影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的有兩把利劍，把劍是房地產(chǎn)稅，把劍是產(chǎn)權(quán)續(xù)期。然而，祭出這兩把利劍實(shí)非易事，其中夾雜著太多敏感地帶與利益博弈。在剛剛過去的2016年，有利于房地產(chǎn)稅推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在各省份相繼落地，房產(chǎn)證將退出歷史舞臺(tái)；關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度、依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見重磅出爐，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。讓“有恒產(chǎn)者有恒心”！關(guān)乎百姓身家性命的產(chǎn)權(quán)立法正加速推進(jìn)。

在我國，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，期限為，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限：民用住宅用地權(quán)屬年限*高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地*高為50年，商用建筑用地*高為40年。

目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)，主要是物權(quán)法百四十九條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。至于如何自動(dòng)續(xù)期，條文釋義僅提出“對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，采用自動(dòng)續(xù)期的方式，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國務(wù)院規(guī)定”，在實(shí)踐中存在不確定性，難以操作。

此前，居民住宅土地使用權(quán)“撞限”在溫州（樓盤）、深圳（樓盤）、青島（樓盤）等特定區(qū)域已成為現(xiàn)實(shí)。今年4月，溫州部分房屋20年土地使用權(quán)到期無法交易事件引發(fā)全國關(guān)注。按照*初的說法，溫州這一批產(chǎn)權(quán)到期的房子，自動(dòng)續(xù)期需要繳納的土地出讓金接近“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的三分之一甚至二分之一”。

產(chǎn)權(quán)重金續(xù)期一旦開閘，將令住宅保值增值屬性大打折扣，甚至成為入手即貶值的消費(fèi)品。面對(duì)輿論重壓，溫州國土部門緊急表態(tài)“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是誤讀，解決辦法還在商議中。

2016年11月27日，《中共 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布，這是我國以名義出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計(jì)，其中關(guān)于70年后土地使用權(quán)到期的表述“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期”，讓公眾吃下定心丸。

續(xù)期問題可以從三個(gè)方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無期限的物權(quán)，即一次取得使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；三是到期后經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期變成性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅土地使用權(quán)免費(fèi)續(xù)期并不現(xiàn)實(shí)，適當(dāng)收取費(fèi)用并不違背契約精神。按照此類說法，計(jì)算地價(jià)比較困難，可以從房?jī)r(jià)增幅里扣除一定比例費(fèi)用；或者以10年為一個(gè)檔期，以基準(zhǔn)地價(jià)的年度遞增關(guān)系來收取費(fèi)用，但必須要低于房?jī)r(jià)上漲幅度。

在產(chǎn)權(quán)續(xù)期上尊重民意的信號(hào)釋放不到一個(gè)月，溫州“撞限房”難題便得到了妥善解決。2016年12月23日，國土資源部稱溫州20年住房土地使用權(quán)到期問題可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

隨著中等收入群體日漸擴(kuò)大，人們對(duì)產(chǎn)權(quán)安全性的要求越來越迫切，產(chǎn)權(quán)續(xù)期有望在近一兩年得到一個(gè)較為成熟的、社會(huì)認(rèn)同度高的方案或意見。

一直以來，房嬸、房叔類新聞層出不窮，官員擁有多套房產(chǎn)的消息不斷刺激公眾神經(jīng)。承載“反腐”“控房?jī)r(jià)”期待的不動(dòng)產(chǎn)登記，當(dāng)仁不讓地成為2016年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞。

早在2013年，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議便決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。按照頂層設(shè)計(jì)，我國應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”；創(chuàng)造條件，逐步建立健全社會(huì)征信體系，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠；推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

只有推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信息公開查詢，才能有效抑制一些群體利用不正當(dāng)方式獲取多套房的行為，從而有效抑制房?jī)r(jià)的不正常上漲。此外，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于依據(jù)高凈值人士的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量開征一定的財(cái)產(chǎn)稅，在平抑貧富差距的同時(shí)增加財(cái)政收入。

事實(shí)上，學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)稅已討論了20多年，基本觀點(diǎn)是房地產(chǎn)稅能在調(diào)控房?jī)r(jià)上起到一定作用，它的目的是增加持房者保有成本，會(huì)在一定程度上改變購房者預(yù)期。然而，現(xiàn)在居民在住房保有環(huán)節(jié)免稅，房地產(chǎn)稅將增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，殺傷力較大，層面一直保持謹(jǐn)慎。

目前，官方已設(shè)計(jì)出幾份房地產(chǎn)稅草案，但對(duì)內(nèi)容未達(dá)成共識(shí)，估計(jì)5年內(nèi)難推出。國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)部教授馮俏彬認(rèn)為，按照建立現(xiàn)代財(cái)政制度總目標(biāo)，2020年左右可能推出房地產(chǎn)稅。

在過于敏感的房地產(chǎn)稅“難產(chǎn)”的背景下，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面落地有“清掃外圍”的意味。2016年9月1日起，《天津（樓盤）市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》正式施行，內(nèi)容涵蓋地役權(quán)和抵押權(quán)、海域使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記等內(nèi)容。

條例明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果未按期申請(qǐng)房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)責(zé)令限期辦理；逾期不辦理的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用問題，一直是社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。2016年12月12日，發(fā)改委會(huì)同財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，對(duì)16種不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行收費(fèi)減免優(yōu)惠。通知明確實(shí)行“房地一體”登記，住宅類不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住宅類不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。新政實(shí)施后，全國每年可減輕不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)約5億元。

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