用地。堅決防范受多種因素驅動的歲末年初放量供地。此外，上述通知還明確了處置閑置土地的“時間表”。

須防市場產(chǎn)生“耐藥性”

今年以來，政策層面土地調(diào)控十分密集。比如，1月份出臺的“國十一條”強調(diào)“各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標方法”等；3月份國土部下發(fā)通知對房地產(chǎn)用地監(jiān)管開展突擊檢查；4月份出臺的“國十條”要求“增加居住用地供應，加快閑置房地產(chǎn)用地處理；探索土地出讓新方式，完善土地出讓合同內(nèi)容”等；9月，住建、國土等多部門下發(fā)通知重申“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度”……國土部此次新下發(fā)的通知，是為樓市調(diào)控再度“加碼”。

上海長期研究土地市場的一位業(yè)內(nèi)人士分析，近年來，房地產(chǎn)業(yè)對房、地的剛性需求一直比較大，房企拿地沖動較強烈，如果放松調(diào)控，地價就有反彈的可能。

房地產(chǎn)業(yè)一頭牽著經(jīng)濟，一頭牽著民生，眼下調(diào)控形勢嚴峻，保持行政手段一定的“高壓”態(tài)勢十分必要，相關職能部門根據(jù)市場變化及時“出手”應對也值得贊許。但在此過程中，如何保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和執(zhí)行的嚴肅性、權威性，并真正對癥下藥打好“組合拳”，防止市場產(chǎn)生“耐藥性”，也是必須要考慮的問題。而且，影響樓市運行的因素多種多樣，房價、地價上漲原因也十分復雜，相關職能部門在調(diào)控中必須找準“病因”，綜合下藥，以避免“頭痛醫(yī)頭”、“腳痛醫(yī)腳”。

業(yè)內(nèi)人士認為，今年的經(jīng)濟工作會議強調(diào)“加快推進住房保障體系建設”、“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。這為我國房地產(chǎn)業(yè)將來一段時間的發(fā)展和調(diào)控確定了方位。當務之急，是加大保障房供地和建設力度，使保障房達到一定規(guī)模的供應量，盡快改變過度依賴商品房市場的局面，才能逐步打破房價、地價“屢調(diào)屢漲”的怪圈。

(作者：葉鋒)